【前言】
最近一段时间，很多人对置业区域选择呈现出一个特点：“休想骗我出三（四）环”！这样的论调是不是主流且先不论，但至少表面上呼声不低。但对于郑州目前房产市场而言，三环内在售住宅项目很少，且均价基本在16000元/平米以上。这个价格对于囊中羞涩的刚需而言，并不是蹦蹦就能够得上的，“天然”的将其撇得干干净净。鉴于此，我们不妨将选择范围扩大至四环，毕竟从郑州目前发展的势头来看，四环内的安全度还是没问题的。
那么，郑州四环内还有哪些区域的房子是刚需们还能承担得起的？
纵观郑州近年来的城市发展轨迹，各式新区呈现四面开花、齐头并进之势，其中炒的最为火热的有滨河国际新城、航空港区、常西湖新区、白沙绿博组团等，这些新区距离划归四环内的只有滨河国际新城、常西湖新区等地，但区域房价也超出普通刚需承受的范围。此时，距离主城区最近的二七新区进入我们的视线。
二七区一直被看做郑州四环内的价格洼地，历经2016年的暴涨之后，价格稳定在12500-13500元/平米之间，基本被夯实，水分不大。而随着万科、招商、绿地、康桥、旭辉、融侨等实力房企的扎堆入驻，二七新区也开始逐渐火热起来，有望成为下一个热门区域。本次着重分析了二七区的13个楼盘，各有优劣，有的也可圈可点，这有可能是刚需抢占四环内的最后战场了。
（不完全统计，仅供参考）
【01】 正商城
地址：二七区航海路与碧云路交叉口
均价：13000元/平米
动态：正商城总建筑面积约280万平米，商业商务类约50万平米。禧园5号院1号楼于8月份开盘，房源为43-61平米公寓，均价为12000元/平米。另部分115平米、117平米住宅房源，均价13000元/平米，具体一房一价，详询售楼部。
楼哥点评：
1、正商城是二七区的老盘，位于二七老城区，交通、配套较为成熟；除了航海路附近的大型商超之外，据说自身也配套有大型综合商场，但尚未动工。
2、正商作为本土开发商大佬，一直以“刚需王”著称，虽然近几年凭借正商善水上镜、正商家河家等装修项目致力于转型升级，但从目前市场反响来看，认可度不高。而正商城作为其早期作品，是典型的刚需盘，从售楼部到项目产品走的都是“糙*风汉**”，如户型设计较差、房屋设计建造老旧、小区人车不分流等，不重视细节处理。
3、价格相对便宜，对于刚需而言算是最具吸引力的地方。
4、值得一提的是，月初正商林语溪岸因房屋质量维权，也成为正商众多黑点之一。对刚需而言，即便价格便宜，也应该多考虑考虑，毕竟挣钱不容易，花钱要珍惜。
【02】锦绣山河
地址：嵩山南路与南三环交会处向南2公里
均价：公寓12500元/平米
动态：目前平层公寓及Loft在售，平层公寓（装修）建面约为34-63平米，均价为12500元/平米；Loft（毛坯）在售房源为50-80平米，均价为12000元/平。
楼哥点评：
1、亚星在二七区可谓是“地主”，盘踞于此拥有大片土地，开发有锦绣山河、金运外滩、亚星盛世、亚星官邸、云水居等等。锦绣山河是早期推出的产品，目前主推公寓，但从已经交房的住宅来看，小区密度大，居住舒适度不高。
2、由于锦绣山河占地面积大，所以规划的教育、商业等配套比较齐全，比如已经开学的郑州实验外国语中学，这算是项目的主力卖点了。
3、亚星的口碑不是很好，房屋质量一般，小区绿化物业较差，整体品质堪忧。不少项目发生多次维权，甚至有过激烈冲突，建议慎重考量。
【03】招商天地华府
地址：嵩山南路南三环交汇处南2千米路东
均价：13500元/平米
动态：项目是招商联合天地置业共同打造，总占地面积176亩，总建面为46万方，容积率2.99。目前13号、19号楼在售，面积为88-140平米，整体均价13500元/平米。
楼哥点评：
1、作为招商地产进驻郑州的首个项目，物业、景观细节处理，产品设计可圈可点，市场口碑不错。
2、整体定位刚需和刚改，小户型居多，主打89平米小三房，且装修交付，价格合理，吸引众多刚需追捧。
3、目前整体区域的配套、交通不完善，但随着后期区域居住人口增加，这些不利因素也会逐渐改善。
【04】鑫苑名城
地址：嵩山路与南三环交叉口南3公里路东
均价：13500元/平米
动态：鑫苑名城是进驻二七新区早期项目之一，共分三期开发，目前二期在售房源面积为150㎡大户型，均价13500元/平米。另公寓前期咨询中，规划面积为22-40平米的平层、LOFT，具体推出时间待定。
楼哥点评：
