业委会物业招标座谈会发言稿（2019.5.16）
平阳世豪绿洲业委会 今天
各位业主朋友们大家好，由于小区物业合同即将到期，业委会近期进行了多次讨论。于上周二（5月7日）晚上开会的时候经过讨论决定召开此次讨论会。
这两年大家对于小区物业服务的不满意度比较高。主要有车辆管理、人员进出管理、小区公共设施养护维护、小区绿化管理等问题。本届业委会成立之初对这些问题也向物业发过整改函，取得了一定效果。近期通过车辆识别系统（在这先不管车辆识别系统近期存在的一些问题）和新的监控系统的上线。总体而言地下停车室的问题得到了较大的好转。但是人员进出管理还是较为突出,绿洲公园称谓不胫而走。公共设施维护问题也经常出现纠纷，具体标准经常扯皮。物业认为此项维护应该业委会出钱，业委会认为这应该是物业的日常维护，应该由物业出。小区绿化维护资金物业也说只够勉强维持。一方面是我们业主对于较高品质物业服务的追求，另一方面是物业公司自身成本控制管理的原因，带来了一定的物业管理的简配。形成了越来越多的矛盾。我们原先的物业合同是签了三年的，2016年7月1日至2019年6月30日止。所以在合同将要到期的时刻，我们应该好好来坐下来讨论下物业合同重签或招标的问题。
如果重新招标，我们首先将要面对的是物业费是否调整的问题。上周二，我们与大管家物业公司的王总进行了座谈。他表示我们小区的物业费收缴率较低，物业费的标准也较低，如果还是1.5元每平方的话。他们愿意继续做，会努力做好。如果我们重新进行招标的话1.5元每平方。大管家物业公司将会不参与竞标。
最近几天我们初步了解了下周边优质小区的物业费缴纳标准,并且要到了部分小区的物业符合合同和服务承诺条款。平阳首府，物业费是1.7元，合同按年签署，每年有10万元的物业服务考核押金；红墅湾，物业费是1.8元；绿城品致，物业费是3.5元，现在房开公司有代付一部分；中梁高层1.8元，排屋2元。具体服务条款和实际效果则需要我们进一步的对比和查看。如果只从收费上来说我们绿洲小区物业费确实是最低的。
大家知道现在我们小区的保安队长是很负责的人，较受业主欢迎。前几天就有保安队长群里说，菜不好都不想吃饭，待遇不好，好的保安也留不下来。其实这个问题存在好几年了，也不是今年才有的。但是这个问题不是业委会的问题，这是物业公司自己管理和经费利用的问题。我们只能要求他们加大投入，改善人员待遇，招徕优质管理服务人员。物业公司合理的利润确实也是需要的。物业公司有段时间和我们交流时表示表示物业费已经快入不敷出了，人员工资几年没涨。所以我想这也是，让保安以老代壮，保洁偶有兼职的原因之一。再加上物业费收缴率比例不高，物业服务人员可能积极性也有受影响。可惜的是今天我这里暂时没有物业公司管理我们小区的收支数据（陈主任已经要求大管家物业近期提供物业费收缴比例及收支相关数据了，会通过相关渠道向大家报告），这里我们取得具体数据后，也将进行进一步的对比和解读。当然也有部分业主表示我们小区面积较大，物业费收入总量大，因此可以继续保持较低的物业管理费，物业公司偷工减料，没做到该有的服务品质，不能在此条件下调涨物业费。
业委会经过讨论认为，应该在物业服务品质和物业费之间找到一个平衡点。如果在服务品质和调涨部分费用上做选择的话，我们选择物业服务品质的提升。
原因如下：一、我们的小区，我们所居住的房子不光有着居住属性，还有着投资保值的属性。如果小区管理的好，环境优美、井井有条、文明安全。那么房价升值或者抗跌性强，长期带给我们业主的将是更大的收益。银行抵押*款贷**能贷到更多的钱，以后不再小区居住了也能卖个好价格。而小区管理的不好，霉倒了，损失的也是大家。而优质小区便需要更多的投入。
二、好的物业服务能让我们广大业主更好的享受生活。对于长期居住在小区的我们而言，还有什么比享受较为省心、舒心的物业服务更为重要的呢。如果能多花点钱，买到更安全。更省心、更舒心，我想大部分人应该是愿意的。记得小时候就听过美国佬太太和中国老太太买房对比的故事。美国老太太用按揭买了套房，住到去世；中国老太太存钱买套房，存够买了，就去世了。大概这个道理吧。
三、我们小区本身收费较低，但是收费基数较大。我们做过粗略测算每增加1角钱，能增加物业收入15万元。如果增加2角钱就能增加30万元的物业费。而这平摊到每户，以130平方计算，每年增加物业费312元，平均每天增加不到一元。结合这几年的物价上涨水平，我们认为是应该可以承受的。
因此业委会初步的想法是：建议以1.7元每平方的价格对位进行物业招标。或者以1.5元每平方的价格与大管家物业续签物业合同。当然在续签的前提是要求大管家物业落实其具体物业服务承诺。在去年业委会微信公众号建立后，我们就已经将物业合同文本和影像发到了公众号上方便大家查看了解。大家可以打开手机再看看对照下，大管家物业对于合同服务事项的落实情况。
