最近青岛楼市圈，可谓城头变幻大王旗，拿了黑钱不办人事的楼市砖家招架不住，败退连连，各路看客、吃瓜群主高呼过瘾。
站在楼市自媒体的角度，观点不同，思想碰撞，甚至说得直白、庸俗一点，中介之间利益有冲突，互相撕逼，都很正常——希望各位截图时候不要不看上下文，只切这一段去断章取义，谢谢——只能说，观点不同产生的碰撞，或者凭本事拉广告、抢客户的做法，不管是否体面，都对得起天地良心。
但是拿了开发商的钱做了广告，无数购房者看了广告前来购房，后来开发商内部出了问题，作为消息灵通的房圈内人士，不第一时间把消息告诉购房者，而是全力要钱，自己全身而退，最后目停工，看过广告慕名前来购房的无数购房者的资金打了水漂，这种做法突破了作为楼市人的良知底线，坏了行规，最后落到人人喊打的境界，实属必然。
但俗话说，神仙打架，小鬼看门道。作为楼市自媒体，每个人都有自己的立场，虽然针锋相对，有时候却不一定有对错。
对于购房者而言，楼市自媒体之间的观点碰撞，正是购房者了解更多有用信息，无限了解真相的时刻。所以，借着这次思想碰撞事件的东风，风水师必须认真地写几篇文章，做一些观点输出了。
正好很多人谈到青岛房子是不是降价了，那今天我们应该就谈谈青岛真正危险的房子——主城老破小。
壹：青岛楼市有一大定律：楼市砖家（包括风水师）们争执不休的区域，一定都是有价值的，价值大小而已。
就在前几天翻数据的时候，看到这一张表格，9月份全国主要城市房价涨幅排行，这个表太大了，只截了前30名。从图上看，青岛9月份房价环比上涨4.41%，同比上涨0.8%：
咦？楼市砖家和他的小弟们，最近这是大呼小叫着“完犊子了，又降价了”，怎么这还涨上了？
不仅主城区房价在涨，西海岸如此大的供应量之下，实际上房价也在涨。
搜了一下贝壳、安居客各大网站的房价大数据，从2021年初到现在，灵山卫二手房挂牌价和成交价房价连涨8个月，楼市砖家和他们的小弟们不做声，9月份出现了一个下跌，这就开始一波又一波地拿出来说事。
有多夸张呢？一个小区二手成交十几套、几十套房子，不去研究成交均价，刻意把某个小区有点奇葩的最不利位置的楼盘、或者最低成交价楼盘拉出来说事，然后告诉大家“某某片区要完犊子了”。如此操作，目的就是为了让开发商忍无可忍，掏钱*帖删**做广告。作为房圈内的人，大家其实都懂。
但是，客观事实是，青岛各大主要片区的新房，这几个月都谈不上大降价可言。
包括灵山湾壹号、星光岛，只要关注一下去年这个时候的行情，就一定知道，这是开发商处理不利位置的边角料房子，属于正常操盘策略。如果明年这时候下一期房子没卖完，肯定会再来一波，留给楼市砖家们再一次大呼小叫的谈资。
不然的话，怎么会有大批青岛楼市人、抖音讲房大V到了给自己买房的时候，都亲自下场买灵山湾这一区域的房子（而且还不买其它区域），甚至买了再买，乐此不疲呢？
而风水师再三说青岛楼市泡沫最大的位置是主城区，浮山后、新都心的高价房会逼得青岛人口、产业流失。但事实是，浮山后、新都心现在虽然房价虚高，但新房入住率很高，房价出现瞬间暴跌的概率不大，未来只可能随着青岛主城的人口老龄化、产业外流、地铁通车组网的过程长期阴跌。但从1-3年的短期看来，保值甚至少量增值，是没问题的。
那么，青岛哪里的房子真降了呢？有句话说得好，不管哪里的楼市都有两个大坑：主城老破小、远郊假大空。
说得更狠一点，信了远郊假大空会发展，抱着主城老破小搏改造。这才是进了楼市的真坑。属于碰了必粉身碎骨的那种。
远郊假大空的问题，很多人已经说得很详细了，比如说胶州的少海、上合，通勤遥远，配套不足，人口导入缓慢，更重要的是，还捞不着山海景观，说文旅项目都不行，房子居住品质不高，自然要避而远之。
作为楼市最深的坑，这里应该重点说说青岛主城的老破小。虽然楼市人可能漠不关心，但是对于很多抱着主城“优越感”不能自拔的“正宗三代青岛老土著”，是时候再打击一下你们脆弱的自尊心了（笑）。
贰 ：青岛主城老破小，其实已经不是“坑”的问题，而是到了楼市人已经漠不关心，“弃疗”的地步。
一百年前，时任北大校长蔡元培在鼓励“兼容并包”的时候说过一句话：无论何种学派，苟其言之成理，持之有故，尚不达自然淘汰之命运，即使彼此相反，也听他们自由发展。
而青岛市南市北这些老破小住宅们，最大的问题，恰恰是到了“自然淘汰之命运”，无人关心，甚至不愿意将这些房子的价值分析、房价走势列入分析报告当中的情况。
风水师自己的观点是从人口、产业、配套的发展上看空青岛主城，但是我一直有一个观点：
