买房子，地段和小区品质哪个更重要？
这对很多人来说是个纠结的点。
预算毕竟是有限的，如果不考虑钱，自然是我全都要。
那么到底该如何平衡通勤便利和居住舒适性？
也许我们可以把问题简化一下，站在投资的角度看：
同样的预算，买品质和买地段，哪种房子更容易升值？
今天我们不做主观判断， 全凭数据说话。
从2020年1月至今，上海楼市走完了一个完整的小周期。
我们拉了一些数据，对比了几个板块典型小区从2020年1月到2023年3月的涨幅。
第一组：三林动迁房、周浦商品房、南翔商品房对比
这几类产品的总价在500万-700万之间，正好是刚需和刚改的价位段，适合放在一起比较。
最终得出结论：
500万-700万投资，三林动迁房涨幅不如外环外周浦、南翔商品房。
1）三林动迁房近三年涨幅区间： 20%-40%
2）周浦商品房近三年涨幅区间： 20%-75%
3）南翔商品房近三年涨幅区间： 30-90%
三林地理位置优越，是浦东二手房成交很活跃的一个地段，也是浦东的动迁大居。
交通配套是三林最大的卖点，这里有11号线、8号线、6号线三条地铁。
特别是11号线，能级很高，从三林20分钟到徐家汇，1站地铁到前滩。
相比之下，周浦的地段和交通就差了点。
位于浦东外环外，地铁也只有两条，还是能级弱一点的16号线和18号线。
这里是浦东刚需的大本营。
周浦再往南，就没什么花头了。
然而在总价相差不大的情况下，周浦商品房的涨幅却超过了三林动迁房。
至于南翔，地理位置在浦西外环外，地铁只有一条11号线。
然而它的商业十分发达，有巨无霸商业体南翔印象城；
居住环境，小区品质也是比三林和周浦要好很多。
华润中央公园
南翔标杆小区华润中央公园一期，2020年1月5w单价，最近成交价7w，3年涨幅达到42%。
很明显，在上海楼市过去一轮小周期中， 品质跑赢了地段。
这个品质不仅是小区品质，还包括社区品质，居住氛围等。
另外还有一个原因：
那就是商品房和动迁房的居民人群差异，物业服务差距。
商品房的业主圈层素质明显要高一些，自住率也比较高；
动迁房里多是*迁拆**户，而且很多房子都拿来出租，而租户的人群素质完全不可控。
也没什么物业服务，小区管理混乱，难以吸引到高端客群。
第二组，大虹桥、三林和御桥、浦江镇浦锦街道商品房对比
这几个地方的二手房总价均在1000万左右。
最终得出结论： 1000万预算，大虹桥、三林、御桥商品房涨幅上限不如浦锦街道。
1）大虹桥商品房涨幅： 25%-40%
2）三林、御桥商品房涨幅： 10%-50%
3）浦锦街道商品房近3年涨幅： 15%-105%
大虹桥的规划是顶级的，房子也很新，然而有一个很大槽点是： 新房供应量太大了。
源源不断的新房，直接压制了周边二手房的价格。
三林和御桥都属于浦东金色中环，规划、产业、地段都很优秀。
然而板块内商品房房龄整体偏老，也影响了上升空间。
浦锦是前滩的影子居住板块，8号线两三站地铁就到。
它自身虽没有产业，但与几个重要的产业中心都不远，北有前滩商务区，东有张江科学城，西有“紫竹”产业园。
到市区也很方便，而且是一个几乎全新的片区。
前滩崛起后，浦锦不管是地理位置还是城市界面，都成为 极佳的溢出区域。
不过， 浦锦的涨幅虽然上限更高，下限也更低。
还是那句话，相对于小区品质，这一届买房人 对地段的容忍度更高。
背后的逻辑是：
1）这些年轻的新上海人，是见过世面的。
他们在老家住的房子，不会比上海差，只是城市不如上海。
而且对于上海，他们没有土著那种地段情结。
年代久远、户型奇葩的老房子他们看不上，地段再好又能怎样？
人每天大部分时间都还是在房子里、小区里度过，出去逛街能逛多久？
对刚需来讲，窗户大一点，小区安静点，物业好一点，居住80%的烦恼就解决了。
2）即便是土著中的年轻人，在产品力和地段之间，也会倾向前者，愿意去郊区买新房。
3）一个好地段，你要有与他匹配的消费能力，那才是有意义的。
恒隆广场和国金中心够高端够大气够上档次吧，但住在附近的老破小居民多少年也不会进去逛一次。
4）上海的发展多点开花，外环外也布局了不少产业和商业高地。
产城融合，宜居宜业，大家不一定都要挤在市区。
5）越来越方便的地铁，汽车，互联网，也把地段的劣势给补上来了。
出入开车，一般购物周边便利店及网购，大型购物去超市，基本上补上了地段的不足，这也越来越成为一种趋势。
所以，刚需和刚改，就别追求地段了，住个好点的房子，才是首要的。
即便买投资房，也要考虑未来接盘侠的自住功能。
现在不缺房子，你自己都不愿意住的房子，是卖不给别人的。
有条件的，还是建议买新一点的房子。
上海楼市的代际变化非常显著。
每隔五年，产品就会有一次大的创新。
长江后浪推前浪，新产品碾压老产品。
举个例子，万航渡路的静安一号，1月份成交价159平，4100万，26万的单价。
南京西路上地段更好的远中风华、国际丽都，173多平的只能卖到2700多万。
要知道几年前，九龙仓静安壹号的开盘价是13万平米，当时远中风华的成交价也差不多12万。
五年之后，价格彻底拉开，因为两个房子是存在代际上的差异的。
楼市已经换挡为 改善驱动。
以前是大家买房要买房，现在是大家有房要换房。
人们都在积极卖掉差的，买入好的，为了住的舒服也好，实现资产的向上跃迁也罢。
这些个体的买房意向汇聚到一起，就是群体的买房趋势， 结果就是差房子、老房子涨不动，好房子则一涨再涨。
这就是楼市里正在发生的可怕真相。
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