房子卖不动，也涨不动了，今年东莞的楼市 彻底扑街了！
从房价 “破8万”到“跳水30%”，再到二手房指导价出台，当月成交量跌至423套，环比大跌72%。
即便是全年二手房，也从2020年的月均5105套滑落下滑至2021年的1342套， 同比下降了80%。
2021年，可谓是东莞楼市最惨的一年。
数据来源：乐有家研究中心
前两天，大风特意去了一趟东莞调研，一圈走下来给我最大的感受是：二手房市场彻底emo了！
像曾经备受追捧的网红小区万科金域华府，现在也跌落神坛，链家网显示近90天0成交，像曾经投资客遍地的松山湖板块，已经没人愿意接盘了......
我们在调研时，中介告诉我们： 现在二手房很难卖，一个小区连续2-3个月没成交了，放盘价格一降再降，还是没人接盘。
这一点，在数据上也有体现：
松山湖，二手房基本丧失了流动性，链家网23个挂盘住宅小区中，约19个小区近90天“0成交”，其他小区也只有1-2套成交。
没人买，就降价呗。
万科虹溪诺雅97㎡的户型，业主降价110万抛售，星城翠珑湾房价大跌2成，100㎡的户型最高降了150万+......
房东为了卖房，真的太狠了！
01
华为撑起的松山湖，深圳投资客占比大
我们都知道，论经济实力，东莞一直很强悍，去年也成功跻身“万亿俱乐部”，但这座城市常常被人诟病：三线城市的面貌，一线城市的房价。
这一次，东莞房价确实跑得太快了！
2020年，东莞以47%的房价涨幅，超过深圳成为 全国房价涨幅第一的城市。
尤其是近两年涨势最猛的主城区、松山湖等核心区，一年时间房价几乎翻了一番，个别小区房价甚至赶超了广深。
所以，松山湖&主城区，成了我们这次调研对象的重点。
第一站，我们去了松山湖；
这个板块新房、二手房加起来不到30个，整体均价超5奔6，比旁边的镇街要贵个30-40%。
毕竟，这里占尽了东莞核心的配套资源，寸土寸金；对比周边就能感受到这种落差，明显是两个世界。
松山湖这一轮行情，要说涨得最猛的，不得不提到“万科虹溪诺雅”。
这个盘，早在前年9月份， 就有一套229平米的毛坯单位，以总价1800万成交，折合单价高达78288元／㎡！
一举刷新了东莞房价天花板。
而它之所以能卖这么高价，有多方面的因素：
一是从开盘以来这个小区就不便宜，2009年就卖过1万出头，生来就是豪宅。
二是学区溢价高，对口的是中心小学、松湖一小等，学校排名在全市都很靠前。
三是稀缺的景观资源，小区后门一出就是松山湖公园，风景一览无遗，谁看了都不免心动。
只是站上巅峰的业主们，万万没想到，转折竟来得如此之快。
下半年行情一转，再牛的豪宅也难以顶住市场下行的压力， 目前小区房价相比巅峰期下跌了3成，单价跌去了2万一平，也就是说100平米的房子，最高缩水了200万。
虽然整个小区挂卖的房源并不多，但中介推的房源，基本比高峰期低了30%。
一套97平的三房户型，业主心理价位为600万，对比同户型此前710万的成交价，下调了整整110万。
我的天， 深圳一套房的首付啊 ，高位接盘的业主就惨了！
除了万科虹溪诺雅，“星城翠珑湾”也是松山湖另一个具有代表性的小区。
星城翠珑湾分为1—5期， 一二期是松山湖的地，三四五期属于寮步的地。
虽同属一个楼盘，不过数十米的距离，但价格相差很远，三四期相比一二期便宜了30%-40%左右。
目前翠珑湾一期115㎡带装修的三房，挂牌总价730万，业主心理价位是700万，单价6万左右。
中介称：这个价格还有谈价的空间， 目前翠珑湾一二期价格确实有降，整体幅度在15-20%左右；
像100㎡的户型， 2021年最高峰的成交价7.1万/平，现在回落到5.5万/平—5.7万/平左右。
个别房源有降价百万的，但还是卖不出，主要是现在客户出价普遍比较低。
