2022年，“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘—— 保利大都会 。
雨花区树木岭次新盘小区
不利因素梳理：
1）小区新背景：保利已退出保利大都会项目，一期、二期、四期仅剩保利物业提供服务
在2023年1月13日，根据天眼查信息，保利湖南投资有限公司从湖南嘉宇实业有限公司股东退出，标志着保利正式退出了项目。早期，保利合作参与开发了保利大都汇小区的一期、二期、四期，然而，保利退出后，目前整个小区仅剩下其物业服务由保利物业提供了。（小区三期在售项目已改成“大都会天悦项目”）
“保利的退出”对小区的业主是有影响。首先，许多业主在购买房产时，是冲着“央企”保利的品牌去的，然而保利退出后，业主们仿佛成了“韭菜”，内心感到不舒服。其次，开发商湖南嘉宇和保利物业之间的合作关系“微妙”，导致小区后期出现需要整改的问题时，推动起来十分困难，最终利益受损的还是业主。以小区地下车库漏水问题为例，迟迟无法得到有效处理与解决，影响业主出行与居住安全。
2）保利大都汇，恐怕是长沙维权最惨的小区之一，小学迟迟未动、房屋质量问题、小区排水问题、人车分流问题、业主砸承重墙、商业综合体改规变公寓+住宅等等……
保利大都汇，恐怕是长沙维权最惨的小区之一，漫漫维权路，全是辛酸泪。
教育配套设施建设问题：长沙保利大都汇项目承诺建设自建砂子塘品牌小学，并与政府签订了教育配套协议，但迟迟未动工建设，后通过业主各种维权，向开发商和政府施压，目前砂子塘嘉汇小学办学招生，也算对业主们辛酸泪的最大回馈。
其次就是房屋质量问题，房屋漏水与开裂、小区排水系统等等，而近期让业主们头疼的应该就是“二期地下车库积水为患”，业主们实地调查发现，围着负一楼车库仔细搜寻有积水的地方，每一栋楼下几乎都有不同程度的地面开裂和积水问题，尤其在裂缝处、低洼积水处较为明显，作为刚交付入住的次新房小区，房屋质量确实担忧！
还需要指出的是早期四期4栋201业主砸承重墙事件，后续尽管事情已解决，但计划购买该小区的潜在业主还是尽量规避这一楼栋吧！
3）小区容积率高，建筑面积大，楼与楼之间的间距过小，矮楼层日照和采光受影响
保利大都会的容积率3.5，属于高容积率小区，建筑密度大，楼与楼之间的间距比较小，而不足的楼间距会造成采光差，尤其中低楼层，房屋内采光效果变差；其次楼间距比较短的话，相对楼栋住户之间的隐私都得不到保证；目前看四期的楼间距应该是最小的，目测楼间距可能不超过40米；一期有小高层，遮挡比较小；二期地块相对大一些，“合围排布”楼间距相对比较好。
保利大都会四期（交付前拍摄）
保利大都会四期（交付前拍摄）
还需要指出的是保利物业服务水平一般，虽然是一家知名品牌，但在服务方面却存在一些问题。比如，处理问题不及时，缺乏主动性和责任心、一些公共设施维护不到位，安保措施不够严密，影响了业主的生活质量。目前小区的物业费2.4元/平方米/月，三年后恢复至2.8元，收费标准相对于其他同类小区来说较高，但提供的服务却不尽如人意。
有利因素梳理：
1）小区配套砂子塘嘉汇小学，砂子塘品牌小学，教学质量可期
砂子塘嘉汇小学作为一所新小区，2022年9月投入使用，规划30个班级，可同时容纳1350个学生就读。作为砂子塘系，小学依托砂子塘集团的办学优势，共享优秀的师资力量，提升学校办学水平与教育质量，砂子塘嘉汇小学开办近一年来，还是赢得了学生的喜爱与家长的好评。
而对于小升初的学校，参考附近的砂子塘新世界小学2023年的微机派位来看，其南雅、雅礼、师大附中等名校均在派位名单之中，派位指标还是很不错的。
2）城市*轨双**交+城际铁路，公共交通出行便利
保利大都会临近地铁4号线树木岭站，地铁出行便利，地铁4号线，连通河西与河东，串联起了五一商圈、高铁新城、溁湾镇商业中心等多个商圈，经过长沙南站、河西大学城等重要板块；稍微远一点还有4号线与5号线的换乘站—圭塘站，方便上班族搭乘地铁出行。同时临近城铁树木岭站，拥有“轨道+城际”的公共交通出行网络。
附近的公交路线可搭乘204路、147路、220路、917路、239路、273路、276路、601路、806路等多条线路，辐射范围广。
3）城市成熟地段，小区生活配套设施完善
保利大都会地处二环线附近，城市核心区域—树木岭，周边配套成熟；商业配套中，附近有新世界广场的商业与大型超市，沿劳动东路往东1.5公里有旭辉mall与保利mall等大型购物中心，生活起居、购物娱乐方便；医疗配套中，周边有市中心医院、湖南中医药大学第一附属医院，看病看医生也很方便。 公园配套中，附近有沙湾公园与圭塘河公园，也算是带娃遛弯好去处。
小区作为次新房，目前挂牌房源有94套，挂牌价格14000元/㎡左右，总价120~160万左右，对于刚需者来说，首付款略高了一些。
综合来看，保利大都会作为次新房，适合看重地段、配套与学区，同时首付款比较充足的的刚需自住客户。