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提问：房姐，我们在海淀山后有二套房，孩子已在山后地区上小学。请问我们是析产后在本小区（海淀三嘉信苑）再增套房，还是去工作单位附近（肖家河）换一套更大点的房子，哪个更有投资价值？去肖家河附近换房可以满足未来孩子跨区小升初，以及改善居住面积的需求。在附近增套房，负担小。如果换房的话，圆明园花园别墅和骚子营的燕北园哪个更有增值潜力。另外，请问购买有抵押（经营性*款贷**）房子的流程应是怎样？目前这套房子业主想网签后，用我们的首付款解压，提前还款至解压完毕大概需要一周，我担心银行解压期间发生法院查封等事件。是不是我担心的多余了？谢谢！
回答：1. 你的情况改善居住+保值更合适，所以推荐置换到肖家河。燕北园>圆明园花园别墅 再详细说下如何解决抵押问题 1.房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2.房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。
提问：房姐您好 1、北京工作居住证可能2020年1月才能办下来，首付大概能凑到350万，北京首套房二套房贷，可能能*款贷**150万，也就是总价500万左右。 2、孩子2岁，工作居住证在朝阳区，上班在国贸，目前人住在亦庄，首先亦庄和朝阳区哪里购房比较好？综合考虑房屋增值，孩子上学等问题。打算再换学区 3、如果是朝阳，目前有人推荐在常营、管庄、褡裢坡附近，说是增值好，您觉得 4、如果是在常营、管庄、褡裢坡附近买房，想买小三居，目前符合要求的商品房有管庄北二里、优点社区、远洋一方，这几个推荐哪个小区？ 5、是否还有别的推荐小区
回答：推荐朝阳 传媒大学-双桥-管庄这一段，西边是五环，东面朝阳通州交界，北面是京通快速和大量公房宿舍+回迁房，南面通惠河+城中村。 两头不 搭 +腹地狭小+内部居住环节较差，加上本身的房价哪怕是老破小也站，所以谨慎看 朝阳北路黄渠常营一带选择更好，位置对了主要就看 标 的的细节了
提问：集智慧与美貌并存的房姐好！深夜急提问，万望回复！还是之前说过的卖了大望路珠江帝景的三居室换养老房自住加保值投资不考虑学区 ，看了熙悦安郡、台湖金茂悦、和锦薇棠、中铁华侨城.和园，熙悦城郡，最后剔除限竟房、期房交房时间长、面积小总价高等因素后选择了熙悦诚郡的唯一尾房顶层西边户156平方米大户型加赠送达170平米的房，单价达6.2\/平米。由于疫情无法上楼顶去看，但是还是一直担心顶层的烟管会受到影响及其他西晒的影响。销售说是首开保利的开发商没有这些问题，也说小区的公租房及商品房都有隔断，不知道真实性。请姐帮分析评估一下这个小区如何？价格是否高山站岗价吗？算是笋盘吗？值得在这个位置买吗？
回答：熙悦诚郡优点主要是离四环近，自住还可以。 缺点就是小区楼比较少，其中一栋是隔离管理的回迁房，不过楼间距离比较近，采光一般不过顶楼不受影响，还有就是高压线距离较近 注意避开。 笋盘算不上，自住可以考虑
提问：新人首问。前两天提问没有回复，重发一次。 坐标北京，sfsd，*弹子**150左右，刚毕业工作拿到户口，考虑先买个上车房。两个人分别在亮马桥和国贸附近工作。十号线国贸以北感觉都没有太合适的小区，价位都挺高而且楼龄普遍老。南边我关注了双井附近的百环家园，劲松附近的农光里，潘家园附近的百环花园，还有十里河附近的弘善家园，再往南就有点偏了。我关注的这几个能明显看出越往南越便宜，弘善家园都可以买两居了，居住体验应该好一些，但不清楚保值性上会相差多大程度。 感觉能选择的范围还是比较小，麻烦您帮我看看，我这个情况还有没有其它选择，以及这些里面哪个好一些？谢谢！
