摘要：越秀星樾pk大华朱辛庄地块，没有对比就没有伤害
来了竞品后，越秀星樾今天马不停蹄地开放开售楼处，意欲提前锁定部分客户。截至房价之外发稿前，并未接到星樾项目营销负责人的任何回复。可以说，他们很忙，或许也很忐忑，不知道能不能先声夺人。
朱辛庄板块探盘实拍图
板块虽有潜力，但可能还是被当作一个过渡
朱辛庄板块地铁、产业、商业等多方面条件不错，一直以来都是码农买房的首选板块。尤其是上车的首选。火起来的根在万橡悦府和万橡华府。
但还是那句话，谁不想走到海淀置业，无奈兜里钱少。朱辛庄不适合有生活质量的人居住，人口密度太大，适合作为上车的过渡板块。毕竟产业带动力很强，虽然不如二拨子离海淀产业近，但这两年发展势头也相当强劲。
先说交通，越秀星樾位于昌平区回龙观史各庄街道，0018地块北临定泗路，东临回昌东路，再加上幼儿园和商业也有可能会造成噪音问题，喜欢安静的同学优先选择0019地块。东南1.8公里有G6京藏高速，离地铁朱辛庄900米左右，当然交通便利的代价可能也是噪音源。而大华朱辛庄地块位置更好，具体在北5.5环，北清路北侧，龙湖云璟西北侧，南侧是居民区，距离地铁更近仅仅500米左右。
TBD万科天地
商业配套上，TBD万科天地、永旺商场相当OK，距离星樾2.2公里。未来有45万平的合生汇和万达广场加持，规模升级。商业不止是日常购物，更是代表现代生活方式。星樾还配建商业用地需配置不低于南侧2000平方米的社区商业综合设施，对居者十分方便。0028地块向东跨过回昌东路，就是万达广场和住总万科天地，向西2公里则是永旺商城。对比下的话，也就是平手。
小米智慧工厂建设图
产业方面，朱辛庄区域有紫光经济科技园、小米产业园等科技园区，能够承接海淀上地、西二旗、后厂村的产业，相距不到3公里，未来也势必成为产业高地。朱辛庄和海淀产业中间还有昌平的生命科技园，以医药为主，三一重工总部也在这里。
医疗配套方面，星樾东南3公里内有积水潭医院，西侧4公里有北大国际医院，还有一家儿童医院。
教育配套方面，星樾西边是公园和教育用地（蓝色），将引进九年一贯制学校还有高中，领秀慧谷西侧是101中学分校，另外还有史各庄小学等。大华朱辛庄地块暂未有内部规划教育用地。
城市界面方面，越秀星樾西侧是信息园一期，南侧是小米产业园二期，幼儿园、学校、商业配齐，自成体系，大华朱辛庄地块南侧是领秀慧谷、朱辛庄回迁房，周边西侧是产业，有个公园，其他配套不足。
综上，安静度和通勤度，大华朱辛庄更胜一筹；配套上，星樾内外配套更好，不容反驳。
星樾产品到了天花板？大华0028无法超越？
星樾一共总建面10万平方米左右，后期现房销售约4.5万㎡，目前期房可预售的约为4.45万㎡（合计约468套房），其余建面为配建部分。容积率2.5/2.6，限高45/60米，15栋住宅楼，是7-18层的小高层和小高层的板楼设计。所有户型得房率都在80%左右。园林效果不会太好，而且所有楼栋几乎都临路。
而大华朱辛庄预测以改善户型为主，大概330套房源。据媒体的一个公式，如果是2.8的容积率，那么它需要匹配80米的高度，能够排出25层左右的大高层。
这样的容积率和限高比例，业主住起来也会比较舒适。
同理，2.5的容积率，限高60米，排18层的小高层。
2.0，45米，15层
以此类推，有容积率和限高的基础匹配，但是有些土地，给的限高矮，比如2.8容积率，60米高度，那么如果不是很大的户型，就得有东西向房源补充。
类推下来，会发现大华朱辛庄，容积率是2.5，限高80米，大概率会做出25层的高层板楼的方案。大华朱辛庄地块得房率不会低的，保持在一个正常的水平，大概75%-80%左右。
房价之外提醒您考虑社区排布形式，可能4栋，有可能高层和洋房结合。
星樾户型分布
59平1居：36套，占比8%；
79平、82平2居：108套，占比23%；
94平3居：72套，占比15%；
100平3居：144套，占比31%；
106平3居：86套，占比18%；
120平4居：22套，占比5%。
