文/观察员老王

在集中供地之后，青岛主城的房价对于刚需越来越不友好。在老四方都要越过3万线的年份里，越来越多的人选择逃离主城。

李沧北？许多人看不上的地方，现在房价也要全面越过两万线了。许多刚需只能一边摇头，一边继续往北走。 大城初现的高新区东，产业发展依然没什么太大进步，但是标杆楼盘已经没有太多房源可售，零星几个小开发商的楼盘，不论是价格还是品质都很难让我们下手。

相比要穿越整个城阳的白云山，理想通勤时间只有30分钟的白沙湾板块，似乎是新主城格局之下，最友好的“睡城”之选。

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三雄血拼出的“高端”住区

2019年，城阳区曾经发布了流亭西板块的规划，对于白沙湾板块的定位是： 以滨海中高端居住生活为主，兼有商务办公、科创研发及休闲旅游功能的复合型滨海新城区。

对于白沙湾这一大片土地的由来和性质，老王不想再多说了，但是我想简单回顾一下这一片的楼市发展史。

白沙湾，是龙湖登陆青岛的首站。龙湖当年的选择，老王认为有两方面的原因：一方面城阳的地并不好拿，包括万科在内都要走合作开发的道路；另一方面，环湾北交通便利，从区位上看似乎更容易承载主城的刚需。

在龙湖滟澜海岸的两侧，还有卓越、青特两只同样凶猛的地产大鳄。然而，当时的东李都还未成气候，所以在楼市出现周期性调整时，白沙湾板块成为青岛北城降价潮的起始点。

价格降了，质疑声也就多了。有一个哥们，当年在龙湖滟澜海岸与沧口二手房之间徘徊了很久，最后做了一个保险的选择，买了沧口的老房子。现在他对自己的选择只有一句话：

肠子都悔青了。

在青岛楼市整体向上的时代中，不论大家对于片区土地存在多少质疑，对于配套有多少不满，都没有阻挡白沙湾板块向上的趋势，十年间房价已经是当年的2到3倍，对于投资客来说算是一个不错的成绩，白沙湾板块最终能崛起，区位优势作用明显。两年前，一个朋友死活要在这一带买别墅，其中最重要的理由就是：从主城经过环湾路，半个小时就到了。

虽然他在老王的劝阻下买了金茂墅，但是我们看看白沙湾板块的几个楼盘销售，就知道年轻刚需对于这个地段的认可。所以，近几年这个板块也成为和达、青特、星河湾、天一仁和等开发商青睐之地，今年万科也进入了这个板块。

那么，白沙湾板块就很值得我们仔细审视一下。

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118㎡套四？！白沙湾上新三胎户型

楼盘，我们决定从新盘到老盘挨个去看。

虽然刚刚拿地，但是万科白沙湾地块楼盘的案名已经确定：顺城万科·海潮云起，城市展厅也已经开放。相比青特·悦海府、星河湾的大高层，这一次万科推出的低密产品。

我们不得不佩服万科的调整力，除了紧凑型的套三，万科把118㎡户型做成了套四房，这显然是瞄着三孩家庭去的。万科的品牌加这种产品，价格肯定要比现在的楼盘高一个等级，预计毛坯房的价格应该在1.6万元/平方米至1.7万元/平方米之间。

最近两年，和达上升势头是非常快的。如果我们看和达的产品，就会发现和达成功的一个主要原因：项目选址都还不错，产品力和性价比均好。以和达·虹湾为例，现在楼王的单价也就是一万四千多，作为低密产品在白沙湾板块比较有竞争力。

青特·悦海府是一个理想主义的楼盘。在这个地段做豪宅，星河湾如此强大的IP都难言成功，青特显然高估了自己的品牌实力和高端人群对于地段的认可度。虽然借助共有产权，青特·悦海府也走了一些量，但总体来看，这个目前还有首付分期的楼盘，是白沙湾板块最难的一个项目。

虽然说一期园林不错，但是二期在调低物业费的同时，置业顾问都直言社区配套会降配。而且，二期的高层住宅是临高速路的，按照竞品的说法“是给别墅业主做了一道隔音墙”，这种情况下房价依然高高在上，一旦万科入市后，人气可能进一步下降。

白沙湾板块就说这三个楼盘，当然还会有人问板块内不是还有XXX、XXX、XXX吗？说了缺点的，代表着如果有低价还可以入手。文章中没有提到的，老王的潜台词就是直接不要考虑，多钱也别买。

原因自己悟。

总体来说，万科、和达、青特足以撑起白沙湾片区，再加上龙湖、青特的二手房，这个区域供应量不成问题。从安全性和产品力上说，这三个楼盘也都没有太大的问题，置业的关键就是时机和价格。

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白沙湾的痛点与潜力

虽然城阳对于白沙湾板块定位很高，但是我们不能忽视的是白沙湾现在存在的短板，首当其中的就是交通。从地铁规划我们可以看出，这个大型住区在三五年内通地铁的可能性为零，公交有但并不十分方便，所以主要是开车出行。在新盘还没交付的时候，老业主们就已经苦不堪言：

不过，在上了网络问政之后，城阳区也表态了，要拿出数十亿资金对于白沙湾板块的道路进行升级改造，作为试点区域我们可以对白沙湾片区有所期待。一旦道路通畅，白山湾距离主城的区位优势就能完全释放，这也是房价增长的最根本保障，所以你在买房的时候，一定要开车看看目标楼盘周边道路升级的进展再做决定；

第二点，商业。目前龙湖的商业配套已经初具规模，未来万科项目还会配建相当比例的商业，再加上各个项目的底商。我们有理由相信，只要入住率达到一定比例，这个商业配套不会有问题。

第三点，学区。解决孩子基本上学问题应该不难，但是这里没有一流学区的潜质，刚需如果考虑孩子上学的问题，最好是主城学区房+白沙湾改善房的配置。

第四点，环境。虽然白沙湾有的楼盘亲海，但是我们不难发现，后海景色一般不说，到了冬天东北风还挺硬。最关键的是，夏天淤泥的味道也很不好闻。未来，这是一个利空变利好的选项，因为城阳已经开始了淤泥和沉沙的清理工作，相信未来白沙湾足球公园的推进，会让这个问题得到逐步解决。

总体来说，白沙湾片区是一个缺点不少的住区，但因为其区位优势，在主城房价不断上升的情况下，未来必然会被越来越多刚需族关注。这个板块置业，除了开发商的口碑和运营能力外，你要特别关注交通、教育配套，当然也要对价格十分敏感。

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