回答：百环家园是回迁房开放社区，社区商业发达，上车盘比较适合。农光里楼龄偏老，其它还好。弘善家园现在挺贵的，不推荐。 150上车盘 还可以看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区
提问：说下我的情况，目前在通州九棵树城铁站南的旗舰凯旋小区有一套小三居，顶层带露台无电梯，市值约400万左右，海南琼海市有一套一居市值约65万左右，都无*款贷**，手上有现金100万左右，家庭年收入在60万左右，目前在九棵树城铁站旁小孩学校附近租房住，下面有个小的，预计5年后上学，目前计划换房，方案是将现有北京的房卖掉，持有海南房产，在小孩上学附近买套小两居或者三居，过几年再重新在通州或者在市内购买一套学区房，或者是将海南房产卖掉，北京房产做抵押，市内淘一套既可以投资又带学区性质的房子，是否有合适的标底推荐呢？
回答：由于学区就是溢价属性而且不稳定，很难兼顾投资 海南卖掉，北京抵押，入一套足够小的学区门票（需要的时候再入），根据剩余资金再入一套投资标的
提问：房姐好。新人首问。 个人情况：北京户籍，单身。 房产情况：角门东里有老破小一套，目前售价300多一点，还有公积金*款贷**104万，明年3月满五唯一。 首付及还款能力：首套房卖掉约200万+借款和信用贷等100万=300万；月薪税后1万，公积金6400，年底有这年终奖，但不多，公积金就是比照全年收入缴纳的了。 需求：想置换一套近地铁的80～90平正规两室一厅两居。最好有电梯，无电梯的2、3层也可以。 问题：1.我是否要等到明年3月满五唯一后再考虑置换？ 2.我这种情况是否只能买的起450～500万的房子？ 3.房姐有没有推荐的区域和小区？是在南三南四环淘还是去其他地方找？ 4.和义的世嘉丽晶和久敬佳园都看过，久敬佳园不带电梯的基本符合要求，总价在450万左右，但是和义附近真的啥都没有。另外，大红门建欣苑不带电梯的两居也有少量可选。这两个小区，房姐觉得哪个更值得？ 5.其他的帖子和问答里看到二套推荐抵押贷，我这种情况适合抵押贷吗？ 求回复
回答：1. 建议等满五唯一，可以提前挂信息 2. 450左右比较好，过高的话 你的还款压力较大 3. 推荐看下 朝阳板块 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 4. 这两个小区都不建议首选 4. 全款抵押适合拉高杠杆，你直接二套即可
提问：房姐你好，*弹子**600+，考虑保值增值。持有5-10年合适么？时间长了会不会不容易出手。看了几套，麻烦给点建议： 1. 后现代A，南向两居，前排靠马路，板塔结合，88平，单价7.1不到。 2. 珠*罗江**马东区，南向 90平，单价7.5 以上两套适合长持么？单价是否合适。 如入手沿海赛洛城三居是否更佳，或者有没有其他推荐
回答：现在长持是合理的，短持才没有利润。 珠*罗江**马东区贵了，7内比较好。后现代这个也偏贵 选筹上 珠*罗江**马东区>后现代城>海赛洛城 你是考虑全款买？还可以看下朝青 四惠 板块 ，青年汇佳园、东恒时代、爱这城 如果*款贷**的话，双井板块也不错，例如 首城国际、天之骄子、珠江帝景
提问：请问望京阜通站附近的老小区，望花路西里和东里，房姐怎么看待以后的涨幅空间？小区房价一直不高，请问自住的两居室有必要继续持有吗？目前纠结是置换大三居，还是保留再抵押*款贷**入二套，谢谢！
回答：阜通商业比较丰富，物业较少，值得看的地方在望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 如果资金没问题，不置换，直接抵押入