59平一居纯南向，南向两面宽5米3，进深偏长，卧室与多功能间全部带飘窗，厨房面积不小，但客厅采光面偏小，如果想封闭多功能间，将形成暗厅。唯一的卫生间还是暗卫，功能性不好。但这个户型在区域内是很稀缺的，300多万上车妥妥的。
79平两居，南北通透格局，客厅面宽3.35米，两个卧室均朝南，带飘窗，入口处有玄关设计。
不太完美的是，面宽进深比超过了1:2。北向次卧开窗小，采光可能会受一些影响，且与厨房开窗毗邻，设置独立玄关和家政间，唯一的卫生间还是暗卫。
82平两居，南向两面采光，通透全明，次卧北向开窗。餐客厨一体，餐厅带窗，设有独立玄关，卫生间洗漱卫三分离，明卫。
三居的话，一个是建面约94，一个是建面约106平。
平三居客厅带270度飘窗，入口处不仅有玄关，还配有储物间，采光、收纳得到提升。但待改进的进深过长，主卫是暗卫，不太好。北向次卧不到8平，空间小。临主路的1号楼都是94平三居，就只喜欢这个户型就该纠结了。
106平三居，典型的眼镜户型，LDK设计保证房间通透性，动静分区彻底，进深做到1:1，采光没有问题。9.6米南向三面宽，双卧朝南主卧套设计，U型厨房，独立玄关、独立家政间，增加收纳空间，卫生间干湿分离，全部明卫。
建面约120平，全明格局，进深比也可以，南向三面宽尺度有10.3米，双明卫、卫生间干湿分离，未来可以随着人口的增加，北侧儿童房和多功能区合理利用，整体来讲，格局上也更加人性化。
遗憾的是除了入户门对卫生间，观感不佳。
综上，星樾户型针对性强，是小型社区，中小户型南北不通透，并且是两梯四户的居住密度，居住效果和利用率以及未来的流通性怎样呢？房价之外提醒您考虑。
而目前大华地块小，总价低，又无现房销售面积要求，毛利可观……可能开发商赚得多，会相对更好地斟酌好品质。在朱辛庄供小于求的市场大环境下，销售压力相对小。但应该不会有小户型，以改善户型为主。
但房价之外了解到，最近大华的项目也有不少维权。2022年11月份，上海大华公园城市二三期业主针对“路面烂尾”一事开启了维权。据悉，大华公园城市小区环境被减配，原本设计为人车分流的石板路面降标为全沥青路面，大跌眼镜。大华斐勒花园2年时间换了8任物业经理，小区问题还是无人解决。大华碧云天等项目也曾遭遇维权。
有可选，过渡房也请谨慎斟酌好
从板块看，越秀星樾、大华朱辛庄的入市改变了目前朱辛庄板块无新房可选的一个局面。朱辛庄地块指导价与越秀星樾一样，都是6.2万/㎡。周边新房北清云际、奥森春晓、建发珺和府、建发文源府指导价都是6.2-6.3万/㎡。 龙湖云璟在售房源单价5.7万，最低700万一套。文源府、北清云际、北清橡树湾、宸悦国际、奥森春晓，都只剩5层以下，或者1、2层的房源，连紫金书院二期也大卖了。不过，据房价之外了解，之前珺合府就因为单元门和过道的规划、文源府因为项目公示不利因素缺乏S2线据项目近、北清橡树湾也因为霸王条款、特价房等发生过维权。看来，朱辛庄的业主都不好对付哟。
对比周边二手房，北科建2016年交付的领秀慧谷是朱辛庄唯一次新项目。A区、B区是限价商品房，挂牌均价在5.8-5.9万/平，C、D区二手房挂牌价已达7万/㎡，个别房源近7.6万/㎡。万橡悦府一期二手房挂牌价近6万/㎡。
大华朱辛庄地块销售指导价6.2万/㎡（浮动5%），妥妥的倒挂盘。房地价差空间足达2.6万元/平米。房企具备较大操盘空间，毛利可观，比神盘学府壹号院都有得赚。以目前整个昌平区已知的新房情况来看可以说找不到第二个这样的项目了。如果将来售价比星樾还便宜，则势必会对星樾销售带来影响。
综上，越秀星樾比较适合在刚需、刚改入手，配套完善，又有一定的产业价值支撑，性价比十分高，升值空间大，职住平衡，宜居宜业。而大华朱辛庄地块配套输一点，产品规划设计可能也会输点，居住氛围更纯粹，价格或许为了一把清也会低开，只是基本都是外地房企进京的作品。房价之外了解到，上海大华北京还没有公司，这次在朱辛庄拿地的属于大华大连区域公司。且招聘总监要求不高。能不能做好产品，打个问号吧。买朱辛庄的业主绝大多数是周转，最终的第一居所还是海淀。任何影响增值潜力的因素都是零容忍。