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2021年，华润置地润系开山之作，海淀幸福里以129亿网签业绩荣登2021年北京住宅销冠，一时间风头无两。
幸福里的热度还没完全过去，2022年2月28日，华润幸福里·润园就拿到了预售许可证，于3月25日正式开盘。
作为北京新盘供应高度稀缺的海淀，润系的又一力作，幸福里润园毫无疑问的成为北京楼市关注的焦点。
华润置地深耕海淀二十载，连献两座幸福里，润园能否接着幸福里热销的这股东风，在北京新房市场续写神话呢？
今日，我们应粉丝之邀，来讨论一下：
辩题：幸福里·润园真的有那么好吗？是不是海淀上车的最好机会？
No.1区域板块如何？
首先，从大的区位的规划来看，幸福里·润园所处的中关村科学城北区，号称“北京第二中关村核心区”，也是全国科技创新的战略着力点。
这里规划形成“一心双组团、两核四节点”的空间发展格局，是中国科创产业的高地。永丰产业基地、北京航天城、中关村软件园等产业组团环抱左右，北斗星通、大唐电信、新浪、百度等高科技企业聚集于此，是航空航天高级人才的聚集地，高端码农的大本营，更有中国（北京）自由贸易试验区科技创新片区落定于此，有产业支持，未来潜力不可限量。
从小一点的区域维度看，项目处于“双组团”之一的永丰基地创新功能组团，产业优势尤为明显。
在海淀的分区规划中，有两条发展轴线，横轴是北清路前沿科创发展走廊，纵轴是中关村大街高端创新集，两条轴线的交汇处，就是永丰板块，也是未来核心产业聚集最多的板块。永丰板块最主要的优势就在于产业，聚集了永丰产业基地、用友产业园、中关村壹号、智慧谷等。
2021年海淀GDP突破9500亿，从GDP总量与增速两大指标上领先朝阳，其中的永丰产业园和用友产业园还为海淀整体GDP做了巨大贡献。板块内也不乏拥有国家支持的航空航天类科技研发产业、钢材研制类等硬件研发类产业。有极高购买力的高端人才在此聚集，恰逢热盘降世，确认过眼神，遇到对的人，不来一次人与房的双向奔赴都说不过去。
从近年板块内的供地来看，住宅供地极少，新房住宅成稀缺资源。
海淀区域内新房供应本就不多，永丰又是海淀最后的开发地，发展潜力巨大，永丰板块近年供应的新建商品房项目十分稀少，包括幸福里润园以及海淀幸福里、天阅西山等，均在永丰产业园核心区域，而幸福里润园的一大亮点是产品纯粹，作为纯住宅地块，不是限竞房，不受70/90限制，不是被动式住宅，没有共有产权/政府产权/公租房，作为容积率仅1.5的低密度高品质纯洋房社区，纯粹而低密，在北京楼市为数不多，其周边的土地性质多以商业服务、办公、多功能用地为主，板块内项目竞争对手非常少，也便于把更多精力用于提升产品力上。
首先，幸福里·润园的地段并不是很好，不能光看它的规划和定位，地理位置也很重要。
润园位于北五环与六环之间，距离北五环箭亭桥14公里，距离北六环楼自庄桥12公里，也就是说这个项目实际距离北六环更近。这个位置，不能说很远，但肯定距离城区十分不近，事实上从这个项目去昌平城区要比去中关村核心区还要近：开车走京新高速到京藏高速到昌平城区20公里29分钟，去中关村则要23公里33分钟。
其次，从供地维度看，永丰的两块供地都是为了解决海淀职工的居住问题，客群定位较为垂直
根据百度地图的大数据显示，北京通勤耗时在全国居于首位，平均通勤路程13.2KM，所以北京现在的供地大部分都是围绕着职住平衡走的，举个例子，朝阳崔各庄、王四营供地主要是为了在望京、国贸工作的人通勤方便；丰台河西供地主要是为了总部基地、丽泽工作的人群准备的；海淀的永丰、翠湖供地自然是成为了西二旗、中关村等地科技精英的福音。另外，润园在早期也不是纯宅地，是后来才调整成纯宅地，估计跟实现职住平衡也有一定关系。