如果重新进行招标，我们面临下列问题需要解决。1、是如何进行物业招标工作，流程、程序怎么走合理、高效。2、大管家物业管理多年，对小区问题了解很深，熟悉情况，有些物业管理人员和许多业主也是好朋友。那么是否给它招标的优先权，怎么给合理。3、如果大管家物业退出，如何保证物业交接平稳有序进行，平稳过渡。4、怎么确保把钱用到实处，更好的价格确保能有更好的服务。一句话，怎么保证新的物业公司会更好？这也包含着我们对外招标的具体要求应该如何制定，这需要大家集思广益，进行细致的讨论、论证。要不然换了没有更好，怎么办，这是我们面临的问题。我们接下来要思考和讨论，找出一定的应对办法来。
小区，是全体业主的小区，不是业委会或者某一个人的小区。业委会只有七个人，都不是全职，也不是专业人士，懂的不一定有你们多。大部分时间都忙于各自工作和生意，只有周末或者晚上凑时间来探讨事情。因此在此请大家积极献策。我们说话吐槽很容易，但是具体的事情怎么落实，怎么做对小区则更为重要。
现在我们开始讨论物业招标的事情。最好是围绕以上五个问题来进行。即：1、要不要对物业公司进行重新招标。2、是如何进行物业招标工作，流程、程序怎么走合理、高效。3、大管家物业管理多年，对小区问题了解很深，熟悉情况，有些物业管理人员和许多业主也是好朋友。那么是否给它招标的优先权，怎么给合理。4、如果大管家物业退出，如何保证物业交接平稳有序进行，平稳过渡。5、怎么确保把钱用到实处，更好的价格确保能有更好的服务。
大家以楼栋为单位先进行5分钟的讨论，再按照次序进行发言。讨论好物业合同招标问题后讨如有其它疑问，再由陈主任来回答大家。这次座谈会除了会议签到表，没有其它要大家签字的东西。通过座谈会我们将吸取总结大家的意见建议，待成熟后再召开业主代表会议或业主大会，做出最终决策。==============================================================================================================================================================================
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在座谈会后取得了大管家物业公司所提供数据：小区2016-2018年物业费收缴率分别为83%、82%、68%，呈逐年下降趋势；具体数据为940895.04、1861156.94、1542396.44。具体数据见物业公司报表。
物业招标座谈会业主意见汇总及回复
平阳世豪绿洲业委会 今天
业主意见建议：
一、距离合同到期时间紧迫，更换物业较为困难，希望在细化服务细节基础上续签物业合同。
二、对物业合同进行一年一签，如服务不合格再行招标。
三、对当前小区服务合同进行检视，列明其未做到的项目条款，再对比其他小区服务合同，对合同进行完善。
四、留存物业部分押金在业委会，每年由业委会做业主满意度调查，根据满意度和业主投诉情况，再返还或扣减押金。
五、物业服务与物业费调涨关系不大，改善服务后才能调整物业费。
六、建议重新对物业公司进行重新招标。根据服务品质，选定低档、中档、高档三个物业服务品质的公司进行业主投票。例如以目前物业服务为最低档次，以低挡1.5元/平方、中档2.0元/平方、高档2.5元/平方，三个方案，高票者为准。
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另有其他方面建议
1、慎用维修资金，且应公开透明。
2、拓宽南门通道，人行道与电瓶车道分离。
3、车辆识别问题较多，且灯光刺眼，有碍视线。
4、南北门禁有待改进。
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业委会回复：
一、如果能统一意见，借鉴其他小区经验，物业招标流程可在半个月左右完成，不存在时间紧迫的问题。困难在于小区大部分业主意见的统一。服务细节的确定在于执行，如无监督及终止机制，细节订立的完美，执行不了也是无用。
二、物业合同一年一签及留存部分物业服务保证金的设想已在考虑中。
三、已经获取周边多家小区物业合同内容进行参考。
四、业主满意度调查应由业委会或业委会委托第三方进行。
