今年疫情冲击之下，深圳的写字楼市场现状如何？租金、空置率怎么样？
这几天，淘哥和一位专业运营写字楼多年的朋友深度聊天，他在南山的西丽、科技园、深圳湾都有大量写字楼出租，对福田、前海等区域写字楼市场也很了解，和淘哥分享了一下这几年的情况。
1、前海，他认为，南山区目前写字楼空置率最高的是前海。但是他也表示，前海整个片区还远远没有成熟，还是一个大工地，交通、配套等也没有完善，现在的情况用空置率来考核并不公平。
2、科技园，租金在下滑。科技园某典型项目的租金，2018年大约可以租140元每平米/月，现在只能租80-100元。基本上，受毛衣战冲击，从2019年租金就开始下跌，2019年跌了20%。今年由于疫情冲击，又下滑了20%，目前大概80-100元的水平。不过他说，度过这段低谷之后，科技园未来租金还是会上扬。
空置率方面，科技园比福田CBD要好点，他运营的科技园写字楼，空置率大概10%。
3、深圳湾的租金同样明显下降。比如他运营的某典型项目的租金，以前租190，现在租140。“深圳湾的公司是表面光鲜靓丽，但是那里阵亡率很高，我们客户从3年的周期看，只有30%的公司能活下来。”
4、最令淘哥吃惊的是西丽，这里是南山写字楼表现最好的区域。据悉，西丽目前普通的写字楼大概可以租60-80，虽然比科技园、深圳湾都便宜，但是租金差距在缩小，受毛衣战和疫情的冲击没有那么大。
分析原因的话，一方面是客观条件上，南山这几年在西丽下了大功夫，西丽的规划、交通、商业、配套和办公条件在不断完善。
另一方面更主要的是，追求低成本的写字楼客户的转移。由于疫情和毛衣战等影响，客户公司经营压力大，压缩办公成本，从深圳湾、科技园转移到了西丽。
西丽除了办公成本更低，还有一大优势是，员工的居住成本和交通通勤也方便。通过5号线去坂田和宝安都很方便，5号线周边的住宅片区，租金售价也相对便宜。而科技园上下班地铁排长队。
5、从公司的淘汰率和阵亡率上，他表示，创业公司确实很艰难，阵亡率很高，他的客户从三年周期看，深圳湾、科技园只有30%的公司能活下来，西丽存活率最高，有50%。
展望后市，他认为，目前深圳写字楼处于一个暂时的低谷，但是深圳经济依然很有活力、韧性，经济结构转型快，比如他的客户中就有很多的科技类、设计类、新媒体类公司活的很好。相信深圳写字楼市场一定可以跨越低谷，后续依然看好。
2018年以来，淘哥一直非常看好西丽，认为西丽是南山下一个爆发的区域，因为有西丽高铁新城、留仙洞总部基地、环西丽湖科教新城、大学城等等重磅规划，从深圳湾——科技园——西丽的价值延申链条非常清晰，但这些观点主要是针对住宅。
这次，淘哥和这位好友交流后，发现写字楼市场居然也出现了同样情况。这种职住两旺、工作生活都火的现象，其实说明南山的居住和产业都在向北部转移，更加说明一个趋势：西丽真的要腾飞了。
01. 南山又一重要规划曝光
留仙洞总部基地的产业高地
南山科技创新中心。效果图
前几天的最新消息，南山又一重磅规划曝光，正是位于留仙洞总部基地的南山科技创新中心。
项目总投资约106亿，建设用地面积9.5万平方米，总建筑面积104.6万平方米，预计2023年完工，建成后直连西丽高铁站。
淘哥注意到，该项目将打造一个以“产业生态雨林”为概念的产业园区，将整个城市作为产业孵化器，成为南山打造“中国硅谷“目标的重要举措之一。
很明显，南山区政府为了吸引未来高新产业，不遗余力地“出钱又出地”。
大疆“天空之城”项目初具雏形。蛇口消息报记者 蒋晶摄
不只是南山科技创新中心，留仙洞总部基地已有多家世界500强企业进驻办公：大疆无人机、乐普医疗、天珑移动、传音手机。
广东科创第一股“光峰科技”总部大厦正式奠基
而且优必选、深信服、光峰科技、航天工业等4家高新技术企业总部将落户于此。
留仙洞总部基地规划建筑面积500万-600万平方米，以战略性新兴产业为主导产业，未来将形成超3000亿元的产业集群。
淘哥认为，留仙洞总部基地在稳步发展，大批科技企业迅速向这一区域聚集，带来的是一群高素质的人、新的信息、企业与企业之间新的重组等等。最终能带动相关的产业经济链，从而拉动区域经济、就业和居住。
