TOD研究所
我们，研究现在与未来
厦门岛多片区定位同质化。滨北超级总部，土地收储遇阻，高能级项目资源紧缺。
近年来，厦门岛进入有史以来最大规模的“城市更新”。这其中，思明区的 中央商务区 、 开元创新社区 、 滨北超级总部 被誉为重中之重，但相比前两者有着实质性推动，厦门全市目前唯一冠名“超级”的片区——滨北超级总部，却进展缓慢。同时，按照我们TOD研究所（id:city-tod）的理解，厦门地铁第三期建规中，纵贯滨北超总的 地铁7号线 ，也并非最优先级启动。并且，在更早前，思明区已经整合滨北超级总部基地建设指挥部和湖滨片区指挥部，统筹合并为一个指挥部，以便推动资源整合和高效协作。
以我们 TOD研究所（id:city-tod） 获知的相关渠道信息：早年前，华润置地厦门团队曾与厦门相关部门深度对接并制定关于滨北超级总部的片区规划方案，而今杳无音讯；而后的国贸集团的一份外文版招商简介中，也提出将以整体“运营”的身份介入滨北超级总部。
究竟是怎么一回事？我们在此给大家分享一份官方对于政协提案的回复，即 《关于以“人、城、产”的视野模式规划开元创新社区、滨北超级总部片区的建议》（编号：2011），其中的信息量巨大，我们可以从中窥探一二，详细如下：
一、办理工作背景
滨北超级总部基地是落实“两高两化”、推动“岛内大提升”战略的重大举措，是厦门市总部经济发展“一基地多中心”的重要空间载体，是全市目前唯一冠名“超级”的片区。滨北超级总部基地毗邻市委、市政委大院，地处厦门本岛西部城市核心区域、全市域行政和文化中心，该区域是全市开发建设最为成熟的黄金地段。片区北靠仙岳山、西倚狐尾山、南濒筼筜湖，坐揽“一湖两山”天然生态景观资源。片区邻近SM城市广场、西堤商圈、文化艺术中心、国际邮轮中心、山海健康步道等目的地，商业、居住、休闲、生态等条件十分优越。
二、措施与成效
（一）高起点征集片区规划
2020年12月，片区指挥部面向全球启动了城市设计及建筑概念方案国际征集竞赛工作，本次国际征集旨在征集面向未来、开放创新，并且立足厦门地域特色、切实可行的设计理念、方案及具体的实施路径，以国际化视野和前瞻性思维，探索超级总部的建设范式，展现兼具国际化与地域性的城市形象，高标准高起点打造厦门最具价值的中央活力区。
片区规划营造国际一流的中央活力区，强化厦门城市的核心功能区和标志性战略区域，塑造多元、混合、开放的中央活力区，孕育城市活力和创新基因，满足高端商务及文化、商业等活动需求，充分融合酒店、休闲商业、旅游观光、文化展示、康体娱乐、高品质居住等功能，培育发展共享、相互促进的产业链，使区域充满活力、吸引力和辐射带动能力。综合经济效益、社会效益与生态景观效益，研究设计区域整体价值最大化的开发方案和开发模式。
地上地下空间整体设计，综合利用地下空间，以街道、广场、绿地、互联互通空间等开放空间为联系载体，建构设施共享、立体集约高效的空间体系，形成具有人本亲和力、商业活力与人文魅力的高品质空间环境，成为城市招商与运营的亮点。此次国际竞赛共吸引125家机构组成52家联合体报名并提交概念提案，2021年2月在北京举行应征机构遴选，确定六家入围应征机构；2021年6月，召开征集方案评审会，最终评选出3个优胜方案。
（二）高标准进行城市设计
2022年1月，市城市规划委员会会议召开，确定了由孟建民院士领衔主创设计的“创新生命体，超级加速器”方案为一等奖方案。“创新生命体，超级加速器”方案秉承在满足不同体量、不同发展阶段的总部企业办公需求的同时，构建与山海廊道相互织补的城市空间的总体理念，通过串*总联**部综合体、超级孵化器、创研型社区的三种特色总部区域，优化空间结构，塑造新旧交织、板块互联的超级总部形象。通过构建通山达海的城市山水廊道、开放空间织补城市板块，强化了片区整体协调性。通过建立多层级慢行体系、统筹开发地下空间和交通承载，并于现状文体中心之上叠加文化办公、文创休闲模块，进一步优化公共功能。
会议明确了由一等奖方案设计团队在充分吸收其他方案优点基础上完成深化设计工作，为片区后续高起点、高标准、高层次、高水平规划建设奠定了坚实基础。后续，指挥部组建滨北超级总部基地城市设计及建筑概念方案深化工作小组，听取深总院联合体、贸润公司关于滨北超级总部基地城市设计深化方案、城市设计任务书及产业运营思路等工作的汇报，研究滨北超级总部基地城市设计深化方案，就下步工作做了明确。目前片区深化设计方案已完成初稿，并提交岛内大提升思明指挥部审核。
（三）人城产开展空间布局
本项目作为厦门市未来重点发展区域之一，本身具备优越的区位条件、良好的山水资源，以及突出的行政地位，周边商业成熟、配套设施完善，将作为展示福建区域竞争力、厦门城市影响力的国际化滨海花园城市“巅峰之作”，重点打造成为厦门中央活力区（CAZ）超级总部核心区。
对标成熟的CAZ区域（伦敦金丝雀码头、深超总企业总部、大阪梅田商务区、曼彻斯特总部区），在规划方案中降低办公面积，增加商业、文化、公寓等业态比例，让片区更符合国际高端总部核心区的先进发展理念。增加住宅产品，形成更复合的业态组合，更有机的互动关系，符合CAZ的特点与趋势；增加更多的在地居住人口，有助于提升在地消费、形成全天人气。
另外，针对片区街区缺乏活力、停车精细化差异化管理有待加强的现状，结合目前已开通的2、3号线及规划7号线的路网现状，提出构建TOD一体化、网格化、立体化的山水交融人本化交通体系。紧紧围绕“轨道+步行”，通过串联山水步廊、慢行系统提升改造等提升公共交通能效，同时通过增加南北向次干道，拉通东西向支路，舒缓区域机动车交通压力，使得片区整体交通组织更加有序，人居环境更加优渥。
三、存在的问题及今后推动计划
1.深化设计方面
亟需明确公共区域和地下空间的建设主体与投资运营模式，不同出资运营模式对片区建筑布局及地下室深化设计方案存在不定性影响。后续拟建议按原有市指挥部架构由市土地发展中心统一作为业主进行开发建设，或通过市场化方式将地下空间开发运营通过PPP的方式市场化进行比选明确项目业主，以期通过地下联通统一开发的模式实现片区路网和地下空间综合开发利用的结合，全面提升片区城市规划水平。
2.土地收储方面
目前片区正在商谈的三个地块，均有实质性较大进展，但存在不同阻碍。且岛内有多个同质化片区正在同步推进，下一步将建议明确开发时序，适时推动相应地块收储或征收，以降低资金成本。
3.招商引资方面
片区规划深化方案尚未确定，加之经济下行压力影响，高能级项目资源紧缺。滨北超总地处岛内核心区域，下一步将举全市、全区之力统筹招商，加大与区各分指挥部、招商部门的联动，实现资源共享，开展联动招商、差异化招商，提高招商信息使用效率，推动片区高能级项目集聚。