五、较高的物业费不一定有较好的物业服务，但是低廉的物业费一定没有好的物业服务。我们需要找到一个平衡点。老话说的好，一分钱一分货。我们无法奢求月入3000不到的保安人员，爱小区如家。
六、我们将把此建议交由业主代表讨论。
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其他意见回复：
1、物业维修资金使用一向透明。每笔收支都有进行公示。且专款专用。关于如何谨慎使用，这是个人主观标准问题。小区入住已近四年，诸多设备及项目需要维护保养。不可能等到十年、二十年等设备完全毁坏再一次性进行保养或者更换。小区目前物业维修资金1000余万（具体数据暂不掌握），如有活期存款利息，每年将在3万以上。只要维修资金是用在小区具体设备设施上的，不存在贪墨、浪费行为的，即为合理。
2、拓宽南门通道，人行道与电瓶车道分离的方案已经制定，效果图正在委托制作中。如方案获得通过，改进完毕后将改善门禁问题。
3、车辆识别系统已反馈厂家，要求整改。此系统经费系业委会从地下车库收入中支出，非小区物业维修资金支付。以后车库地面沙化维修等费用也将从车库收入中列支。
大管家物业公司对于物业费用等问题的回复
平阳世豪绿洲业委会 今天
一、世豪绿洲项目收入支出测算（2019年度）
二、2016-2018年物业费收缴数据
三、南门道闸开放的原因
因为车牌识别是用电脑来控制，不比以前的蓝牙卡，压到地杆就能用遥控控制，现在如果前面的录入车牌车子开进来，必须要落杆才可再手动开闸，后面的车子如果是三轮车或者电瓶车，没有车牌录入，遥控是控制不了的，它需要一个过程反馈到电脑再输出来，控制不住的情况下面随时会发生闸碰到人的情况，因此导致现在还没关上人行道闸。
四、绿化维修资金说明
绿化每年8万是日常养护的费用，比如什么季节做什么事，这些都是日常的养护。象冬天要注意防冻，夏天要多灌溉，三月份适合补种，四月份是适合除虫，五月份适合修剪.松绑支架等等，但不会做超出养护费的补种补栽。
由于绿洲绿化繁茂，树种得不科学，大树下面有小树，有灌木，有绿篱，还有草皮，时间久了，汲取不到营养的植被会渐渐死去，接下来营养不足的树还是会陆续死去。这是日常维护都做到了，也无法更改的事实。大家可以看到喜阳的植物，被太阳照到就长得好，喜阴的被太阳照到，就会渐渐的枯萎死去。甚至有的树不明不白，也没有虫害，也没有被冻到，就慢慢的呈现病态，这种现象也是有。任何一个绿化养护都是无法做到百分百存活的，如果要包死株，那一年都要好几十万呢。
也可以去大自然，汇金考察，都是这个绿化老师做的，大家可以多方咨询一下，他们的费用全都是来源于维修资金。针对16年是绿化做的不到位情况，绿化师傅这两年都在陆续地补种草坪，杜鹃，麦冬，还有晒不到太阳的地方补种了喜阴的植物，大路边也上补了很多的吉祥草，这些也都是在维护范畴内的。不过这次中型更换，要求也不一样，有方案为准，实际更换.补种了哪里，有修补前和修补后的对比照（修补后的元哥拿了）
总的来说超出履行合同正常养护的范畴，要对绿化进行更换，补种。就需要动用维修资金。
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以上数据由物业公司提供，由其自行对数据真实性负责。
公开公正透明，是沟通的最好良方
张海涛认为：
安居则乐业，关于社区的思考和实践是多方面的，实践经验，制度建设必不可少，就身边的宜昌长江瑞景小区，民悦家园小区，问题至今仍待解决，看似复杂其实简单的问题，无不考验职能部门及基层的智慧和决心。高效、廉洁的来服务于民、取信于民，造福于民。
基层治理是社会治理体系中最基础的环节，与老百姓的日常生活息息相关。尝尽人生百味，方知人间冷暖。从街头巷尾到百姓人家，从衣食住行到治安物业，生活中那些看似鸡毛蒜皮的事情，却是人民群众最为关心的事。
正所谓群众利益无小事，基层治理水平高低，直接关系人民群众的物质和精神生活，直接影响人民群众的获得感。基层治理究竟存在哪些问题？如何解决这些问题提升人民群众获得感呢？
民生“小事”必须“大办”
民生是最大的政治，小区物业管理与每一位小区居民息息相关。要明确业主委员会的法律地位和组织性质，将其纳入基层社会治理体系，建立居委会、业委会、物业企业三方联动工作机制。对居民们比较关心的公共用房、公共收益等问题，要加强监督管理，建立公开信息平台。
区区小事关民生、利在长远，要以敬民之心，革烦苛之弊，施公平之策、守法规之底线，实事求是，溯本清源，小事管好、服务到位，也是功德一件。
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