幸福里润园南侧就是永丰产业基地、中关村软件园，东侧是生命科学园，西侧是翠湖科技园、环保科技园，这里的人群又是北京楼市中，购买力与生活环境极不匹配的群体，常年面对西二旗的拥堵，能够选择的新盘一只手都数得过来，如果住在幸福里润园，甚至可以步行上班，可以说是为高级码农的量身打造。
但是如果是对于怀揣海淀梦的外区买房人、追求豪宅的海淀高净值“富人”，以及为下一代打拼的宝爸宝妈，这里的匹配度就没那么高，这从房屋优先卖给有海淀户口或社保的人上也能验证一二。
再有，项目周边居住人群圈参差不齐，各种性质和各种类型住宅皆有。
幸福里润园临近的社区，别墅、平层皆有，刚需、刚改同在，新房、次新、老破小齐全，回迁安置房、人才公租房并存。比如大牛坊村是政策性回迁房，中铁碧桂园是共有产权房，清泽园是央产房，这些房子要不就是交易受限制，需要满足一定条件才能上市交易，要么就是压根不能买卖，也就造成了这一片区域历来就不是二手房成交的热区，所以幸福里润园以后想快速升值，爆发潜力，不仅得自身产品过硬，还得期待别被“拖后腿”。
No.2周边配套如何？
这个地段近两年主打故宫北院的概念，故宫博物院北院区项目是“平安故宫”工程的核心组成部分。
故宫北院项目位于北京市海淀区西北旺镇西玉河村，北邻南沙河、东临规划上庄东路、西邻规划上*家庄**园东路，是“平安故宫”工程中建设规模最大、投资数量最多的新建项目。
故宫博物院北院区开放后，每年将迎来不少于300万的中外观众，将有效缓解故宫博物院的观众接待压力，同时还可以拉动区域内的经济发展，更是有利于房价的保值增值。
周边的海淀大悦城也已经开建，提升生活品质、带来便捷的生活方式的同时，释放未来的潜力。
大悦城是海淀大悦综合体项目内容之一，共包括海淀大悦信息科技园、海淀大悦城购物中心及海淀大悦公寓等三大业态。
与买房人最为息息相关的大悦城购物中心，幸福里润园海淀大悦城之间有约1公里的距离，这个距离很恰当，既方便抵达，又隔绝了商场人流带来的喧闹，按照规划，海淀大悦城将在2024年开业，这意味着未来入住海淀幸福里和幸福里润园的业主，能够同步享受到大悦城的便利。
周边各项配套齐全，交通便利，生活方便。
项目交通条件便利，拥有双地铁，包括16号线永丰站、及规划中的19号线支线，形成四横四纵便捷路网，能便利通达航天城、永丰产业基地、中关村壹号和IC PARK，通过立体交通赋能职住平衡，实现工作生活的自由切换。
配套方面，幸福里润园近邻中粮智慧谷、海淀悦界主题街区，并可方便直达清河万象汇（五彩城购物中心）、永丰路旁的百旺商城，满足日常购物，休闲娱乐的需求。
周边覆盖高品质教育资源，包括清华附中永丰分校、中关村第三小学、清华附中永丰分校、中关村第二小学等。
项目周边优质医疗资源也是亮点，包括海淀北部医疗中心、北京大学国际医院、解放军309医院、中国人民解放军联勤保障部队第九八四医院、北京积水潭医院等，众多三级甲等医疗环绕。
首先，文化概念对房价增长加持极为有限。
“故宫北院”概念名头不小，是重点工程，又是核心项目，但是说到底只是一个文化概念，对房产的加持有限，而且幸福里润园本就不是主打的文旅产品或者公园地产这样的概念，有个文化概念的加持，只能算是锦上添花，实际的作用甚至比不过新建个大型商业，或者引进优质教育资源来的有效。
相比之下，有一说一，建设中的大悦城项目带来的利好显得更实际。
其次，*轨双**交汇只是个美好愿望，现实是出行还是要以自驾为主。
最近的地铁站为16号线永丰站，直线距离大概2.4公里，步行过去大约3公里，要40分钟路程，这个距离，基本是告别坐地铁的。
至于项目旁边还有一条规划的地铁线路——M19号支线，市规自委表示，三期规划正在编制中，目前19号线北延仅作为线路项目库中研究线路之一，未来19号线北延具体线站位，需根据城市空间布局、周边客流需求、行车运营组织、工程实施难度等多方面因素综合必选论证。所以说项目周边宣称的19号线目前是属于八字还没一撇的阶段，从规划确定、落地、施工、建成、投入使用必然是旷日持久，几年之内就不要抱有太大的指望了。