大风查阅链家网发现，近90天翠珑湾一二期只成交了3套，平均一个月都卖不了一套房。
而松山湖整个片区，盘中23个住宅小区，近三个月来有19个小区是0成交，其余成交小区也只有1-2套。
都说春江冷暖鸭先知，楼下的中介已经用行动表明， 整条街上7家中介，一半已经关门。
中介关店潮与去年深圳没什么两样。
从根本上来看，此前松山湖楼市的火爆，很大程度依赖外地投资客的入场，深圳客更是主力军。
在潮水退去之后，外地投资客撤场，价格回调是必然趋势。
02
东莞的房价今年还有得降
一个城市楼市风向标，我们就看它过往涨幅最高区域。
松山湖以外，就是南城。
因为东莞新CBD就在南城，此前南城华润万象府备案价46500元/m2，每次开盘秒光，一房难求。
相比松山湖，南城的房价反而没怎么降。中介表示： 整体降幅在5-10%左右，成交量有所下滑。
像万科金域华府，以前行情好的时候一个月能成交3-4套， 现在一个月都难卖出一套。
都知道，万科金域华府一度号称市区的标杆，在南城甚至整个东莞，都是冲在最前面的。
这两年跑赢了绝大多数小区，背靠东莞CBD规划这座大山，以及高人气网红新盘华润万象府的热度影响， 小区最高成交价一路飚升至6.9万/㎡。
（图源贝壳）
如今，也难逃跌势。
在中介的带领下，我们看来金域华府一套75平三房，总价450万左右，单价去到6万，高出小区参考价33%， 比高峰期成交价低了近15%。
降得不算多。
不过，此前中介朋友圈有挂出过一套笋盘，金域华府一期105㎡户型，总价610万，单价5.8万，相比巅峰时期，总价跌去了110万。
中介称，大户型跌归跌，但也只是个别房源，总体并没有那么夸张，整体成交价还能稳住板块一哥的位置。
据大风调研了解，目前主城片区二手房价整体下降幅度并不大，但成交量回落非常大， 众多小区进入“横盘”状态，90天0成交小区比比皆是。
2021年，因为二手房指导价的出现，无论是松山湖，还是主城区，又或是其他区域，整体下调的情况很常见。
在诸葛找房上， 东莞每天有将近200套房源在降价，少则3、5万，多则二几万、三十几万。
业主方面的主动降价行为，变得愈发常态化。
过去，东莞房价对深圳客毫无门槛， 现在动辄5-6万的房价，购房资格也在提高，形成了一道道坎。
像松山湖，南城等已经追赶深圳一些区域了，从基本面来说，东莞毕竟是一个二线城市，除了这两个地方以外，其他镇区分化非常严重。
被誉为“世界工厂”的东莞，相比之下，还是跟深圳差一大截。
03
2022年，东莞楼市如何走？
2022年，东莞市场如何走？二手房市场会好转吗？
以大风近两天调研的所见所闻， 可以得出结论：继续下行。
一方面：二手房指导价后，到现在不到半年，整个市场观望情绪还在发酵，投资客都成了缩头乌龟，刚需这个时候谁还会进场？
另一方面：东莞的新房在限价，新房限价意味比二手房便宜，大家都去买新房了；松山湖的深业，中海两个盘就是例子。
指导价的二手房首付成本大大增加了，新房又限价，接下来，二手房和新房分化只会越来越大，跟深圳一样。
这种形式下，二手房市场不失效才怪，没有降到好的价格，成交的机率非常渺茫。
近期也传出一些利好消息，日前有媒体报道，说东莞信贷政策在宽松，在大风来看，这种小儿科风向很难改变局面。
现阶段看，开发楼面地价、新房售价层层枷锁卡得死死的，二手房未来翻身之路还很长。
尤其是核心区，近两年涨势最猛的主城区（南城、东城）、松山湖，在未来半年、一年甚至更长时间内，注定成为“站岗一族”。
而站岗多久，取决于市场横盘期何时结束。
最后，我强调一下，长期来看我还是看好东莞的， 只是今年，别再往里面跳了。
至于何时才是机会？来吧，关注大风，后续我会说。