尽管青岛主城房价相比兄弟城市严重虚高，泡沫太重，买房应该优先选择郊区，但是“有了青岛主城买房的预算，我为什么要买青岛”这个逻辑，只适合外地来青岛的购房者，或者“新青岛人”。
青岛主城有300万左右的居民，这些人工作、生活的圈子都已经在青岛主城，大部分朋友也在青岛主城，再加上再怎么说主城也是青岛配套最好、资源最丰富的区域，让他们抛下现在的生活圈子，忍受长距离通勤之苦，去青岛郊区、甚至其它城市购房，是不现实的。
因此，青岛主城的楼市，除了市南文艺建筑、崂山区浮山前豪宅等区域以外，绝大部分位置都是青岛土著居民“自说自话”的购买。
作为青岛土著，一个重要的特点就是他们在青岛主城都已经拥有房产，再购房的目的，是扩大居住面积、改善居住条件。
所以青岛主城的楼市的特点一定是这样的：
作为市民改善目的，拥有完善小区园林绿化、物业服务、停车位的新建、次新小区，价格坚挺，甚至部分购房者明显知道开发商喊出高价是“温柔一刀”，依然伸长脖子等着挨。
但是作为被改善，户型采光落后、无法停车、基本生活配套不完善的“老破小”小区，在品质过分低劣、青岛主城/近郊巨大的房价落差、年轻一代没有主城情怀的当下，将会是整个青岛楼市里最艰难的存在。
很多楼市人喊着“青岛主城供应稀缺、保值增值”，严格来说实际上是“青岛主城新房、次新房保值增值”，主城老破小作为无限供应的垃圾产品，已经下意识被他们忽视掉了。
叁 ：团岛西镇“老破小”已经在单价上被薛家岛的新房“斩落马下”，“正宗三代老市南”的玻璃心，碎了一地却不愿承认。
主城老破小有多惨？我们需要分析一下，这种老房子，什么人会买？
结论是，主城改善族肯定看不上老破小的品质，他们的目的是买新房、次新房。而外来的90后、95后“新青岛年轻人”即使囊中羞涩，但他们同样也没有老市区情怀，更与原有的大院社区居民聊不到一起去。他们中的大多数，更愿意在西海岸、城阳扎堆，买。
真正老破小房子的接盘侠，有一大部分其实是——在附近住惯了的老邻居。
不愿意挪窝，却有照顾老人、生二胎的实际需求，需要扩大一下居住面积，看到隔壁或者楼上楼下邻居有房子出售，正好盘下来，皆大欢喜。不说别人，我周围就有好几例。
但是这种人的数量，是有限的。如果找不到老邻居接盘，那老破小住宅的下场，通常都不太好。
对于老破小，有人是这么说的，然而事实很快就能给他们“打脸”
市区老破小在单价上被近郊甚至远郊新房碾压，这里最典型的例子，当属隧道两岸的团岛和薛家岛。
目前在二手网站上的情况是：团岛片区的二手房均价大约2.3万，薛家岛片区的二手房均价大约1.7万。
看似团岛的房子还是比薛家岛卖得贵，但是团岛这边“去掉一个最高分”——能卖3万+而且成交量不低的金茂湾（次新小区），薛家岛这边“去掉一个最低分”——连万元线都卖不出的维多利亚湾（青岛楼市里的一个奇葩）以后，结论鲜明：
薛家岛片区，金沙滩、安子一带的新建商品房，已经从单价上碾压了西镇、团岛的老破小。
市南区的房子卖不过西海岸，很多优越感满满的老青岛心里是过不去这个坎的，然而事实没得洗：
团岛二路上的台西八院的48平米“老破小”，从2018年开始，挂牌价78万，已经降到了单价1.6万，历时三年，四次降价，依然卖不掉。
而在金沙滩一线看海的鲁信随珠花园、卓越天元等小区，价格都突破了3万。即使稍微便宜一些的金沙乐府小区，新房价格也“奔3”了。
“安子八卦阵”里的海信悦华里、海尔山海湾、富源公馆等小区，虽然密度比较大，品质相比金沙滩一线海景房有不小的差距，但查了一下二手房实际成交，套二可以达到1.8万上下，套三嘛，有可能突破2万大关。而且，成交速度都还不错。
更重要的是，今年年底青岛地铁1号线通车以后，诸位觉得团岛和薛家岛的房价会怎么走？“地铁一通，主城老破小人去楼空”这话，可不是说着玩的。
手里有老破小的主城老业主，其实未必一定要卖出去，留着作为当年的情怀和在主城区的“应急居住点”其实是不错的。但是，到了现在这步田地，如果谁还再花真金白银去买主城老破小，那就是真想不开了。
肆 ：老破小住宅，位置即使再好，也是没有用的。所谓“买菜方便”，“看病方便”，那都是自说自话，购房者不认。
买房子要看地段、地段、地段，然而还有一句话，老破小房子，无论地段多好，都不能买。
金都花园（老破大），就在五四广场边上，这么多年了，房子只能卖一万出头。“香港中路三炷香”，成就青岛楼市的一段传奇。