最后，项目的教育资源远称不上顶尖，而且还有不确定性。
提到海淀，第一印象就是有顶级的教育资源，但这说的肯定不是西北旺这里，西北旺的学校都很一般，项目周边在建中关村三小分校、清华附中小学在海淀处于中游水平，但是新建校全部多校划片，最终能上哪所学校，需要等交房之后才能确定，这里存在着不确定性。
而且正在建的中关村三小就在前文提到过大牛坊社区旁边、附近是荒郊野墅颐丰家园，还有中铁碧桂园的共有产权房等，继圈层不统一之后带来的另一个问题可能就是生源混乱。
No.3产品力如何？
首先，产品定位上，弥补了海淀刚需、刚改新房产品的空缺，难得入住海淀的机会。
海淀的土地供应量十分有限，产业人口支撑良好，新盘也相对稀缺，去化难度低，历来是开发商的必争之地，拿地拿到海淀就已经成功了一半。
近几年，海淀新房基本都以改善户型为主，房价门槛被抬到了1300万以上，比如香山壹号院1700万起、颐和金茂府1900万起，上一个润系热盘，海淀幸福里也是1200万起，遍寻海淀，几乎找不到刚需新盘。
这时候幸福里润园横空出世，弥补了市场的空缺，户型面积109㎡起，总价905万起，首付362万起，为无数买房人带来了上车机会。
在产品系上看，润系属于华润的高端产品系列之一
润系产品在北京并不多见，是继海淀幸福里之后的第二座，但是在外地可谓是遍地开会，不少城市都有润系楼盘，产品线成熟，收获到无数好评。产品的设计理念是为满足新中产家庭对内外美学、科技产品、便捷服务、健康生活、享受消费、人际交往、精神满足等需求。在楼盘规划之初，就抓住了海淀买房人置业的痛点，在满足刚需置业需求的同时，提升了居住的品质。
从户型设计本身上看，户型优势明显
幸福里润园并没有浪费1.5的低容积率，没有一味地追求快速去化，选择更小面积和更低的总价做纯流量产品，仍然保持着洋房社区的舒适尺度，设计了109㎡三居、119㎡四居、147㎡四居三种户型，其中前两种是主力产品。「海淀」幸福里·润园—永丰板块“润”系改善盘的楼盘资料大全
户型统一优势：
1、都是三面宽，南北朝向，全明格局，品质这块拿捏的死死的
2、LDK（客-餐-厨）或LDK-X（客-餐-厨-家庭活动室）空间布局在空间核心位置
户型设计理念：
探索空间功能的延展性，并以X空间的多样功能性，为未来生活场景留出余地。这个X空间，可以是一间独立次卧，也可以是书房、瑜伽室、游戏室，自由支配，为生活创造更多的可能性。
从产品定位上看，稀缺的土地却没有做更高端的产品，未尝不是一种可惜，也限制了未来的潜力。
在幸福里·润园项目信息还未公布的时候，很多人都在预测肯定是要做个豪宅产品，结果是被纷纷打脸，但要我来说，海淀永丰板块作为海淀区最后的发展片区，科研、高新人才聚集，未来规划潜力非常巨大，做豪宅产品未尝不可，甚至对于这个区域来讲，是个更好的选择。
未来一定会发现，苦于户型定位偏中低端，缺乏高端户型，难以成为区域标杆，对板块的价值提升作用不大，因为圈层定了，项目未来的升值空间也就定了，豪宅的上限自然跟刚需的上限不同，也使得这个区域很难成为海淀的高端板块。
从户型设计上来看，不上不下的折中方案，有取巧嫌疑，实则还是偏流量产品，追求快速去化。
海淀幸福里的户型面积区间是98-195㎡，幸福里润园的户型面积区间是109-147㎡，没有做100㎡以下的纯刚需户型，也没有做150㎡以上的更高端户型，而是取了个中，明显是既想迅速走量，回笼资金，又不想做成纯刚需上车盘，但是推出来的产品明显是幸福里流量户型的一奶同胞。
