撰文/报纸哥
编辑/小双
有读者抱怨，头条号“武汉房地产报”的更新，最近有些“断片儿”。
解释下，因参加武汉一些房地产研究、顾问机构的“年终盘点”，以及圈内的一些年会，报纸哥码字的时间不够用。
那天，听某家房企的营销总，在年会饭局上开玩笑：
“一到年末，我都会被各类机构做的地产排行榜搞懵圈。”
天天盯着市场、盯着对手的营销人都懵，外人估计更懵。所以咱不谈排行榜。
但是，以房企从业人员为主要听众的那些趋势、数据分享会，还是颇值得去听听。
而且，在我看来，想买房子的人更应该去听听。
不是听结论（有些预测或结论，机构间的分歧较大），重要的是听逻辑。
听听这些多年“成建制琢磨房地产”的机构，是如何“琢磨”的，会有收获。
有条件的话，“武汉房地产报”将会在后面的推文中陆续分享一二。
房地产这艘船上还有多少知音？( 图 ：Y总）
言归正传，下面进入正题：
军运会是今年武汉楼市最大的“X因素”。
其实，围绕这场赛事给楼市影响的预测，去年就不少。
针对所谓“半年没有房子卖”一类的胡扯，报纸哥还专门有篇“辟谣”的推文（《明年武汉新房断供，谁放的烟幕弹？》）。
但要说它对楼市没啥影响，也是不负责任的。
要说道这事，咱还是一步步来。
01.
先说赛事本身。
武汉军运会全称：第七届世界军人运动会。
赛期10天：2019年10月18日至27日。
相比奥运会、世界杯等赛事，军运会受到的国民关注度，似不算高。
但，这是继北京奥运会后，我国举办的最大规模全球体育盛会。
保守估计，会有超过130个国家、10000名参赛者、4000多名裁判和全球媒体涌入武汉。
内陆省会，难得弄到这样一次递城市名片的机会。好事。
有得必有舍，武汉将为此打理好35个比赛场馆。
1/3新建，2/3为改扩建。
（来源：网络）
上图可看出，军运会场馆虽然主要在四大板块（黄家湖、光谷、沌口、后湖），但其实是以点状分布于各处的。
不知是有意还是无意，武汉三镇，雨露均沾。
所以，比场馆更费神的是，武汉还要打理好众多场馆间、场馆与交通枢纽间的交通、通讯等基础。
这也是武汉军运会与此前的赛事一大不同点。
这一安排，也决定了其对城市的影响会有些“不一样”。
02.
在大型赛事、重要国际性会议开始前，对空气和城市形象有影响的建筑工地和企业暂时停工，此前曾在国内多个城市有先例。
最长的停工超过200天，最短也有2个月。
2008北京奥运会（总投资3100亿元），赛程17天。停工期约74天。2010上海世博会（2450亿元），会期184天，停工期约206天。2010广州亚运会（1200亿元），赛程15天。停工期约80天。2019武汉军运会（近1500亿），赛程10天。停工期尚未公布。
停工是全域的还是区域的？
不妨看看当年广州亚运会的规定：
距离亚运村3K米范围内严禁施工；3K到1W米范围“有条件式施工”。
北京、上海举办赛会时的停工政策，大体也差不多。
停工时间可能会有多长？
这不仅取决于安保等考量，据说也有基于气象和大气环境进行复杂演算后的预测。
毕竟停工是有损失的，相信政府会审慎决策，能短则短。
不妨看看2016年9月4日-5日杭州的G20峰会。
“管控期”为107天（5月11日至8月25日），“停工期”只有10天（8月26日至9月6日）。
03.
如果都按这类做法，影响应该似乎不大。
不过，前面说过，武汉军运会不搞大拆大建，而是尽量将分散在各处的既有场馆进行维修升级。
星罗棋布的场馆如果也搞划圈式停工，被圈进去的总面积不会小。
这也是一些人胡乱猜测“全面停工”的主因。
当然，具体还得等待政府出通知。
此间多数房企人士的预判是：
此次军运会停工面积可能会超过当年的北上广。对建房子的影响也会稍大于这些城市。但因为军运会赛期并不长，预计停工时间不应太久。
当然，只要停工，楼盘土建、装修、渣土、建筑垃圾的清运都会受到影响。
客观上，也确实能推导出2019年武汉新房供应量会因此有受限。
04.
对新房供应的影响有多大？
在“2018年终市场分享会”上，房地产信息服务机构“克而瑞”的武汉区域总吴洋列举了两组数字：
杭州在G20峰会前8个月，新房月均供应量为120万平米；受停工影响，会后4个月，月均供应降至60万平米。
克而瑞梳理了武汉军运会可能管控的23个区域板块后，给出的预判是：
今年武汉新房供应将由2600万平-2800万平，降至2100万平-2300万平。
因军运会，少供500万平米。
差不多近5万套房子。
这个量，会对供求关系造成压力进而影响房价吗？
2018年十一后，武汉楼市供需关系已悄然改变。
库存20%以上的楼盘数量占比，已由此前的12%，逼近了40%。
全局而言，房子更难卖了。
在亿房“2018武汉房地产市场数据发布会”上，“湖北中原”杨丽宇分享的数据中，2018年末武汉住宅库存934万方。
因抢房情绪明显减弱，购房的观望时间、成交周期都在拉长，该机构预计，武汉楼市去化周期将从现在的5.4个月增加到明年四季度末的“10个月以上”。
虽然房屋库存有所回升，但业内主流观点仍是，武汉楼市去化周期仍处于“绝对低位”。
加上受军运会影响，2019年供应量增加不大，因此吴洋的判断是：
“ 今年武汉调控放松的可能性极小。”
楼市之舞，谁更欢？（图: J总）
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