1、鑫苑品牌的市场口碑还不错，鑫苑名城主打学区和科技配套，如政府引进鑫苑出资建设的公立学校省实验小学；每户引进的新风、地暖、净水系统等科技配套等，居住舒适度有保证。
2、目前而言区域的商业等配套还很弱，商业除了项目自建之外，还临近奥马和园商业体，但大多还未落地；虽然有地铁，但尚未开始修建，目前出行不便。
3、临近南四环和大学路，虽然方便出行，但也容易受到噪音和粉尘影响，有利有弊。
4、目前剩余少量大户型房源在售，可供选择不多。
【05】泰宏建业国际城
地址：大学路南三环向南两公里
均价：预计13000元/㎡
动态：项目五期二批1、2、6号楼西单元于9月9日已开盘，推出57-135平米房源，均价约为13000元/平米，具体一房一价。
楼哥点评：
1、泰宏建业国际城千亩大盘，目前已开发到第五期，建业品牌的影响力还是很强的。项目周边有建业小哈佛幼儿园，陇西小学，郑州一中三所学校，五期南部也规划有两所学校，教育配套完善。
2、泰宏建业国际城在二七新区中属于位置较好的，位于大学南路，距离南三环较近，交通通达性好。
3、整体户型设计不出彩，整体中规中矩，亮点不突出，但缺点也不明显。
【06】绿地城
地址：郑密路南三环向南1500米路西
均价：待定
动态：项目总占地面积约为1012亩，建筑面积约220万方。目前1、2、3期房源已基本售完，四期处于前期咨询阶段，规划有建面约77-138平米的房源，预计本月下旬开盘，具体以开发商公布为准。
楼哥点评：
1、绿地在二七区土地也不少，除了绿地城之外还有绿地滨湖国际城，不过该项目四期住宅正在规划中，推出时间不定。绿地还将建造双子塔，会成为二七新区的一个新坐标。
2、绿地城是千亩大盘，位于二七新区的西部，地理位置不算好，但临近南三环、郑密路等主干道，出行还算便捷。
3、周边有多处公园，环境不错；项目内部规划有多处教育用地，可享受一站式教育配套，后期生活舒适度有保障。
【07】鑫苑二七鑫中心
地址：南四环与大学路交叉口
均价：11800元/㎡
动态：项目涵盖住宅、商业、写字楼为一体的新都市综合体。目前在售房源面积为89、91、114平米，均价11800元/平米，具体一房一价。
楼哥点评：
1、南四环外，区域位置不占优势，但临近主干道，出行便捷。项目一直也比较畅销，目前已售到3期。
2、临近万科大都会，两者互为竞品，但万科对区域价格的拉动较大。
3、项目附近规划有地铁口，后期交通有一定保障，但现阶段出行需要依靠汽车。
4、项目周边配套不齐全，生活氛围不浓厚。郑州向外扩展速度虽然在加快，但南四环外区域想要完善成熟还需要较长一段时间。
【08】万科大都会
地址：南四环与大学路交叉口向南500米
均价：13500元/平米
动态：项目目前三期在售，户型建面约为78-130平米，均价大致为13500元/平米，具体一房一价，预计2019年年初交房。
楼哥点评：
1、万科的品牌以及运营实力不得不服，从其对区域价格拉升可见一斑。不过近段时间万科城、万科紫台等多个项目维权，对其品牌口碑有很大的影响。
2、项目属于百荣批发市场外迁的住宅区运营，后期有百荣世贸商城的带动，商业配套无需担心。但有利有弊，后期围绕商城人流量大，噪音、环境污染等会影响居住品质。
3、项目在南四环外，距离主城太远，主城外延至此需要时间；但片区内集合了万科、百荣、鑫苑等实力开发商，涵盖住宅、商业，对区域的带动能力较强，发展可期。
4、万科大都会的户型设计还算可以，但作为一个刚需流量盘，装修水准一般般。
5、项目临近地铁2号线、7号线，周边有南四环、京广快速路等主干道，出行还算便捷。
【09】康桥康城9号院
地址：嵩山路南三环向南约2000米路西
价格：待定
动态：项目总占地97亩，总建面27万㎡。一期预计推出1/2/3/5/7号楼，基本都是2梯4户高层产品，户型面积区间在88-131㎡。预计9月17日开盘，以开发商公布为准。
楼哥点评：
1、康桥作为本土实力品牌，市场口碑不错。人靠衣裳马靠鞍，地产颜值靠景观，康桥项目亮点主要是景观绿化、产品设计以及物业。而康桥康城9号院是其全力打造的项目之一，据说小区包含有与知名机构合作的会所、托老所，同时成品房交付，值得期待。
2、小区规划有幼儿园和小学，基础教育能够满足；商业临近奥马和园商业；还临近地铁站点，但目前尚未建设，现阶段无法享受地铁红利。
3、从整体规划来看，项目周边安置房不少，后期居住会受一定影响。
【10】旭辉·正荣首府
地址：百荣路东、芦庄路北
