“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘—— 协信星澜汇 。
河西滨江新城核心区性价比小区
不利因素梳理：
1）高容积率与楼栋双单元并排分布，居住舒适度偏低、采光、私密性与通风性差
协信星澜汇总建筑面积约30万方，容积率约5.8，应该算是整个滨江新城中小区容积率最高的，属于超高容积率小区，容积率越高，代表同样土地面积上可建面积多，意味着小区内的住户就多，小区内就越拥挤。高容积率小区还意味着高楼层与多楼栋来化解容积率，往往也带来楼间距窄、采光不足的问题，目测协信星澜汇部分楼栋的楼间距不足40米（1号楼南向是小学，是最开阔的楼栋），一般南北朝向排列的楼房间距应该为楼高的0.7倍，东西向则为0.5倍，不足的楼间距会造成采光差，尤其是中低楼层，房屋内采光效果变差；
其次小区楼栋并排分布，楼间距比较短，相对楼栋住户之间的隐私都得不到保证；不足的楼间距也会造成通风差，风吹不进来，干扰了正常的通风。
2）7、8栋四梯八户，类公寓住宅，其他楼栋板楼设计，边套只有两开间朝南，主次卧面积偏小，中间户也是主卧面积偏小，客卫与厨房共窗户，户型设计过于追求功能性，居住舒适性降低
协信星澜汇由于超过容积率原因，7、8栋采用类公寓的核心筒设计，4梯8户，尽管产品面积比较小、低总价，但类公寓住宅还是有一些问题，例如南北不通透、通风效果比较差，梯户比高、居住人口密度大、等待电梯时间长，每层住户人数增加，私密性舒适度都会降低等等问题。
其他楼栋采用了板楼设计，在采光、通透性与私密性的优势还是比较明显的，但协信星澜汇产品过于追求功能性，降低居住的舒适属性，边套126㎡四房，但主次卧面积偏小，两个次卧面积不足8㎡，实际实用性与居住行一般，其次只有两面宽朝南（客厅与主卧朝南）；中间户107㎡三房，同样也是主次卧面积偏小，客卫与厨房共窗户，北向客卫私密性差等问题。
同时据了解小区的物业服务水平一般，计划购买该小区的潜在业主也需了解清楚。
有利因素梳理：
1）河西滨江新城核心地段，小区配套设施完善，性价比高
协信星澜汇地处河西滨江新城的金融商务核心区，招商、广发、民生、浦发等银行总部或区域总部均已进驻滨江新城，城市核心区域，周边配套成熟；
商业配套非常完善，旁边就是12万方商场凯德壹中心，附近还有锦尚美食街、滨江菜市场、渔人码头、山姆会员店等等，满足业主生活、休闲购物需求。小区往东700米便是滨江金融广场，步行980米到即可到湘江滨江景观道，也是饭后遛弯散步的好去处。
目前挂牌房源有98套，小户型挂牌价格12000元/㎡，总价不足100万即可入住滨江，大户型挂牌价格15000~16000元/㎡，总价160~200，性价比整体来看还是比较高的。
2）紧邻地铁4号线，公交线路多，公共交通出行便利
协信星澜汇紧邻地铁4号线茶子山站，距离仅400米，步行5分钟即可达到，而地铁4号线，连通河西与河东，串联起了滨江新城、溁湾镇商业中心、五一商圈、高铁新城等多个商圈，经过河西大学城、长沙南站等重要板块，地铁出行便利。
小区周边公交路线也比较多，拥有多个公交站点，可搭乘70路、102路、131路、215路、217路、401路等多条线路，出行便利。
3）小区配套对口的小学为博才咸嘉银杉小学，提升办学质量，未来可期
协信星澜汇配套的小学早期为郝家坪小学，也算历史比较悠久，是河西大几十年的"老小学"，只是教学条件和教学水平实属一般。现在这所小学经过差不多一年时间扩建，由博才咸嘉小学进行管理，学校改名博才咸嘉银杉小学，博才咸嘉银杉小学与博才咸嘉小学实现管理统一、师资互通、资源共享、文化共建，进一步提升办学质量，未来可期。
综合来看，协信星澜汇是滨江新城中品质一般的刚需型小区，适合看重城市地段与生活配套，同时首付资金有限的刚需自住客户。