西丽重要到哪个程度？事实上，南山把迎接深圳特区成立40周年的三大示范工程之一，放在了西丽。
2020年，南山重点谋划新时代“三大示范工程”——“一廊、一城、一大道”。一廊指的是深圳湾文化走廊，东起红树林、西至前海湾，串联的是华侨城、后海、蛇口、前海这些热区，要编织一条集创意设计、传统文化、先锋艺术、前沿时尚于一体的世界级“文化飘带”。
一城，是指蛇口国际海洋城，这里就不多说了。
除了“一廊、一城”，还有重点谋划的“一大道”，即南山硅谷大道。串联深圳湾口岸、后海金融商务总部基地、高新区、西丽高铁新城、留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽湖国际科教城，全长约12公里。
目的是要打造多元立体复合的“城市创新脊梁”，成为彰显深圳全球创新创意之都风采的“科技星光大道”。这个南山硅谷大道，有三大重要节点：留仙洞总部基地、西丽高铁新城，环西丽湖科教城，都属于西丽片区。
02. 西丽枢纽地位无可取代
中国硅谷必不可少的要素
项目俯瞰效果
2020年3月3日，深圳市西丽综合交通枢纽效果图曝光。
多维立体的科创交流网络
未来西丽高铁站的规模是很大的，将引入赣深客专、深茂铁路、深汕铁路、深珠城际4条高铁；深惠城际、深莞增城际2条珠三角城际铁路；轨道13、15、27、29号线4条城市轨道。
南山区将以西丽高铁枢纽为核心，统筹周边1.68平方公里土地，按照产城融合、站城一体化的思路，打造西丽高铁新城。
按照网传的施工进度表，2020年底前就会有西丽枢纽科研及初步设计，2121年6月份将全面开工，进展速度很快。
站城一体室内空间
也许很多人不理解，为什么非要在西丽建一个规模巨大的交通枢纽？
淘哥注意到，设计方案中西丽枢纽的定位很高：为湾区科创交流中枢和国际人才聚集地，通过提供多样模式的交流空间、与各类设施的紧密联系，促进区域产业互联与功能互补。
美国硅谷不仅是研发及高科技总部基地，也是交通发达、基础设置先进的枢纽。
西丽枢纽很大的作用，是促进产业互联与功能互补，这也是打造中国硅谷不可或缺的基本要素。
西丽高铁新城将会把深圳的高新技术产业，向北通过赣深客专辐射粤北河源等地区，向东通过深汕客专辐射粤东潮汕地区，向西通过深茂铁路辐射茂名、湛江等地区。
03. 人才“智汇”新高地环西丽湖国际科教城与南山智园
众所周知，硅谷的形成深受斯坦福大学、圣塔克拉拉大学等大学的影响，高科技人才的供给才是硅谷最重要的一点。
西丽的最大价值，不仅仅在于上文提及的留仙洞总部基地、西丽高铁新城，其实更在于高科技的发动机：环西丽湖国际科教城！
占地面积69.8平方公里的西丽湖国际科教城，以产学研用深度融合为特色，将建设成为世界一流大学城，备受深圳重视！已上升为广东省和深圳市的重要战略平台！
目前西丽湖国际科教城最热片区在南山智园。
2020年1月3日，南山区副区长练聪在一次会议上说，西丽湖国际科教城作为南山区“三大战略工程”之一，已上升为广东省和深圳市的重要战略平台,并得到了科技部和省、市层面的支持，正在逐步打造成为综合性国家科学中心南山前沿阵地。
会上，首批27家创新主体集体入驻南山智园崇文园区，南山智园崇文园区位于西丽湖国际科教城片区内，总建筑面积23万平方米，由3栋总部研发大楼组成。
南山智园
南山智园占地12.4万平方米，已经成为科技创新生态链智慧化园区的领跑者，涌现出许多科技“独角兽”公司，2017年更是创造了超300亿的优异产值，2018年园区企业实现营业收入306.14亿元，年纳税11.61亿元。
截至2月25日，南山智园在册的107家企业（含3家餐饮门店）已全面复工，园区有近一半员工正常上班，目前已发放出入证共约13345张，是南山区几个产业园区中，复工率最高的。
南山智园的大手笔打造，将使得这里成为对标世界的产学城创新区，未来区域内活跃的是各大科技创新公司的高管、全国一流高校的科研人员、教授，以及西丽高铁站集散的来自全国的高端商务人群，随之而来的是对区域办公、居住的迫切需求。
04.
