梅溪湖B52-1、B52-2地块是梅溪湖一期最后的两块地了，因此在某些人口中这就是所谓的王炸地块。

说它是王炸地块，一是确实是梅溪湖一期的收官地块，原来这个地块上是梅溪湖个工地上集中的工棚区，后来我路过时发现工棚都被*迁拆**时，知道这地块就是名花有主了；

二是这块地商业体量庞大，有20万方之巨，而且是地铁2号线西延线的映日路站的地铁口，用句比较时髦的话说，这就是TOD，地铁上盖；

说起这个TOD，原来梅溪湖一期最初的RTKL方案整个片区就是一个大的TOD片区，这让人想起以前港剧《创世纪》中的那个无烟城（地产狗有几个没有看过《创世纪》的可以打个不及格了），所以我们现在看到梅溪湖一期北、南岸各划了十个小路通向湖，红绿灯确实有蛮多，不少对于这一背景不了解的人来到梅溪湖胡口乱喷，说不知道梅溪湖有什么好的，走那么短短一段路，要花十来分钟，红绿灯都等得心焦。

这个只能说以前的美好规划没有在这个片区实现，而不能因此去否定梅溪湖规划烂，公允来说，梅溪湖片区确实是长沙规划最好的一个片区了。

梅溪湖南岸规划以住宅为主，商业规划面积太少，因此南岸的人对于B52这块地的商业还充满了想象，希望这个地块的建设可以缓和一下片区商业的缺失。

三是这块地的位置确实不错，北面就是超级中轴，南面就是西雅博才小学，西南是长沙妇幼保健院，西边不远就是省图书馆，又有地铁加持，各种配套设施比较完备。

四是这地块自身需要建设250米和180米的地标建筑，建成两栋5A甲级写字楼无疑可以增加梅溪湖片区的商务办公氛围。

2020年7月30日，这一地块经过3家开发商争夺，据说主要是卓越和绿地在出价，18轮过后，绿地笑到了最后，住宅限价13500。

这一地块结果出来之后，我也曾写了一篇小文分析。相信大多数人都是一声叹息，给绿地还不如卓越呢，浪费了一块好地。

我们这里就从三个方面再小议一下：绿地、商业、住宅产品。

一、绿地

绿地到底是个国企还是个民企有些说不清楚，这家由上海国资委控股的国内上市房企有国企的做派，但又是个市场化程度较高的企业。

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根据2020年绿地公布的上半年年报，这家公司总资产是11712.17亿元，总负债10366.48亿元，负债率88.51%，是国资控股中唯一踩了三条红线的一家公司。

未来一个阶段降负债是绿地的主旋律。

因此有消息说，绿地有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业项目，合计售价231亿元人民币。后来绿地公告称，出让商办物业是常态的销售行为。

对于这家公司我们以几个标签来读一下：

1、做政府所想。 这家公司掌门人经营哲学就是做政府所想，因此借着给各地好大喜功做地标的名义，拿了很多商办地块。根据2020年上半年绿地半年报，上半年绿地完成销售金额1330亿元，其中60%是住宅，30%是商办，而同期万科完成销售金额3204.8亿元，其中90%都是住宅，商办仅为6%。

我们不说别的，在长沙商办有多难卖，就可以想象绿地的商办去化难度有多大，步子大了扯着蛋，这一大波资产压在手里，变现就要亏损，噎都快噎死了。

再想想绿地又在各地高铁站疯狂建城际空间站，低价圈些住宅卖，至于说的那些写字楼、商业，听听就好。

2、突不破的4000亿。 绿地很早以前就定下销售金额要突破5000亿元，可是到今年已经是第3个年头，估计这4000亿的魔咒依然打不破。2018年绿地销售金额是3875亿元，2019年销售额是3880亿元，2020年1-11月销售额为2762亿元，目前仅剩一个月，这4000亿魔咒看来是打不破了。

3、绿你没商量。 估计吃瓜群众对于绿地更深入认识还是要靠陈军与张雨婷上演的出轨事件，其实大家对于陈军与张雨婷裤裆那档子事儿一点都不关心。这种暴富了就管不住下半身的事儿，又不是地产圈盛产的，阿里巴巴太子爷蒋某人与网红张某某是这事儿，民生银行北京行长也是之事儿，娱乐圈好像瓜还多一些，什么房事龙、集邮女多了去了，虽然万科的前当家的不顾已届花甲找了个十八线小明星，确实让人大跌眼镜。

其实大家想知道的是陈军是不是用公款买奢侈品*引勾**有夫之妇，是不是给张3000万属实。我们看绿地2020年上半年营业收入2098亿元，归属母公司净利润才80亿元，这样算起来，这股东的利润率才4%左右，而陈军总为了一个粉头，一掷3000万，可见这家伙身家要超过3个亿，一个区域营销负责人，怎么聚起的这亿万身家？是不是要查一下？可惜的是，这个事儿就没有音了。

所以对于这个公司，我们只能期盼，不要烂尾。

二、商业

20万商业怎么做？如果我们从片区运营来看，肯定是步行街、商业MALL一起做起来，然后像九龙仓、恒隆、瑞安等香港的地产公司，通过商业运营增值，以获得回报。

从绿地麓云国际一期的规划看，我们发现，这个项目的商业就是一个销售导向的产品组合，两栋公寓一架，不管是做SOHO、还是LOFT，都是卖完了事，然后下面的商业，竟然做得是底商，底商对于商业的面积消化不了，绿地干的是在住宅楼栋之间做了两层的商业别墅。

