2022年，“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘—— 和美星城 。
和美星城在2005年开发建设，一期是电力局的员工福利房，二期、三期是作为商品房开发对外出售的，小区作为单位房主要以大面积为主。
不利因素梳理：
1）属于城市远郊区，距离市中心比较远，配套落地慢、房子不抗跌、通勤时间长
和美星城属于南城云塘板块，长沙绕城高速以南4公里处，距离长沙市中心约18公里，属于城市远郊区的范畴了；距离最近的大型商圈为城南德思勤商圈约10公里，自驾需要35分钟，距离稍微近一点就是中海环宇城，生活配套商业以社区底商为主，满足基本生活需求，其作为远城区的房子是有很多缺点：
远郊区配套落地是短板——相比主城区来说，人口密度要小很多，但是交通、教育、商业与医疗配套是围绕人口分配的，这样人口密度少的远郊配套落地会很慢；
远郊区的房子不抗跌——远郊区经济发展缓慢、人口流入少，房子市场需求比较低，房子流动性比较差，就会出现越住越贬值；
潜在生活成本高——尤其是工作在市区的人，距离遥远，上班通勤时间极长，遇上堵车，单边1-2个小时是常态，通勤时间也是成本。
2）距离地铁比较远、公交线路偏少，公共交通辐射范围有限
和美星城距离最近的地铁站是已通车的1号线尚双塘站，距离该小区约2公里，距离小区比较远，步行时间需要半个小时了，需要公交或者私家车接驳，地铁出行不方便；周边在建7号线云塘站，距离该小区约3.5公里，预计2027年建成通车。
公交站点有高云路上的楠竹山站，可搭乘的线路有52路、58路、212路等，公交线路比较少，辐射范围有限，班车时间运行时间也都偏短，对于社区居民来说，目前整个公共交通体系不是特别方便，自驾出行更加方便一些。
有利因素梳理：
1）配套对口长郡天心实验学校，小学+初中九年制，无需派位
和美星城最大的优势是教育配套，长郡天心实验学校，是一所小学+初中的九年制学校，长郡天心实验学校是由天心区人民政府“联手”长沙市长郡中学合作办学开办的新学校，学校师资力量雄厚，校园环境优美，是一所教育质量非常好的公立学校，小学于2018年9月、初中于2019年9月正式开办。
但是需要指出的是当年合作办学时，长郡中学只托管6年，6年后可能学校就要更名，不知道教学质量会不会是有变化受影响，计划购买该小区的潜在业主还需进一步核实一下。
2）电力局单位房、小区绿化率高、全小高层排布，居住舒适度高
和美星城是电力局的单位房，全小高层排布，居住密度不大，同时该小区整体的绿化率高，有亭台楼阁和湖景，篮球场，门球场，排球场，儿童游乐场以及老年人活动中心等，算是在周边小区环境最好的小区了（别墅小区除外）。
户型有86~88㎡两房、130㎡三房和160㎡以上的大户型，户型都比较方正，部分86㎡户型两房只做到了南向，其他均为南北通透户型，通风采光效果也都比较好，有一点不是很好的地方就是只有两个朝南的房间。
3）价格便宜，近期部分房源挂牌价格破8000元/平方米
目前挂牌房源有101套，二手房挂牌房源价格集中在8800元/㎡，但近期部分房源挂牌价格，最低有不足7000元/㎡，少量在7500元左右，大三房户型总价可以在100万左右，首付款30万左右，对于刚需购房者来说，可以淘到性价比高的优质房源。
综合来看，和美星城优势在总价与双学区，但区域地段略偏，适合城南工作与生活的资金有限的刚需客户。