京基御景峯大厦，生态商务坐标全球发售，迎接区域价值腾飞
位于南山智园对面、中国产学城创新区核心的京基御景峯因运而生。
项目位于深圳南山大学城留仙大道长岭陂地铁站A1出口，真正的地铁上盖物业，一站换乘深圳北站，方便快捷。
项目景观很好，依山傍水，周边拥有近1000万㎡的塘朗山，约260.2万㎡的西丽湖与约62.6万㎡的长岭皮水库。
项目是建面约64万㎡城市的综合体旗舰，集总裁办公、高端公寓、精品住宅，旗舰商业四位一体，打造24小时全业态价值链，是商务企业精英的优选。
淘哥获悉，御景峯的最后一批产品，生态商务坐标御景峯大厦，正在全球发售。
此次亮相的御景峯大厦生态商务资产，整层约900㎡，拥享敞阔灵活的尺度空间及全景山水环抱，均价约6.5万/㎡，最低单价4字头，不限购不限贷不限售。
同时，项目还有少量建面约116-158㎡3-4房阔景住宅/公寓，现楼发售中。
御景峯大厦用细节淬炼精工品质，匠心打造的建面约157-226㎡环幕生态空间，是留仙大道极强昭示性生态商务坐标，特点也很明显
1、稀缺低密办公格局，独栋总部资产；
2、与深圳其它一些写字楼标准层2000平米甚至更高相比，御景峯大厦标准层面积不大，约900㎡，企业独占一整层的门槛更低，而且具备灵动百变的商务空间。
3、甲级写字楼全景玻璃幕墙，全球顶级美学立面，卓越节能、隔热、降噪功能。
4、景观好！超宽IMAX景观面，270°山水城市繁华视野。西丽的山、水、大学城景观尽在眼底，甚至可以远眺龙华。
5、商业上盖，满足办公、购物、餐饮、休闲、娱乐等多种需求，让企业办公人员尊享一站式商务休闲体验。
最后，淘哥认为，留仙洞总部基地+西丽高铁新城+环西丽湖国际科教城、南山智园，给整个西丽的产业发展插上了腾飞的翅膀，中长期的片区价值还有很大想象空间。
2020大湾区楼盘分析
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前海：
前海鸿荣源中心·胤璞
南山：
华润城4期、恒裕深圳湾、金众麒麟公馆（1）、金众麒麟公馆（2）、金众麒麟公馆（3）、晗山悦海、宝能城、京基·御景峯、嘉信云峰公寓
宝安：会展湾·南岸（1）、会展湾·南岸（2）、万科星城（1）、万科星城（2）、万科星城（3）、京基御景珑庭
福田：宝能公馆、皇庭世茂裕玺、中洲滨海商业中心、东海国际公寓（1）、东海国际公寓（2）、紫元元大厦、
龙华：龙华金茂府、鸿荣源壹成中心花园、龙湖春江天玺、深国际万科和雅轩
光明：勤诚达正大城、华润置地公园九里花园、绿地新都会公馆
罗湖：贝悦汇大厦、佳兆业新世界大厦（1）、佳兆业新世界大厦（2）、佳兆业新世界大厦（3）、 中海慧智大厦、深业泰富广场
龙岗：万科万致商业中心、仁恒世纪公园、恒明ONE、京基御景半山花园（1）、京基御景半山花园（2）、天安数码城、恒裕珑城
坪山：恒大城、中海万锦熙岸华庭
东莞：嘉霖·深湾1号
（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）