我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐你好！想向您询问一下甜水园东里的房子，目前看中一套东西向的65平两居（低楼层二层），精装修，满五唯一，实地看房后觉得装修风格还有户型都很满意，目前报价409w，合63000一平。目前感觉到房子缺点就是东西向，楼龄老（87年），您看如果谈的话多少钱算是比较合适的呢？您对甜水园东里这边如何评价呢？如果刚需自住兼保值划算吗？谢谢您
回答：你好，这套房精装修溢价严重 在售的有单价5.5左右的 加上房龄偏老，性价比并不高 自住建议再重新淘一淘，卖家的精装修不值钱，用拆骨法还原房子的基本价值。
提问：房姐好！基本情况：武清别墅正在出售中，还贷后预计获得*弹子**200（已有客户出价）；广渠门内老破小一套抵押中（学区房、不能卖），*弹子**200+（月供1万6）；夫京户、妻外地，住垡头（父母房）、合计月入3-5万（含老破小租金）。基本需求：希望上半年购500-700万大两居或小三居，3年内大概率出租，标的依次为望京新城、双井九龙花园（此处希望三居，3年后可自住接送上学）、国美第一城。目前已多次看房，计划拆借全款购得后再抵押（已有相熟的*款贷**中介及银行渠道），希望届时手中仍有100-200现金流还贷及家用。上述想法妥否、请指教。
回答：望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺一点。 主力在130和更大的150+户型，大户型单价5万内的可以接受。 九龙花园是双井标准的老破大。 不过九龙花园的产品类型很复杂，每一套房之间本身存在价格的差异。 这个小区的选筹主要在150平以上 大 面积，今天依旧可以找到5万内的标的。 国美第一城是非常推荐的淘笋楼盘，如果能淘到单价4万左右的小笋，可以入手。
提问：房姐，您之前讲的卖房技巧，我翻了好久也没翻到，可否给个链接？
回答：#卖房实操技巧# 目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小红包，多说你辛苦了。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂网上。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
提问：房姐您好，咨询一下，瀛海的海晏春秋楼盘的合院产品怎么样？对比同区域的金茂府、棠颂景庐、熙悦林语哪个更好？对比孙河或后沙峪的楼盘喜瑞辰章、祥云府，或者马泉营的中海望京府，哪个更值得入手？
回答：比较倾向于孙河的喜瑞宸章，孙河板块的规划和交通比较好 喜瑞宸章的叠拼产品在孙河的诸多楼盘里做的还算用心。
提问：您好，感觉2019春节前后北京楼市是个价格低点，想投资一套500w以下的一居或者两居。首付预算在250左右，但因为是二套，没法儿*款贷**很多。想请教下这种情况下该如何操作？另外在望京区域是否有次新楼盘适合投资？谢谢！
回答：2019已过，你问的是2020吗？ 春节后不一定。 500万买一居是明显错配，500万可以买到2-3居甚至4居。 二套正常用全款买入然后抵押，贷足6成。 这个情况建议看看目录，以及北京买房攻略。 北京买房不看楼盘，刨去大部分溢价小区剩下的来精挑细选。
提问：房姐您好，幸识！请教一下： 1.首付融资。刚需首套尚缺首付90W，看您有提及最好不要用xyd，我理解消费贷可能亦是如此，关于首付融资，不知您有什么建议？（出身农村，亲人基本无钱可借又不想麻烦朋友，收入尚稳定，与女票税前年薪约90，主要急于当下。） 2.购房时间。您提及年前最好购置完毕，但鉴于明年7月方有资格，您预计劲松双井80平米左右刚需房单价上涨幅度大约多少？ 以上，感谢您的耐心回复。
回答：主贷人尽量无负债，用其他核来下贷，也是常用操作 明年也不会大起大落，不用太着急，7月入也可，提前计划好资金
提问：房姐，台湖万科东望90平三居可以买吗？您好像说不让碰这个盘，能不能简单说一下原因呢
回答：典型的远郊CEO盘， 距离远，没有明显的大型高端产业带，很难聚集大量涌入人口，万科品牌溢价后期会长期横盘
提问：入圈第一问:我是外地人，孩子在朝阳区亮马桥附近工作，为上下班放便，想买周边二手房，50平二居室，新源衔和新源里的二手房房龄都在40年，价格在7万到8万，这个价位还有升值空间吗？还能选择吗？比较纠结，本人是买第一套房，能够凑出300万，应接如何买房？请房姐帮忙指点！
回答：你好，*弹子**300，可以选择的范围很广。 亮马桥总体是比较好的板块，主要是正常的楼盘太少，没多少房可挖。 丽水嘉园 炫特5.5万以下的 朝青国美4万以下下 亮马桥嘉和丽园5.5万左右的都可以 房龄40年升值潜力很一般
提问：房姐您好，北京现在五环左右得次新房和二三环老破小的单价差不多，五环的次新还有投资的价值吗？两者的涨幅未来会怎么样？ 谢谢指教！
回答：五环周边的地铁次新价值还是稳妥的。 刨去西五环石景山。 主要的点在看具体房子的价格。 当前价格明显溢价的五环次新，和三环低价（6万左右，90后）的老破小相比，老破小的涨幅会更稳定。
提问：哈喽，房姐你好。请问您知道大屯路那得荣尊堡这个小区吗？在看140平得两居室，请问这个房子的优缺点是什么，适合买来居住吗？还有北纬四十这个小区，看中了一套复式，在纠结买哪套。不太考虑学区的问题
回答：北纬四十学区溢价 荣尊堡在亚运村，受奥运会影响，板块普遍比较贵。亚运村定位就是睡城，没有产业，相同价位 望京是更好的选择，有产业，互联网新贵。 纯自住看你自己的喜欢，投资这2个盘都不算优选。
提问：房姐，sfsd，*弹子**300，您说到老房子的话不建议买3居，sfsd又最好找老公房。但是东3-4环两居老公房目前价格低于我的首付支撑范畴。还应该继续考虑两居老公房么？还是三居也可以考虑呢？次新商品房税费高，这个应该怎么思考取舍呢？
回答：你好，*弹子**300选筹范围很广，从500-1000万都有。 新手从次新开始不是定论，只是考虑到大多数小白的情况，选择次新标的心里会更好受一点。 北京的涨幅轮动顺序一般是： 上车盘，次新，大盘，大面积，老破大，鬼牌。 次新最合适的是下跌调整期间至再次启动之前，淘笋为主。 北京一切以淘笋为主，即使都是次新，地段，产品价位，同类对比都会产生很多影响，不会有很整齐的规律。 当一个城市的供给被挤压，次新已无法满足市场购买力时，老破小老破大就开始接收溢出需求。 京沪这样的城市，就连老破小的供给都极度被挤压，以至于八九十年代（勉强*款贷**）的老破小和五六十年代的老破小都拉不开价格。 天通苑大面积 望京次新，老破大——酒仙桥 双井次新，老破大 十里堡青年路甘露园老小区老公房——劲松潘家园一带公房，老破大 只是帮助缩小范围，不意味着这些房子每一套都可以随便买。 首房首贷只有一个目标，找公房和满五唯一的商品房，利用低税率来尽量提高按揭的水平。
提问：美丽的房姐，请问北京如何淘老破小？有哪些区域楼盘推荐？淘的时候有哪些需要特别注意的点，比如交通，配套，户型，朝向？
回答：边界先划清楚： 北到天通苑； 东北来广营，酒仙桥； 东到常营，管庄； 东南十里河； 南边宋家庄； 西南大兴线，丰台站； 西面正常不过东二环。 其他不重要，只看价格
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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