名字是叫出来的，品牌是造出来的。这是我对于城市IP打造、房地产策划的心得。霍华德《明日的田园城市》打开了一扇窗，让我们看到了“小院生活”丰富的社区场景、城市应用场景与绿色城市愿景。但要实现从产品到品牌、从概念到IP的演变，还需研发者、设计师、工程师与使用者、运营者的长期协作。
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如何让“小院”成为具有特质特色的独立IP？如何让小院生活成为城市品牌，衍生出社区、图书、咖啡、健身、Studio、共享空间、小院商城、小院在线等多维IP？
如何让苦心经营、收益有限的小院生活馆、咖啡店、图书空间形成良性循环的复合业态，与小院社区产品构成同质生态圈，自身盈利并为小院低密度庭院社区积累优质用户、输送有效客户？
反之亦然。未来，成熟、活力、有机的小院社区为咖啡、图书、健身、商业、服务、共享办公、新能源出行、室内设计、家居产品带来大量优质用户，为城市带来富有创造力的市民、访客、游客、商旅。
△ 小院生活馆
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早春四月天。我在北京CBD地标建筑楼顶参加了一场超大社区、滨海大盘的院落式人居产品发布会。地点在对望华贸中心、SKP的佳兆业广场（南塔公寓40层，北塔写字楼43层）屋顶花园。
渤海湾畔的“东戴河”社区今年（2022）十二岁了。世上本无“东戴河”。只有“秦皇岛外打渔船”（毛*东泽**《浪淘沙.北戴河》诗句）所在的北戴河，及因地缘蹭热度的南戴河度假地。
十余年前，有“旧改王”（城市更新、旧城及城中村改造）之称的深圳品牌地产商佳兆业集团在辽宁省葫芦岛市绥中县，沿4千米海岸线的11平方千米孕育了“东戴河国际海滨度假小镇”这个旅游度假综合社区。
十来年过去，东戴河吸引了2万户业主筑巢，建立了40个社群，创造了有佳兆业特色的的“佳人（家人）”社区文化，构建了“小镇议事厅”这种富有中国城市居民社区风格的社区民主模式/社区生活模式，塑造了东戴河这个小镇品牌兼城市品牌。为辽宁省、葫芦岛市和知者甚微的绥中县打响了滨海品牌，也让“东戴河”在环渤海乃至东三省名声大噪，令这个有大牌儿感觉的地名成了绥中经济区的代名词。
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另一个全国网红盘“阿那亚”位于渤海湾畔的北戴河，也是一座滨海文旅旅居小镇。十年积累，阿那亚成为中国社区文化首席IP。开发、运营者马寅不仅创造了阿那亚社区，还缔造了阿那亚音乐节、文化节、美食节、孤独图书馆神话，成了社区文化“教父”。社区居民数万、住客度假客数十万的阿那亚成了北京文艺圈的后街、全国“文青”根据地、地产策划名人堂、IP膜拜圣殿。
△ 小院产品实景
佳兆业.东戴河滨海小镇的业主、客户、住客、游客来自京津冀、东三省。京、津、沈、秦（秦皇岛）、哈（哈尔滨）五市的中产阶层成为这个低价海滨度假楼盘的主力客群。
东戴河小镇占地11平方千米，七成为建设用地，目前开发过半。和东戴河孟总聊起产品：在售高层公寓均价6000元（精装）；今年推出的新一代产品为90至120平米的中式合院别墅（两层）。均价2万，精装。合院项目容积率约1.05。
打造社区与城市品牌，东戴河是个经典案例。十年开发、运营，滨海小镇社区建设历程才刚过半，值得继续观察。负责东戴河项目营销的佳兆业文旅孟祥臣先生是南开大学周恩来政府管理学院师弟。政治学毕业生做地产，会更具城市视角、社区思维和治理意识。这是地产圈的幸事，社区建设的利好。
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90平米住别墅，东戴河小镇这种低密度、小面积、高舒适度的社区应是田园城市的最佳选择。
小院科技在西安都市圈为圆心的关中城市群打造的绿色人居产品正是这种类型。西安东60千米的“小院”系列“经开未来城”第一批联排住宅已完工。具备咖啡、图书、健身、共享办公功能的小院社区生活馆填补了渭河北岸科技园区的空白。
△ 小院经开未来城实景
五年来，第一代小院产品（西安北的水半湾、水一方社区）已积累了数百个家庭、千位用户的体验案例和能源管理、监测数据；
△ 第一代绿色低密度庭院式“小院住宅”产品 秦刚 摄
经开未来城（西安都市圈渭南经开区）的第二代小院产品以99–140平米为主流。前庭后院、三层加阁楼，支持新能源出行，达到海绵社区标准；
△ 第二代绿色低密度庭院式“小院住宅”产品 △ 第二代绿色低密度庭院式“小院住宅”产品
小院科技目前与远大集团及光伏设备企业合作，开展了一体化新能源屋面的分布式能源（Distributed energy resources）社区的规划设计工作，这将为第三代小院产品积累经验。
构建小院生态圈、打造小院产业链，吸引更多用户、同道，获取、积累、提炼更丰富用户体验，这是小院从概念到IP、从产品到生态的最优路径。
△ 小院生活馆
作者介绍
秦刚
城市战略专家/中国新闻奖获得者
秦刚，文旅与绿色社区开发者，国家高端智库专家；中房研究院ICR常务副院长，国家信息中心国际信息研究所高级研究员。中国新闻奖获得者，著有《城脉：为第五代城市筑魂》、《城计——从城市范例到全球标杆》、《微视窗里的全球眼》。