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ASK:
您好，我19年底卖出了百子湾易构空间的开间280万。买的西直门老破小本来已经签订合同，但由于对方违约干脆就不买学区房了！ 首付300万，但因离婚未满一年，如果买二手房就是二套，买新房是首套首贷。
因为双方父母在东坝和常营两个区域，二手房考虑东边，常营次新，望京次新，青年路次新 或者是新房的限竞房华樾北京二期。 买新房首套首贷，可以用满*款贷**额度，但限竞房的缺点是8年不能卖。
二手房我们非常喜欢常营万象新天，但是只能买两居，还是二套，所以*款贷**额度很少。
出于自住与投资兼得想法该如何选择？
ANSWER:
关于新房首套认定的问题我理解你应该是等华越北京开盘的时候就满一年了。二手房也可以通过签一个长周期的方式拖延到满一年按首套*款贷**。
首先最优的选项是华越北京，虽然价格不算太便宜但是新房加能贷足是非常适合你们的，要知道300万首付在望京正常只能买到600万左右的房子，最多也就是望京新城这种品质的两居室。
关于限竞房的缺点多说两句，从交钱到交房要3年，再加上5年的限制交易期确实是8年不能动。这对于大部分外地来北京的年轻人来说是有点问题的，因为8年的时间大概率是要考虑给孩子买学区房的问题的，不能交易耽误上学是大问题。但对于你们来说北京本地人房子也不止一套，腾挪起来就轻松多了，买学区房的适合可以考虑卖掉其他的房子来置换。
ASK:
张老师您好，目前我在丰台七里庄附近工作生活，年前卖掉了大兴黄村的首套住房。
目前手里现金260万作为二套首付，打算购总价400万以内的70平左右小两居，看了望园东里，怡海花园和新华街附近的板楼，发现前两个小区楼层户型理想的预算得在430+，除非朝向楼层不好的在400内，新华街一带可以但是环境不太好，如何选择？牺牲户型楼层还是小区环境还是挑选面积再小一些的？
ANSWER:
最看好新华街一带，未来16号修通以后3站到丽泽商务区，会承接一些丽泽的外溢需求。另外新华街东部的造甲村基本已经拆完了，这两年拍了几块地王，未来商品房预计售价在12万+，也会持续改善这一区域的整体环境和配套。
怡海花园是有学区溢价，如果有孩子上学的话也可以，小区非常大里边配套齐全，交通也方便。
望园东里没什么好说的，老小区附近也没什么提升空间。另外一个思路可以看看育芳园，紧邻丽泽后面还会地铁规划。
ASK:
您好，海淀东王庄有60小两居，满5唯一，有100*款贷**，手头现有400现金，想在东王庄附近买套三居，怎样操作比较好？我最多能买到多少钱的房子呢？有推荐的小区吗？
ANSWER:
可以考虑现在手里的房子二抵出一些资金加手里钱购买，也可以全款再抵押的方式购买，上到900万的标的问题不大。
往西是中关村一小的学区房了900万倒是能上一个三居，就看你用不用学区了。往南到知春路可以选一些商品房小区的三居室，因为这一片没有什么学区溢价比较适合自住，这个地方推荐看看碧兴园2002年的房子但是刚下房本税费比较高挂牌价都不高，非常适合全款买。
ASK:
首付450万，首房首贷，求推荐北京北面次新楼盘，五年后有换房打算，希望能跑赢大盘，其他要求可减弱。
ANSWER:
450万首付的话两种方案，一种是按照非普线买，减少税费指出，可以买到750万左右的房子。主要看青年路的次新小三居或者望京的次新两居。
另一种是按照最高*款贷**，大概可以买到1000万左右的房子，考虑到流动性和涨幅只建议买望京的次新三居。
之前做过一个数据统计，2019年朝阳区900万以上的房子成交数大概占总成交数的8%，但是在望京这个比例是23%，足以说明1000万的大标的买在望京与买在朝阳其他区域的流动性有本质差异。
ASK:
你好，想请教个问题。我在河北老家买了一套房付了首付，大概还有40万可以*款贷**也可以付全款。
同时节前刚卖了一套北京的小两居（总价265万）准备换个三居，正在办理过户手续。
北京再买属于二套，我目前情况有什么好的建议吗？老家房子有必要全款吗？
ANSWER:
我建议你先选房吧，一手房可以再拖一拖。
如果选的房子总价比较高，那么就*款贷**买老家的房子，多40万在手里也会灵活很多。
如果选的房子总价没有超预算，那就全款买老家的房子，后面换房你大概率还是要*款贷**的，少一笔*款贷**记录北京买房时候好批贷。