“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就想拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘—— 合能洋湖公馆 。
湘江新区洋湖核心区次新房
不利因素梳理：
1）小区高层“十字星”核心筒私密性差、非南北朝向，2梯6户，居住舒适性一般
合能洋湖公馆为两块分离的小地块，分为一期与二期，同时小区本身3.2的容积率下，还采取了洋房+高层的排布方案，就更加占用建筑用地，尽管整个小区高层只有几栋，但楼栋排布是楼栋紧挨楼栋，楼间距小，小区居住环境和私密性都比较一般、居住舒适度低；
其次高层采用了“十字星”塔楼结构，该设计尽管可以适当提高得房率，优化通风与日照，但相邻每户互视，私密性较差，且户型朝向非“正南北”，而是朝向东南、西南、西北与东北四个方向，通风与日照都存在天生弊端，同时还有西晒问题，同时2梯6户，梯户比较高，楼栋又是32层，早晚高峰，将近180多户业主挤2部电梯，上下班都要等，爬楼梯都比乘电梯来得快，居住舒适性大打折扣，并且电梯频繁使用，也会引发故障频发问题。
2）合能物业出了名的服务口碑差，常年霸居长沙物业服务排行“黑榜”
成都合能物业长沙分公司管理的多个小区已经多次在长沙各级物业黑榜中上榜。其中合能洋湖公馆、合能雨花公馆上了长沙2023年三季度物业黑榜，合能湘江公馆被纳入长沙去年三季度重点监管项目，而合能枫丹新里则是去年长沙县三季度的物业黑榜项目。
据了解，合能的业主们已经召开临时业主大会，讨论解聘物业的问题，所以计划购买该小区的业主还需走访了解“新物业”服务水平与业主口碑，保障自己入住后拥有一个舒适、便捷的居住生活环境。
有利因素梳理：
1）地处洋湖生态新城，崛起宜居宜业宜游国际新城，享受板块发展红利
合能洋湖公馆地处洋湖板块核心区，商业配套有宜家购物中心、龙湖天街、洋湖水街、与卓伯根中国区总部，总计约70万方商业综合体，未来有望成为河西片区最密集的商业集群，坐享板块未来发展红利。
合能洋湖公馆临近洋湖湿地公园，被誉为“天然氧吧”，空气环境好，适合散步休闲，小区北靠靳江河，水景资源环绕，环境舒适宜居 。
2）临近地铁5号线洋湖新城站，地铁出行便利，公交线路略微偏少，辐射范围有限
合能洋湖公馆距离3号线洋湖新城站约400米，步行时间6、7分钟，可满足刚需客户依托地铁上下班出行的需求，非常便利，同时周边公交线路有222路、261路、380路、601路与377路，公交线路略微偏少，辐射范围有限，公交出行一般。
对于自驾来说，小区周边是湘府路高架、南二环，自驾出行也很便利。
3）对口学校博才洋湖小学，初中是在洋湖派位
合能洋湖公馆对口配套的小学是“博才洋湖小学”，距离在1公里以内，上学很方便。
一直以来洋湖片区执行的就是“相对就近、免试入学、指标到校、微机派位”原则在洋湖片区（靳江河、三环线和湘江合围区域）进行微机派位。所以对于小升初来说，洋湖片区内派位都是本区域内学校，分别是雅礼洋湖实验中学、长郡双语洋湖实验中学、麓山国际洋湖实验中学、雅礼洋湖英才学校（蓝天校区）、雅礼洋湖英才学校（湘江校区）这5所学校； 而根据数据，这五所学校的指标数分别为，雅洋（404）、郡洋（218）、麓洋（160）、雅洋英才蓝天校区（95）、雅洋英才湘江校区（174），人数比去年多了不少，洋湖生源大爆发。
目前合能洋湖公馆二手房挂牌量近117套（一期62套、二期55套），次新房房源也都比较多，挂牌价格集中13000元/平方米左右，因为户型多以87㎡小三房为主，所以总价115万左右，适合刚需客户选择，近期成交价格12700元/㎡，所以对于买家来说，可以淘到性价比高的房源。
综合来看，合能洋湖公馆地处洋湖板块核心区，坐拥片区发展光环，适合看重城市发展与生态环境的刚需客户。