一、南坊楼市编年史
1、2008年临沂市政府决定开发南坊，当时的南坊立即架起了绵延10公里的塔吊；
2、2010年开始北京路附近初具规模，市政府建成，附近公务员小区建成，市政府搬迁至南坊，*党**动员公务员搬迁至南坊，此时的北京路以北的南方白天都像鬼城，人迹罕至，南京路就是垃圾回收站了；
3、2012年，南坊各个小区出具规模，沂龙湾连城一片成为南坊最早的“成熟”居住区。滨河新天地房价在3800，银河湾，金猴，意林小镇，爱伦坡4000出头；
4、2012年-2015年80%的南坊小区均出现了不同程度的违约，现在非常牛逼的，舒格兰，当时叫“休格兰”已经阑尾，在此，我要恭喜接盘“舒格兰&休格兰”一期的朋友；
5、2016年，南坊的楼市迎来了初步上涨，政府通过各种形式解决了90%楼盘的问题；
6、2017年南坊一期，除了政府留地，住宅用地基本开发结束，售楼盘全部清盘；那年的南坊标志性事件是万城花开，引进了“一线操盘团队”在临沂大学一天清盘。
7、2018年，买房时还有：环球掌舵、拉菲公馆、汀香郡灏园、保利堂悦、安泰金升华府、城开首府、博观新城、万城花开、恒大翡翠华庭、金泰瑞府、中南樾府，11个楼盘；
8、2019年上半年买房尚有:中南樾府、金泰瑞府、博观新城、安泰金升华府、城开首府、万城花开，6个楼盘。
9、2019年下半年，买房只会有:中南鲁商樾府新地王（987万/亩）、金泰瑞府老地王（830万/亩），2个楼盘！
10、2019年，南坊二期大规模展开。南坊二期规划请自行去规划局观览，再此不赘述。
总结：南坊12年来的编年史，时间不长不短，代表的是临沂这个城市要以崭新的姿态开始腾飞发展。南坊一期楼盘开发商几乎都是，临沂，山东的土豹子而已。列举几个楼盘，金猴名居、浮来春公馆，好一点的也就是，廊坊的上市公司，荣盛发展，荣盛花语馨苑就是其在南坊的作品。而全国知名的地产开发商，万科、万达、绿地、碧桂园、融创、华润均在二期入住。目前吊诡不是吊诡，而是真的见识了什么是一线开发商，什么是地王，什么是房地产。
二、临沂的段位
提起临沂，临沂人会人情洋溢，“大美临沂”四个字是肯定要展示起来的。临沂是历史名城，是革命老区，是小商品之都。。。临沂人，诚实、朴实、踏实、能干。但是说实话，直到至少2016年，临沂南坊才有了现代城市气息。兰山老市区，解放路依旧老破小、脏乱差，或许临沂人很多小时候的记忆，很多美食记忆，很多逛街记忆，都在兰山，但是它代表不了大美临沂，南坊才能代表大美临沂。南坊的外表美有多美，我们要有个参照物，比如上海中环，基本差不多，除了50层以上的建筑物少了点，街道整洁度，现代化的气息基本差不多。而上海中环目前房价8万起的。
在山东，临沂的整体实力在前五名，没人反对吧？而2016年之前，临沂的南坊的房价基本排在山东倒数前三名，明显是价值洼地。周边日照、济宁都高临沂一个档次。
2016年南坊的房价在5500左右，当时泉府公馆，因为回款困难，好多抵债房价格甚至一度低于4000，就这种情况下，临沂人在选择观望。你们了解过建筑成本么。一平米高层的建筑成本在3500左右，开发商还有资金利息，还有销售成本，还有无聊损耗，还要交税，还要赚钱，真心不知道在观望啥？如果，你现在为你的无知买单，为你的侥幸买单，为你的小心眼买单，你并不委屈。
三、买房人的段位
2016年南坊6000元的单价盘，可以很容易挑拣，100平仅需要60万，首付仅需要18万。18万贵不贵？农村需要娶媳妇的父子两人，去青岛当农民工，一年省吃俭用就可以赚到！！！你觉得2016年的房价是不是没天理了？这种没天理是说，竟然社会底层都可以轻松买房呢！！
2019年临沂人惊呼，得不到的南坊，回不去的河东。这都是弱者心态，真正看懂棋盘的已经在2018年加杠杆下手了。很多买房人“活该”买不起房的，我不是鄙视你，嘲讽你，而是你的眼界实在太浅。很多“小聪明”“小算盘”“小心眼儿”。难道不是么？
你要开发商无利润销售？你不打算让中介赚钱？你觉得中介在忽悠你接盘？你盘算着再谈掉5000元？你看懂了你以为的未来10年的楼市？你以为中国楼市见顶？坦白讲，这些问题属于玄学，并没有人可以回答。高情商的人说话肯定让你舒服，肯定让你在温水中等待死亡。
