最近，南昌一楼盘打出“小红角洲”概念的宣传，让人乍一听颇感新意。
仔细留意，原来是位于进入湾里的三条通道中最西面的那条大道中间位置的楼盘，名叫 金茂南昌国际社区 。
区位相对来说较偏的一个楼盘，怎么跟“红角洲”联系上了呢？
楼市君颇感好奇，更感好奇的是据闻该楼盘当下 亏本销售 ，“巨亏”的那种，遂决定前往实地再看看——
比拟“小红角洲”的笑谈
年初时楼市君曾去过一次该楼盘，当时该项目还未完全成型，展示中心还在建设完善中，印象不深。大半年过去了，现在建设进度怎样，也挺让人关注。
从红谷滩出发导航显示，到该楼盘 路程14公里左右，大约耗时20分钟时间 。从南斯友好路上高速，往省庄立交方向行驶，第二个出口拐出，抵达320国道后，往前行驶到交叉口再右转，就到了梅岭大道（记得以前似乎叫云湾大道）。
进入云湾大道的状况
该道路路口中间绿化带种了不少杨梅树，让人记忆深刻，因为每到结果的时候，树上挂满了杨梅。杨梅上落满一层厚厚的灰尘，让人望而却步。这条公路当时沦落为 货车的主要通道 ，卷起的黄土一阵一阵的，绿化带中的杨梅自然不能幸免。
行驶不久看见右侧一所豫章师范学院，再往前几乎没看见什么标志性建筑，道路绿化带外 普遍荒芜一片，是杂草众生的丘陵 ，随着目的地的临近，在道路左侧又看见江西警察学院，和紧邻的一所驾校——赣安驾校，驾校北侧就是金茂南昌国际社区楼盘所在地。
途经赣安驾校门口
在项目北侧又是江西中医药大学，也许正因为有这几所高校，所以该项目提出比拟南昌红谷滩区红角洲的推广概念，因为红角洲也有南昌大学、南昌航空大学、江西科技师范大学等高校。
如果仅仅因为几所大学，就可以比拟成为“红角洲”的话，那么南昌经开、瑶湖、象湖等有几所高校的区域，是不是也可以这样比拟呢？显然让人对此只能 一笑置之 ！
因为红角洲的区位属于红谷滩区，位于“一江两岸”较为核心的区块，省级政务中心落地和各项配套的成熟度，显要的独特区位优势和高标准的规划建设基础，等等均是 很多板块无法企及 的，决定了南昌只有这么一个独一无二的红角洲。
项目进入的降霞路口
高校师生人数多，人气旺，这是不争的事实。但是对于校区地处较偏的位置，周边又没有什么配套的话，学生出门几乎坐车就去市区了，而学校又是一个相对封闭的“城堡”，买房置业在这周边，对于跟学校工作生活不沾边的人来说，周边高校的有无和数量多少其实跟自身 并没有多大关系 。只有在南昌经开或者瑶湖等周边配套成熟的区域，高校确带动了区域的人气和繁华。
周遭环境还需提升
从红谷滩进入湾里，主要有三条通道，分别是红湾公路（现称湾里大道）、前湖大道和云湾公路。云湾公路在这 三条通道中属于最西端 ，而金茂南昌国际社区项目就处于该公路中段位置，将到未到湾里界线的附近， 不前不后 。
云湾公路也是三条进湾里通道中最不繁忙的一条通道， 路面整洁度稍差，道路绿化带维护也有点跟不上，绿化带茅草众生 ，品质较低，主要还是货车通行较多，道路一侧高高的高压线几乎延申整条道路。行驶到“江中药谷”门牌前转弯掉头，进入降霞路，行不久就到了项目门口。
行至江中药谷门口拐弯掉头
买房选择楼盘，其实没有那么多弯弯绕绕，大可不必耗费大量功夫去看视频搜攻略，只需要 亲身去项目周边走一遭就可 ，然后根据日常观察积累的常识稍微推理一下，结果自然就出来了。
金茂南昌国际社区项目并非紧邻云湾大道而建，中间隔了一片荒地，荒地杂草中间还矗立一写有门窗字样的偌大厂房样建筑。降霞路是目前从云湾公路通往该楼盘的唯一通道，经过该楼盘再向前就是一单位集资房，再向前就成了 断头路了，一条村道连接降霞路， 也就是说降霞路的尽头就是一村庄。
项目门前路的尽头连接着村道
