导语
我们认为在过去数年，或许龙湖并不太看好重庆南区，仅开发过位于南岸鹅公岩南桥头的龙湖观山水及弹子石大佛寺南桥头下的龙湖郦江2个项目。龙湖多年的重点战略布局仍在北区，但随着近些年市场竞争压力不断增大，为争夺更多市场份额，龙湖在战略布局上也在不断调整，向更多具有潜力区域进行扩张，如巴南区、璧山区等。
龙湖首进巴南或许也是看到更多市场机会，2018年巴南区成交量已达到528万方，仅次于渝北区排名全市第二的销量。所以，在2018年初，龙湖拍下位于巴南区巴滨路融汇半岛旁的399亩土地，龙湖春江天镜应运而生。巴南区巴滨路拥有一线优质江景，非常适合龙湖最擅长打造资源型改善项目的定位。
项目指标
项目占地399亩，总建筑体量115万方，其中包含20万方商业、商务指标，这样的总体量在整个巴南区算是规模大盘。项目综合容积率近3，相对于板块内其他容积率2.0-2.5的楼盘，龙湖放弃洋房产品线，住宅业态定位小高层+高层业态组合。由于该项目最大的卖点之一是观长江，高层与小高层反而可以让更多的房源体现出江景资源优势。而且小高层本身竞争力并不比洋房弱。
20万方商业、商务指标对大多数开发商来说或许是一块烫手的山芋，而对于龙湖，众所周知在商业打造上同样颇具建树。 所以，一个规模项目加上自身打造商业配套，让项目具有更多综合竞争优势。
项目区域
春江天镜项目位于巴滨路李家沱大桥与马桑溪长江大桥之间，距离南坪商圈与龙洲湾商圈相当，如果穿过李家沱大桥距离杨家坪商圈更近约4公里左右。
由于巴南区域较广，我们通常把巴南区核心分为六大板块：李家沱板块、巴滨路板块，龙州湾板块，鱼洞板块，渝南大道板块，界石板块；就巴滨路而言，我们认为他是巴南区宜居环境最好，最具备打造品质改善项目条件的板块，这主要体现在四个方面：
1、资源上，巴滨路占据着整个巴南一线优质江景资源及滨江公园等。政府也重点打造巴滨路景观，道路两旁行道树种植大量超过20厘米直径的香樟树。
2、 综合形象上，巴滨路沿线的楼盘都是近几年相继进行开发的，在整体形象上相对于巴南其他区域板块，综合形象更好。
3、交通条件上，项目距离杨家坪商圈直线距离4公里，距离龙洲湾商圈约7公里和南坪商圈约8公里均可以直接通过巴滨路到达，驾车均能在20分钟左右到达，也开通了多路公交线路，整个板块交通环境逐渐改善。
4、商业配套上，巴滨路商业配套正在逐步完善，位于项目旁的滨江商业街——融汇半岛西流沱小镇已开业，已有大量商家入驻，可以满足区域内的餐饮、娱乐、休闲消费。春江天镜项目自身的商业规模也将改善区域的生活配套。
项目定位及规划
改善型复合大盘，高层PK高层，小高层PK洋房。
1、项目总建筑体量115万方，据销售现场了解到共分三期开发，虽说是百万方大盘，但受内部高差影响，规划成多组图小围合的形式，单个组团通过台地形成小围合中庭，楼间距相对比较舒适，而商业则以层层退进的方式分别布置在临江面与项目一、二期之间。
2、项目一期具备二线江景资源，规划了15栋小高层和7栋高层，打造5个围合小中庭；前排靠江位置小高层采用并排式排列，高层分布在靠后位置，实现观江利用最大化观。
3、高层产品3T6户，套内面积82-122㎡，其中103-121㎡占比近七成，整体产品定位相对偏改善，只是规划了部分门槛相对较低的82㎡三房产品。
4、小高层2T2户纯板式，套内面积115-136㎡，与市场上的洋房产品形成直接竞争。主力产品套内115-118㎡，四房功能+横厅设计，强调功能实用性、控制总价。另外，小围合式的小高层社区相比洋房拥有更宽的楼间距和景观视野。
5、项目的商业商务业态体量20万方，由于地势高差因素，采用层层递进的方式布局，一部分规划在滨江路，一部分规划在整个的项目中轴线上。商业规划分散处理方便各组图配套，目前商业相关信息较少，预计龙湖更多是以休闲、餐饮、娱乐为主的滨江商业+部分社区商业为主。类似江北区北滨路上打造的龙湖春森彼岸项目星悦荟商业。
6、建筑上，延续了龙湖大窗地比，双层中空low-e玻璃，外立面线条上配合多线条凹槽+顶部玻璃、顶部铝板。
7、大堂和车库注重提升业主的尊崇感，采用专属门头和精装入户大堂、环氧地坪车库、一氧化碳检测系统等，也是龙湖最近几年改善类项目的标配。
8、在配套上，除了常规的设置了儿童戏水池、曲线型长廊、婴儿车停车位、宠物饮水装置、宠物便箱等；细节上做了一些贴心配置，如户外充电插座、驱蚊灯等等，特别是婴儿停车位、驱蚊灯、户外插座等。