如果运达中央广场不去做商业MALL、不去做两家五星级酒店，你会觉得在高桥市场的包围中会有什么高端项目么？

可以说运达就是将商业运营到了极致，才独力把这一片区的商业生态改变，才能把公寓卖出4万元/平米的天价。

试想，运达不去做这些商业，而是做些底商，想着顺着住宅卖完，然后把这些商业卖给业主了事，运达中央广场可以散伙了。

如果这块地不是绿地拿了，在是新世界拿了，让新世界的少东家郑志刚来这里打造的K11，或者让凯德置地来这里搞个来福士广场，总比这么好的位置，做些底商和小商墅强吧？

当然，你从产品定位这个角度你也没有办法去指责绿地，公司利益最大化有什么错的呢？长沙商办物业难卖，库存去化周期恨不得快100个月了，你还让绿地去建那些商办业态，不是让绿地找死吗？

绿地中心的写字楼卖了5、6年了，绿地湖湘中心的商业还未呈现，绿地城际空间站的带租约公寓、不带租约公寓役使着贝壳、新环境那些对于金钱无比渴望的中介们把一打打韭菜推进铡刀之下。

再看梅溪湖一期其他开发商又怎么样？中建梅溪湖中心在最初宣传时，三期规划了两栋写字楼与集中商业有多高大上，现在改成的公寓加超高住宅就有多矮挫紧；晟通梅溪湖总部刚规划时，什么高档的奢侈品商场，什么两栋甲级写字楼，那只个概念方案罢了，能不能实现取决于从住宅上能不能赚到足够的钱，现实是住宅限了价没有卖出预期的价，所以项目滨湖的别墅不见了，改为五层洋房和百米的高层住宅。

现在这商业都说是马云害的，说马云不死，中国不富。估计这话马云听了，会天天做噩梦吧。

三、产品

项目的一期住宅以140米的超高层住宅为主（只有一栋高层），其实就两种产品，一种是一梯三的塔楼，另一种是一梯二的板楼。

住宅产品应该与绿地在长沙的另一个项目绿地V岛是一个产品系的，户型应该是从同一个产品库里找出来的。

塔楼的产品组合是185+125+185，两个边户是185平米的五房两厅两卫，本质上是个四房两厅两卫的户型，只不过把入户花园计算全面积算成了五房而已。如果这个入户花园改成厨房，把现在厨房的位置改成阳台，这跟市面上最常见的四房两厅两卫是一样的。

185平米户型

这个户型可能是在交付时封闭了全部阳台，因此赠送面积除了飘窗，其他部分应该是计算全面积的。当一个项目觉得自己的地段很好时，对于产品便不会考虑太多赠送面积了。当然，处于梅溪湖一期核心位置，为了立面上的整齐划一，封闭全部阳台也是有必要的。

从这个项目在长沙市自然资源与规划局网站上批前公示来看，这个户型组合是169+119+169，多出来的或10或15个平米的面积就是封闭阳台造成的面积增大罢。

上长沙市自然资源与规划局网站看原图

这个129平米的户型跟我们之前讲过梅溪湖玺悦的那种两梯三户的中间户布局是一样的，玺悦的面积也是129平米，中间集中摆放餐厅和客厅，然后两侧一边是厨房与卧室，一边是书房与卧室，书房与厨房都是通过天井采光，光线不是很好，白天也需要开灯。

129平米户型

厨房外面带的那个阳台在装修时可以扩一部分到厨房里来，这样会让厨房面积增大一些，使用起来更舒适一些。中间户的缺点是南北不通透，入户门对着就是三部电梯，通风是个大问题。另一个超高层的墙体大部分都是承重墙，改造的机会不是很多。当然这个项目估计会卖精装修，给业主施展装修神技的机会不多。

244平米户型

板楼的组合是244平米的板楼和一栋360平米的楼王。正好我自己在做一个项目的前期，针对现在改善性需求产品公司有两种不同意见，一种是这200多平米做成平层其实在大部分项目中都是将原来的140平米的产品扩大化，因为对于卧室的面积而言，也只是将主卧面积做大，把内容做丰富，比如把属于女性的衣帽间和化妆间做出来，把属于男人的书房做出来，其他卧室的面宽进深还是在3米左右，整个10来个平米也就够用了，多出来的面积除了增加到餐客厅去，似乎也没有地方去消化面积了。所以正如这个项目的244平米的户型所呈现的，做了一个65平米的巨厅，把中西厨的功能全部做上，客厅的面宽宽至8米2，可以划出部分空间做成书房。因为整个面宽不可以无限制扩张，因此这种房子一般肯定会出现一个暗卫。

另一种意见是200多平米的要做成复式，每一层的面积在100多平米左右，餐客厅可以做成挑空，一层只做餐客厅和老人房，二层做其他成员的卧室，这样分层布置功能空间，可以有别墅的居住感觉，而且面宽相对于平层可以做好控制，不至于做成四、五个开间朝南这种夸张设计，在家里会有一个超长的过道，使用率会较低。

当然绿地这个项目的244平米因为巨厅是家里各功能空间的交通核心，说白了就一个横厅，有效减少了通道的面积，中间这个大巨厅用来开PARTY杠杠的，这也是我之前说的，超过了200平米的户型，交际功能就凸显了。估计那些网红最喜欢拿这个做背景拍视频了。

但是不知道几年后绿地交房时，网红的风口还在不？

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