提问：房姐您好，经营贷深圳在查，您推荐的全款入的方法就是这种，北京这条路会不会也堵上，您预计是什么时候，现在操作这种方式有什么风险吗？
回答：深圳已经通报排查结果 " 未发现贴息*款贷**炒房，抵押买房规模占比很小 "。 北京的政策走势不做预测。 只能说房地产对任何地方zf都是支柱产业，没谁愿意轻易动它
提问：你好房姐，看你的回答和我工作地点在国贸，想再东三环找个老公房上车盘，*弹子**150stsd，选的是双花园西里和农光里的顶层小两居，请问您还有好的推荐吗？
回答：双花园内部的落差很大，要具体到哪一栋 哪一套房，看具体的价格才能做精准判断。 农光里大部分楼龄较老，会影响*款贷**年限。 以选择90后老公房为主。单价5万左右可入。
提问：预算五六百万的两居或者小三居，公司在国贸，希望上班近一点，不考虑学区的话附近在哪儿买房呢？是买一套呢还是分开首付再借点买两套？
回答：500万是首付资金，还是你预估的可以买到的房产总价，有很大的区别。 国贸CBD周边，适合总价在800万（两居）以上的选筹，对应的首付资金基本在350万以上。 500万首付买一套1100+的标的比较适合，总价差不多进入蓝海市场。
提问：您好，拟在金海国际或沿海赛洛城选择一套改善房，板楼三居，请问大概什么价格不算溢价？另外从您专业的角度偏重哪个项目？首付能拿出450（其中250需用自己首套房jyd）谢谢！
回答：沿海赛洛城市价略贵，6万 已 上都属于溢价。 金海国际本身户型不太好，小区一般，密度大 沿海赛洛城更值得推荐，需要好好淘标的
提问：房姐好，最近看了新华联丽景珊瑚湾最西边紧挨酒店4层173平4室，二暗卫，第4个小房间无窗，北向两次卧视野稍欠，公司产权，含佣金税费6W內。请权衡上述各因素情形下入手合适吗？感谢不尽。
回答：不适合。 珊瑚湾这类改善型房产，本身不适合带有硬伤。 越是刚需下沉的产品，硬伤的接受度越高。 很少有人会在意沙县小吃少放了一个蒸饺； 但是Hermas掉了一颗扣子，也能上媒体新闻。 另外公司产权的房子，隐藏风险的概率更大，交易的复杂性更高。
提问：房姐好，看了昨天学区房购买人群画像我也有个疑问希望得到解答，我资金有限购买学区房只能买到老破小这级别的，60-70平总价也要800万了，户型很差。我有个疑问，这种房子未来真的有人接盘吗？下一批购买主力就是90后，这批孩子和上一代人明显的不同，宁愿背几百万负债，住进60平老破小吗？
回答：所以没推荐你买老破小学区房。 如果你有5000万，用500万博一把， 即是 没赚钱或者亏了，也不会太心疼，大不了当教育消费了。 如果你还没有太多房子，底仓薄弱，先赚钱。 赚了钱，你可以再花钱； 没有钱，花了就没钱赚钱。
提问：房姐您好，我目前情况如下：夫妻共同申请一套限价房，爱人主要*款贷**人，我是次要*款贷**人，于19年初还完*款贷**。虑给孩子找学区，计划在海淀或者西城再入手一套落户，办理离婚已满一年。现在我买房是否能按首套？手里有300万左右可用资金，（可再用亲属房子经营贷抵押300万）年收入60-80，三年有要二胎计划，工作地点在海淀北三环附近，综合考虑学区和生活环境，请房姐指导，谢谢！另：法拍房是否可以选择。
回答：没有记录就是首套 建议自住和学票分离的方式，sfsd入一套品质自住，全款入一套低总价学区(用完即售) 例如 荣丰2008 法拍并不建议，除非有懂行的人帮助，后面坑比较多
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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