对比图左幸福里·润园109三居和图右幸福里同面积的三居，两个户型的相似度极高，功能空间完全重合，润园的户型在保持了幸福里户型的全明格局、南北通透和LDK一体化、三面朝南等优点的同时，细节上又做了升级，部分房间面宽有所增加，玄关也做了优化处理，户型更加合理了，从两个户型高度相似上，也能看出润园想要快速去化的目的，当然，目前市场环境下，这一点也无可厚非。
从楼宇的排列分布上，典型的行列式分布，没有给园林设计预留足够空间
行列式布局也可称兵营式布局，就是将楼栋按一定的朝向和间距成排布置，行列式布局的住宅平行排列，公共设施、绿地、景观等穿插地安排在住宅之间。
这种排布方式显而易见的缺点就是布局呆板，不够灵活，而且对公共空间的利用较为浪费，公共资源基本实现平均的分配，所以在园林规划上很难实现明显的功能分区，也无法设计出大型的公共景观区，对于追求高品质园林的买房人来说，也是一种遗憾。
最后说一下所谓的X空间，只是一种营销的噱头。
X空间说起来感觉很是高大上，感觉设计用心又贴心，实则并没有在户型上做出突破，充其量是理念上做了创新，试想一下，市面上有哪个四居不能说成是3+X，哪个三居不能做2+X，区别无非是户型图上标注的卧室改成多功能间，或者改成书房、瑜伽室，再试想一下，房子买下来，哪个房间不能自由设计？所以该是几居就是几居，该关注房子本身就关注房子本身，花里胡哨的还是少一点。
No.4值得入手吗？
值不值得买要看规划、看稀缺性，看性价比，盘点一下幸福里润园值得入手的几个理由：
①项目地处海淀北部新区，是北京典型的升值地区，2021年的平均涨幅超过18%，在全北京名列前茅。各项规划齐全，又在逐步落实中，再加上有产业支持，有高端人才聚集，假以时日，板块潜力会进一步爆发。
②海淀供地数量稀少，刚需楼盘更是少之又少，永丰板块是海淀为数不多的未开发区域，产品定位刚需刚改，首付压力小，是难得的上车海淀的机会。
③对比周边的新房，新房中的海淀幸福里，单价同样是8.3万/平，98~130㎡小户型已经售罄，当前在售户型有145~195㎡的4居，幸福里的热销已经说明了情况，幸福里润园又是做了产品升级，性价比进一步提升。
④低密度板块，1.5的超低容积率，花园洋房小高层，生态环境良好，环境宜人，适宜居住，户型设计本身也非常棒，都是南北通透的全明格局，设计合理，满足多口之家的居住需求。
值不值得入手，更要看需求看预算，也要多做对比，找出最优选择。
对追求新房居住品质，又是在附近工作的高级科技人才来讲，匹配度无疑是最高的，但是区域内幸福里润园也并不是唯一的在售新盘，与项目紧邻的还有中海的楼盘，难免会被拿来作比较。
从产品定位上看，基本相似，都是流量盘，互为竞品，中海的项目主打77-129平米2~4居室，单价同样是8.3万/平米，有着更小的户型和更低的总价，如果为刚需上车，也不失为一个选择。
紧着预算来，单从价格上做个比较，中海楼盘77㎡两居，总价640万左右；97-99㎡三居，总价805-822万左右；125㎡-129㎡四居，总价1037-1071万左右；
幸福里润园109㎡三居，905万；119㎡四居，988万；147㎡四居，1220万。
所以，对比很清晰，如果预算有限，800万上下，只能选中海的盘，如果预算在1200万以上，那就直接选润园的四居，如果预算居中，那么选择性就多了，得从更多的方面进行对比，点个关注，以免以后找不到我，下期做两个楼盘的对比，让你选房不迷糊~「链接」
跟新房做完对比，也要跟周边二手做个比较，紧邻的大牛坊社区等小区不具备参考性，附近的次新房首创天阅西山价格在约8.6万-9.7万之间，西侧颐丰庄园均价60492元/平，2007年建成的冠城大通百旺府单价78520元/平。二手房的单价肯定是有优势的，如果总价预算比较高，想要大户型的买房人，也可以看看二手房有没有心仪的。
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