很多人，老是用自己的段位去推及全盘人的段位。你买不起，你工资可怜，你觉得为什么50万首付在南坊竟然付不起首付了？请看看恒大华府吧，空中花园，跃层4层，1000平。你也知道的，临沂大老板很多。你能比得上上市公司老总、高管么？你能比官老爷么？盖一次章换一套房。你比得上富二代么？股票一个涨停一套房。你比得上包工头么？他可能一年两套房。你也比不上村支书，比不上顺丰快递员，比不上某某科长她七舅姥爷。原来你就是社会的最底层。无论你是否承认，相对光鲜的外表下面，你就是段位的最底层。而你在用自己的感受推及全盘。你只代表了你自己而已。
四、房价的基本段位
一句话，涨到优秀的公务员，及时盘整了全家的力量也才刚刚买得起或刚刚买不起为止。这叫合理估值区间。不接受反驳，或者你继续反驳我。
五、什么是刚需？房子到底是不是用来住的？
什么是刚需？你在学区范围内没有房产，对不起，您的孩子不配进南坊的小学，初中，高中。才是刚需的含蓄展示。如果你不服，接下来，你没有医院附近的房产，你的父母不配生病，或者床位优先安排给划片小区，这可不是危言耸听！
房子是用来住的么？这是中国楼市20年最大的谎言。房子怎么会是用来住的？你住200万的封闭房子，是不是脑子坏掉了？平心而论，你有那么土豪么？房子是一张入场券，是你进入南坊的人头税，缴纳了人头税，你就是良民大大的！您的孩子也是良民，就配*党**的教育，您的父母把您培养成良民，档忘不了他们。
房子是金融杠杆，是防范货币贬值的利器。从来不是房价又涨了，而是货币又贬值了！房子只是起到了保值增值，扣除通货膨胀，价格因素，GDP增长率，房价从来没涨过。
六、解密吊诡的临沂房价上涨之谜
2012-2015年全国楼市萎靡不振，国家最大的口号是去库存。一开始，去库存打嘴炮可以，老百姓也不是傻到不透气了。后来“特聪慧的”有关人士，想出了棚户区改革。这可是投放的央行基础货币，基础货币是有货币乘数的。货币乘数，我用临沂的实例解释如下：*迁拆**户拿到了足量货币，直接全款买房，市场突然多了很多基础货币，直接把房价打到8000以上，这就是2016年第一波上涨。
第一波出手的房东全款变首付（80万房款除以30%首付等于240万）这就是银行的杠杆资金，第一圈就以3倍的乘数释放了240万以上的货币。工薪阶层，你现在知道为什么突然整个临沂人很有钱了么？这仅仅是第一圈，第二圈呢？
目前的南坊房价仅仅到了银行的杠杆资金推动上涨的初期，并且南坊一期几乎没有房源。其实不需要怎么深入研究，就可以得知，南坊一期绝对是缺房源的，因为当年，进入南坊买房的都是年轻人都是第一批刚需，他们仅仅刚刚装修好，刚刚生孩子，刚刚喘口气而已。置换可没那么快！
七、南坊房价未来走势分析
南坊一期，南京路以南，北京路以北，这是临沂的核心了。高层15000，这是偏低的价格。高层年底20000算是偏高一点的价格。南坊均价归南坊均价。临沂的均价不是南坊的均价，很多人混淆了概念。临沂均价12000是对得起临沂在山东省的位置的。临沂若均价12000，南坊一期20000是正常的，二期15000也是正常的。上海市目前外环5万以上，中环8-10万以上，内环12-15万以上，最贵的高层楼盘“汤臣一品”2016年二手房房价34万一平，目前已经不知道价格，今年范冰冰时间抛掉一套汤臣一品，价值8亿！！！而上海市均价在5万多。这均价是包括上海农村的价格，他能代表上海内环么？他能代表汤臣一品么？
同样的，南坊的均价不是临沂的均价，最保守的临沂均价12000不会崩盘的，不接受反驳，或者你继续反驳我！
大开发商在拿地之前都有精英团队深入调研。地王价格都是在调研报告内的。不是拍地的任何高管敢现场头脑发昏乱举牌的！大开发商花费数十亿砸钱进去，你不会猥琐的等待崩盘吧？你是歧视他们名校毕业并且在地产深耕数十年的精英调研团队么？大风起兮云飞扬。。。
八、楼市依旧吊诡，只是你们不再是你们
中南拍出了1300多万的新地王；碧桂园接连拿了4块地；万科联手鲁商拿地，短短三年时间，诸多上市房企争相在临沂拿地，土地之争趋于水火！！房产销售方面：中南樾府开盘，400人抢49套房子；金泰瑞府开盘，欲购房，需买泰盛广场的商铺一套；其余南坊各盘，均捂盘不售！且捂盘趋势越演越凶，兰山新东关两室房源暂停对外出售，其他楼盘也以未批预售，迟迟不肯开盘，经开区也是跟得上步伐，碧桂园拿地之前，几只大鳄就在撕咬，策划文案满天飞，现在势破八千，罗庄表现更猛，宝丽天樾开盘三秒清盘，掌舵龙湖等热销楼盘月销过亿！
九、纯粹是广告或发泄
如果你觉得我的文章刺痛了你，请你留言恶心回来。如果你觉得我唤醒了你这头雄狮，请加我维新号！！我的主战场不在楼市，而在股市，股市目前相当于2000年的楼市，我想你一定懂了！