龙湖首进巴南区其实也可以看到他的满满诚意，加上近几年多个北区改善型物业的开发，建筑风格和部分硬件的提升，已形成相对成熟的体系，延续到巴南可以说是得心应手。在春江天镜项目上，依然延用了同一体系下的基础骨架，在建筑及硬件标准上和龙湖在北区的高端项目相比虽有一定减配（毕竟单、总价还是有差距完全可以理解）但在区域内也是较高水准的项目之一。
现场体验
初识印象：礼序与江景融合。
春江天镜的示范区在巴滨路众多项目中，算是较高水准。示范区、售房部规划约1万㎡，最大化利用地势高差和江景资源进行打造；在景观上，采用了大量水景和硬质铺装，售房部为现代简约风格，以大面积的落地窗，提升了江景的观感。
我们把它理解为两个部分，一是礼序，二是江景。
礼——示范区大门形象颇有龙湖舜山府的感觉，示范区入口打造约50米环形瀑布，通过曲折的玻璃廊桥连接售房部，步行桥的两侧由乔木构成树阵，给人较强的仪式感。
景——售房部规划在一线临江的位置，为了使江景感观最大化，在售楼部在设计方面以现代感的线条镶嵌大面积落地玻璃，可以直面欣赏一线江景；在售楼部外结合瀑布、观江平台设计，更加凸显江景资源。
户型及价格
小高层规划三个户型，分别为套内115㎡、118㎡和136㎡，这三个户型有四个共同点：
1、板式结构，通风采光好。
2、均满足四房功能。
3、主卧都具备改造成大套房功能的条件。
4、2T2户配置，单户可以实现电梯直接入户，电梯前室空间可以作为私人使用。
在排布朝向115㎡户型分布位于一期组团的靠后临马路位置，紧凑四房，更注重功能型，无法享受江景资源，118㎡户型分布在前排景观最好的位置、客厅舒适性与视野型最好，将客厅设计为7.1米的横厅，扩大视野面，136㎡户型：舒适度最高、改造最灵活的户型，但位于小区内部不看江。
套内118㎡
套内136㎡
高层规划三个户型，分别为套内82㎡、103㎡和121㎡，这三种户型各有特点。
户型一：套内82㎡，作为项目高层入门产品，设计为紧凑小三房功能，放置在景观效果差、临马路的位置，在客厅的设计采用竖厅形式。
户型二：套内103㎡，注重主卧舒适型的标准三房户型，规划在中间正朝中庭位置，采用3.7米面宽的竖厅设计，配合6.7米的景观阳台，将景观视野面扩展最大。
户型三：套内121㎡，规划在位置最好的左右两侧，既保证前后通透，又保证景观面。客厅7.5米的横厅，配置L型落地窗来保证室内最佳观景效果。
套内103㎡
套内121㎡
综合两类产品来看，小高层做改善，主力产品套内118㎡四房，强调功能性，控制总价；小高层做刚需+首改，以套内103-121㎡为主，适度降低购房门槛，还设置有少量套内82㎡的低总价三房产品。
巴滨路的价格标杆。
最后我们来对比一下从巴滨路各项目现场了解到的价格，我们以周边项目相同面积、相同属性的户型与龙湖春江天镜作一个比较：
龙湖春江天镜项目小高层套内115㎡户型的单价在15500-16000元（套内），与市场上洋房项目相比，高出2000-2500元，总价上高出10-15万左右。项目高层套内82㎡户型的单价12500-13000元（套内），比区域内其他项目相同功能产品高出500-1000元，总价高出10万左右。
可以看出，在相同产品的条件下，春江天镜项目无论是单价还是总价上处于区域较高的水平，单从价格而言，项目在区域内是不具备价格优势的。
综合分析
1、 从项目定位规划看，龙湖对巴南市场及客户需求感觉并不陌生，虽然主力针对改善客户，但产品上压缩了面积，板式小高层主力面积为套内118㎡，四房功能，其中还有横厅设计，强调功能实用性、控制总价，定位相对精准。高层主力套内面积103-120㎡，也是改善型产品定位，不过与小高层比降低了改善门槛。
2、 春江天镜除龙湖品牌、物业、规模、观江、商业配套等优势外，现场体验调性仍较高。现代简约建筑风格特色+部分硬件提升，在市场上既有唯一性也有综合竞争优势。所以在售价高于市场套内单价1000元/㎡以上的情况下，去化速度仍然较快。
3、 由于项目受地势高差影响，多台地内部阶梯相当较多，对于年龄偏大客户出行的便捷性需要考虑。
4、如果你是改善自用型客户，我们认为，春江天镜项目应该会是一个不错的选择。虽然价格比市场上略贵，但项目综合素质比较高，毕竟买房不是只看户型价格，再如果分摊到你未来几十年的生活中其实是便宜的。当然巴南的改善型项目也非常丰富，如果你对洋房情有独钟，也有众多项目可选择。但我们认为板式小高层相比洋房楼间距更宽，公共空间更多，这就要看个人喜好了，毕竟适合的才是最好的。