楼市君在项目西北角看到一块偌大的空地，停放了许多挖机等重型机械。随后在项目沙盘也看到缺了这么一个角，置业顾问也说不出这块三角形地以后会用来干什么。紧邻这三角形的地块，就是楼盘用来围挡工地的铁皮，而中间还有两处大缺口，或许可以说明 工地管理还是比较松散 的，任何人都可以轻而易举进入工地现场。
项目工地铁皮围挡还有缺口
根据项目介绍，该楼盘共 分两期建设 ，共25栋住宅，第一期10栋，第二期15栋。而置业顾问介绍，似乎第一期又减去了2栋，第一期变成8栋。一期位于项目北面，南面的二期还是荒地。项目一期在建的住宅几乎都快封顶了。
低于成本价出售仅约1400元/㎡
说到重点了！
据媒体报道，金茂南昌国际社区所在地块，是2021年6月份竞拍的，总面积231.43亩，成交总价23.12亿， 成交楼面价5167元/平方米 ，该宗地毛坯住宅最高销售均价为11000元/平方米。
而 实际售价多少呢？6700元/平方米 ！
置业顾问打出的房价和车位价
没错，你没看错！等于除去土地成本，仅剩约1500元/平米。
置业顾问说道，签约时还可以给2个点的优惠，看到此处，是否 惊讶 之极！
具体是这样的：楼市君以中等户型面积询价，楼层在16层，这也算是较好楼层。置业顾问打出的价格是2栋2单元1602户房子，面积101.06平方米，标价7618.12元/平方米，实际价格只需6703.94元/平方米，总价677501元。 优惠2个点后 ，单价就是6569.86元/平方米。 这样算下来，除去土地成本，仅剩1402.86元/平方米 ！
项目工地一角
1400元左右每平方米，能支撑起房子的建安和其他所有的开发成本吗？ 显然是巨亏！ 更别谈利润了！据了解，房子成本组成有：地价、建安费用、配套费用、销售费用、财务成本等等，如果不考虑地价，建一平米的商品住宅楼的总造价是2800-3000元。
“以前我们是卖9500元/平方米的，现在这么优惠，还有政府补贴300元/平方米，单价合计仅约6200元……”置业顾问如是说道，车位原价8.4万一个，现在 打半折 跟房子一起买，仅需4.2万元/个！
被指损害市场健康政府应予干预
那么为什么要如此降价亏本甩卖呢？据查询，金茂南昌国际社区备案名为“青年佳苑”，于2022年5月11日首次获取预售证，开售2栋、6栋，总房源421套， 至今大半年过去了，仅卖出50套， 还有371套处于可售状态，去化率不到12%。
项目于2022年5月11日领取421套房源预售
经查询半年多过去仅售出50套，尚有371套可售
由此，或许可以找到该项目降价打折卖房的缘由。但是即使这样降价，楼市君在下午3时47分左右进入售楼部时，还是没看见什么看房者， “门可罗雀” ，显示购房者或许仍然不太买账。
“把我们害苦了”！湾里一楼盘项目负责人说道，这样亏本降价甩卖，搅乱了市场，他们不可能也跟着降价亏本出售，这样是不可持续的， 对地产市场的良性发展并无益处 ，反而不利于购房者树立信心，让购房者“一片迷雾”，愈加张望犹豫起来！政府也应该予以干预，遏制这种不正常的市场行为。
图为项目南面二期的空地情况
对此现象，业内人士分析道，结果无非两种情况。一种是在后期的售价方面提上来，反补这波亏损，但是结合地段和配套成熟度来看，这种翻盘的可能性极低；那么就是第二种情况，因为起初也没有想到这种销售情况，既然开建了，“开弓没有回头箭”，即使不缺资金，把一期完成， “割肉”硬顶上去 ，至于二期，或许就要“等等再看”，届时一期几栋房子就可能孤零零矗立N久吧，到时一期业主的居住体验感只能自行脑补。
该项目负责人也 承认确实亏本卖 ，并称还好他们“有央企背景，资金没有问题”！
央企也是企业！该负责人的话也许就是说明不会烂尾而已，至于其他的，只有“天知道”……