均价：待定
动态：项目总占地69439平方米，建筑面积约170000平方米，容积率2.49，打造16-19F纯粹小高层社区。目前售楼部已开放，处于前期咨询阶段，规划有建筑面积约为89-134平米房源。
楼哥点评：
1、旭辉作为入驻郑州较晚的全国TOP20房企，实力和品质双重保证。而旭辉正荣首府是其首秀作品，与旁边的昌建项目一样，定位改善，也期望其能为刚需主流的二七片区带来不一样的作品。
2、项目位于四环外，周边主干道车流量大，还有物流园，相对康桥、融侨等项目的位置，地段优势不突出。
3、旭辉拿到此地块，楼板价已经达到5700元/㎡，高于周边项目，另其定为改善，打造全装修、低容积率小高层住宅，价格应该不会太便宜。
【11】融侨悦澜庭
地址：嵩山南路与南三环交汇处南2公里路西
均价：待定
动态：目预计推出89㎡复式高层，107—125㎡大面宽阔景高层，目前正在办理入会可享受3000元优惠。项目规划建筑面积约30万㎡，规划打造由住宅，创客公寓、商业街区等业态组成，集住宅、创客办公、购物、休闲娱乐等多功能为一体的都市复合体。
楼哥点评：
1、融侨悦澜庭是融侨在郑州第二个项目，位于二七新区核心区位，地理位置不错，但周边竞品很多，再加上毛坯入市，竞争压力会很大。
2、产品设计有一个89㎡跃层三室，赠送面积多，在郑州并不多见，所以市场对该产品的接受度可能需要时间。
3、作为市区首秀项目，融侨对该产品的打造力度很大。目前价格还未出来，如果定价较高，其性价比和购房者接受度会将低。
【12】昌建翡翠苑
地址：嵩山路南四环交叉口东南角
均价：待定
动态：项目总占地58亩，容积率2.5，总建面13万㎡，限高60米；规划9栋住宅楼，全部为18层2梯2户小高层，共计750户，车位681个。项目共有三个户型： 120平三房占比55%，137四房占比22%，143平四房占比18%，90-100三房占比5%，整体来看，非常纯粹，没有小户型。
楼哥点评：
1、昌建在郑州开发过昌建誉峰之后，就销声匿迹良久。此次昌建翡翠苑据说是二七区唯一纯粹改善盘，户型设计都是两梯两户大面积的，三开间、四开间朝南，规划合理。而且整个小区清一色小高层，并没有做成高低配，容积率2.5，对比周边项目，定位明确，品质感更强，居住氛围有保障。
2、项目北邻南四环，西有嵩山南路，东为大学南路，出行便利；但距离地铁稍远，地理位置优势并不明显。
3、这算是一个纯改善盘，所以预期价格不会太便宜；但放在刚需主流的二七新区，价格很可能是死穴，未来如何尚不好定论。
【13】晴天苑
地址：鼎盛大道南、地泰路西
均价：待定
动态：项目总建面65166.39平方米，其中地上建筑面积42166.39平方米，地下建筑面积23000平方米。停车位359个。规划三栋27层高层，分离式核心筒设计，89-120㎡三房，目前尚未入市宣传。
楼哥点评：
1、地块面积仅21亩，从规划来看3栋楼，典型的青年刚需产品设计；但周边竞品都是实力房企，康桥、融侨、鑫苑、亚新等，其亮点优势并不突出。
2、项目开发商是东原地产，一家很有特色的实力房企。东原地产区别与其他房企最核心的竞争优势是拥有创新型社区运营体系，梳理出具有鲜明特色的“童梦童享”“友邻友趣”“乐享乐配”“优度优家”四大社区品牌，其中“童梦童享”是全国首个将儿童作为服务对象的社区打造理念。而晴天苑作为实力渝派房企入郑首作，还是很值得期待的。
【结语】
目前二七老城区可供挑选的项目不多，且质量一般。而二七新区随着招商、绿地、万科、融侨、旭辉、康桥、东原等品牌房企先后进驻开发，形成群雄大战的局面，汇集的品牌数量和实力与房企扎堆的惠济北区相比也不遑多让，只不过发力时间较晚而已。不过，从各个项目的整体规划和产品设计来看，还是以刚需流量盘为主，多定位刚需刚改群体，所以价格上更加有优势。
目前区域还处于发展阶段，虽然存在高架环绕、环境堪忧等不良状况，但随着各大房企集中发力，绿地双子塔、奥马和园等商业、写字楼持续落地，凭借强大的群聚效应，未来会成为新一代的二七次中心，地价房价随之也会进一步上涨。
对于刚需而言，面对发展前景可期，价格相对便宜的二七楼盘，算是一个不错的选择。百鸟在林，不如一鸟在手。既然是刚需，就不要过于瞻前顾后；按图索骥，碰到适合自己的项目，早买早安心。
-END-
声明：本文属作者个人观点，不代表郑州楼事立场。文章原创，转载请联系授权；图片来源于网络，如有侵权请联系删除。