家乐福名达店后面的漳平路老小区，虽然属于市南核心地段，实际上成交价也就是两万上下。
没车位、没电梯、厕所还是蹲坑，改了马桶就没地方淋浴，甚至连油烟机管道都得直接排到楼道里的小区，你愿意买吗？
当然嘴硬的人是永远都不缺的。老房子有烟火气，老房子买菜方便……种种说辞，不一而足。然而老破小真的有烟火气吗？
下图，某日晚8:00前后，四川路从南向北拍摄，路左边是西镇板块的次新房金茂湾，路右边是著名的“台西二院”（或者说*藏西**路小区）。到了晚上的入住率几许，一眼便知。差距可谓天上地下。
而且这个事情还不是孤例。同样是某日晚上8:00，站在四方宁化路上由南向北拍摄，近处鑫明明拉面所在的小区和远处的保利里院里（次新房），我们拍到了如下的画面：
结论事实是，青岛很多老破小区，由于品质实在太低，入住率其实非常堪忧。老业主们可能早都置换了新房，老房子留着出租或者干脆闲置。
相比之下，老破小区的入住率，未必能赶上西海岸、城阳、即墨大多数新建小区。不信晚上拍一把。
伍 ：主城的老房子，能不能获得青睐，主要就是两个词：品质、配套。总之，“老”可以，“大小”都无所谓，关键是不能“破”。
虽然主城“老破小”房子已经属于楼市天坑，但是，话也要说回来，青岛主城的老房子，并不能被简单粗暴地打入“老破小”的范畴。
此前有这么一个说法，老破小不能买，除非有学区。现在“双减”，抛开教育资源的问题，老房子也并非绝对不能买。
举个最简单的例子，老市南的文化历史建筑，不管有没有学校加持，都是青岛的瑰宝和城市名片。
除此之外，还有很多老房子，虽然老，但是居住品质高，那就依然”雄风不减当年”。
还是以西镇团岛做例子。很多朋友觉得这一片区，房价最高的应该是金茂湾次新房，然而这个观点并不对。团岛单价最高的房子，是兴建于上世纪的老房——八大峡新村。金茂湾不过3万出头，而八大峡新村的单价，比这个要贵不少。如果是有车位的三居室，甚至有过突破4万的“成交历史”。
不难理解，八大峡的房子，虽然老，但大部分住户是90年代身居高位的机关干部、学者名流。房子品质相比贵州路以北的“老破小”，有天壤之别。除了车位较少以外，小区绿化不错，物业服务到位，户型放到今天依然“不是很落后”。再加上小区的私密性、宁静程度远好于金茂湾，自然有很多人愿意关注。
所以，政治书上告诉我们，价值决定价格，而不是供应量。有品质的好房子，永远是稀缺的，永远是不愁卖的。
楼市上也有说法，房子的品质才是决定能不能脱颖而出的关键。跌得再狠的小区，楼王位置的房子，依然能卖出高价。在几乎无人问津的区域，出现有亮点有卖点的房子，依然能迅速脱手。
在无限的供应当中，我们要寻找稀缺，这时候，房子的品质是最重要最重要的。其实老房子也不例外。毫无品质的老房子，属于“老破小”，可以用废物来形容，而有品质的老房子，那是*物文**，老而弥坚，经久不衰。
写到这里，似乎已经把话说清楚了。但是，还是应该说几句，分析楼市某个片区，某个板块，虽然很难做到尽善尽美，观点可能针锋相对、产生争论，但是，一定要尽量做到客观、完备。虽然做到100%客观，那是不现实的。
噱头很多，但楼市砖家肯定只会告诉你一半，他不会把话说透，他还等着你花钱进他的问房圈，等着推销、团购给了他广告费和高额佣金的“烂过一次尾就不会再烂尾”的毫无配套的“观烂半岛”。
某些楼市砖家说着“中南智在云辰”开盘一万三，一万七八买影都学府的韭菜哭晕在地”，实际上他们不会告诉你，影都学府最小的户型比智在云辰最大的户型还大。
某些楼市砖家说着“绿城明月听澜降到万元线，西海岸迎来降价潮”。然而实际上大家画个图就明白，绿城房子到灵山卫公交枢纽站的路程，比万丽海景的业主去趟长途站的路程还要远，此灵山湾非彼灵山湾。
某些楼市砖家说着“灵山湾壹号大降价，富人区房子即将崩盘”，实际上卖一万出头的是看不到海的边角料，前排能看到180度海景的房子还是两万多，而且早已经售罄。
某些楼市砖家天天说着“主城有配套，房子坚挺，保值增值”，实际上听了他的话，去买了主城老破小，那你就惨了。
话说一半，非蠢既坏。
拿钱办事的楼市砖家和他们的打手天天喊着青岛楼市主城和郊区冰火两重天，实际上是给了他们广告费的楼盘火，没给他们广告费的楼盘冰，这个道理，大家都懂吧？
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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