重庆房市最近的信号，不知道各位有没有感觉到？
反正我是感觉到了。
几大部委联合表态，暂不扩大房产税试点......
这些大盘上的利好自不必说，我只想说几点重庆最近出现的利好，就足以让人为之一振：
其一，市场传言，某中介公司，拟提高点子费，由1.6个点，提高到2.6个点。
其二，重庆已有楼盘开始悄悄咪咪提价，甚至不惜冒着被投诉和维权的风险。
其三，重庆15家银行，全面下调二套房*款贷**利率，利率再创新低。
不管是整个大盘，还是具体到地方，市场仿佛看到了08年救市的力度和气魄。难怪这两天朋友圈当中已是满满的鸡血。
（近期巴南某售楼部热闹的场面）
我们查阅了最新的市场数据，也发现了其中的亮点。
第10周，重庆主城区住宅市场供销量环比回升。
销售回升，将有助于增强市场信心，进一步引领市场回暖。
另外，我们发现一大亮点：
在主城各区当中，巴南区表现抢眼，成交套数高居主城区第一名。
一直处于重庆房价鄙视链尾端的巴南区，成了引领市场由冬天走向春天的排头兵，开路先锋。
于是，我们又梳理了巴南区一组数据。
PART 01.
巴南在领跑？
重庆主城区第10周的数据显示，
巴南区成交221套，排名主城区第一。
此前十周的成交数据显示，巴南区的成交量，大部分时间都位于前三名。
从销售来看，巴南区，可以说是稳居主城区头部阵营。
在2021年十大最火的组团当中，巴南区李家沱组团，以82.87万方的销量，跻身TOP10。
2021年，重庆主城区，两江新区的成交量排名第一。巴南区以200余万方的成交量，高居第二。
我们在梳理在巴南区的过往历史时，还有欣喜的发现：巴南已经不是第一次担当引领楼市复苏的重任。
早在2020年年初，疫情初稳，百业复工之际，重庆住宅的成交量，开启升温模式。
引领成交，给楼市注入信心的，不是渝北，不是两江，也不是高新区，而是巴南区！
当月的2月，巴南区以1.54万方的成交量，高居主城区第一名。相当于第二名的两倍。
（3月第2周，巴南区成交量高居中心城区第一名）
PART 02.
巴南能涨吗？
论供应，巴南区是主力。
但如果论价格，巴南区长期都是被鄙视的对象。
因为巴南的房价，一直都很低。
本月，巴南新房均价11692 元/m² 。
在中心城区当中，巴南区的房价，排名最后一名。
巴南区的房价，仅仅相当于渝中区房价的40%，
比重庆中心城区的均价也要便宜5477元。
（本月中心城区房价排名）
所以，如果要论对购房者最友好，巴南区排第二，无人敢排第一。
虽然巴南区房价低，但巴南区的房价，也在稳步向上。
首先来看地价。
2017年，巴南区出让了27宗地，总体量556万方，平均成交楼面价3521元/m²。
2021年，巴南区出让了7宗地，总体量62.8万方，平均成交楼面价5012元/m²。
可以看出，巴南区的供应量，已经比5年前减少了80%。价格却上涨了43%。
再来看房价。
2017年3月，巴南区的房价是6359元/m²。
2022年3月，巴南区的房价是11692元/m²。
巴南区目前的房价，比5年前上涨了83.87%。
巴南区房价涨幅，在整个中心城区来说，是个什么水平呢？
我们也统计了渝北区和九龙坡区的数据。
2017年3月，渝北区的房价是8916元/m²，
2022年3月，渝北区的房价是15446元/m²，
渝北区当前的房价，比5年前上涨了73.24%。
2017年3月，九龙坡区的房价是7446元/m²，
2022年3月，九龙坡区的房价是12546元/m²，
九龙坡区当前的房价，比5年前上涨了 68.49%。
对比之后，我们都感到有点吃惊，近5年来，巴南区的涨幅，是非常漂亮的，不仅超过了坡区，还超过了渝北区。
（巴南区）
PART 03.
价格洼地可以买吗？
在厘清了巴南楼市的数据之后，一个新的话题，摆在我们面前：
未来5年，巴南区房价上行的空间，会不会延续这种表面低调实则给力的趋势呢？
我认为是完全有可能的。
我长期关注巴南区的城市建设。就交通基础设施来说，巴南区未来5年将迎来爆发。
刚刚过去的2021年，巴南区已经通车了白居寺长江大桥，目前在建的有李家沱大桥和马桑溪大桥的复线桥，未来规划还要建木洞和中坝跨江大桥。
正大建设中的黄桷坪长江大桥，虽然位于南岸区，但最大的赢家，其实是巴南区，巴南的李鱼龙花和界石鹿角，都将受益。
再来看轨道交通。
（3号线列车行驶在龙洲湾）
目前来看，巴南区是中心城区当中，唯一一个不通地铁的行政区。
巴南已通2条轨道交通：2号线和3号线。都是单轨，不是地铁。
但是，巴南区已经有2条轨道在建：18号线和24号线，都是地铁。
今年1月，重庆市发改委公布了《重庆市城市轨道交通建设 “十四五”规划 （2021-2025 年）》。
文件明确提到了将在十四五启动前期的线路，多达15条。经过巴南区的线路，就占到在分之一 ，包括：24号线二期、12号一期、20号线一期、28号线、29号线。
（十四五将启动前期的15条线路，巴南有三分之一）
可见，巴南的轨道交通，四个字：后劲十足！
这些线路，将在十四五期启动前期，十五五期间，可望全面建设。
换句话说，未来5-10年之内，巴南区将迎来了轨道交通建设的爆发期。
5年之后的巴南，将会一幅怎样的美丽妖娆的画面？让人期待满满！
但可以预见的是，随着这些交通配套的开建和通车，未来的巴南楼市，将深度吸附渝中、南岸、坡区、大渡口甚至江渝北的购房者。
所以，综合来看，巴南区的房价目前处于末位，但未来5-10年，有一个非常可观上行空间。基于这一点，我们认为，巴南应该是中心城区最大的价格洼地。
（白居寺长江大桥已经通车）
媒人观察：
说了这么多，巴南能买吗？
能买，但一定注意上车巴南，我们也有几句建议送给大家： 就区域来看，我们推荐两个重点板块：
一是李鱼龙花板块，位于巴南区的滨江沿线，这是巴南区最核心，最成熟的板块。
二是鹿角南板块，这是巴南区正在重点打造、冉冉升起的明星板块，这里的配套正在加速落地。更为重要的是，巴南区挣钱的产业，吃饭的饭碗，基本全都布局在鹿角界板块。有产业，就有前途。
李鱼龙花是巴南区的现在，鹿界南是巴南的未来。就品牌来说，几乎所有的头部房企都已进驻巴南区，巴南的房企多，楼盘多。但是，巴南的烂尾项目也很多。
所以，我们建议首先实力强、品牌好、信誉高的大品牌一线房企的楼盘；
就价格来说，如果预算在1.5-1.7万，可以选择李家沱花溪龙洲湾沿线。
如果预算在1.0-1.5万，可以把目标放在高职城鹿角等板块；
如果预算在1.0万以内，可以将目光放在界石和南彭等板块。
就买房的用途来看，如果是自住，可以将目标放在3号线2号线沿线或者公共线路较多的区域；
如果是投资，可以将目光放在未来有巨大上升空间的板块，比如鹿界南或者高职城等板块等。
最后，提醒一点，自己的需求，永远是买房的出发点。
