撰文=燕十三
最近，咨询量比较大的一个问题，2018-2020年以来，港务区房价为什么没有涨？
过去，港务区属于楼市边缘地带，是大型物流产业园区，开发进度缓慢；现在，港务区是“十四运”主阵地，全配套全线上马，房价依然没有涨起来。
按照举办全运会、亚运会、奥运会比赛场馆的要求，奥体中心规划“一场两馆”，包括一座可容纳6万人的体育场、一座1.8万个座位的体育馆和一座4000个座位的游泳跳水馆，整体规划面积约5平方公里，预计投资79亿元（只是奥体场馆建设及改造，不包含央企等投资），建成后将成为西北最大体育中心。
为了重塑板块价值，华润、招商、中粮（大悦城控股）、电建、中铁、中冶六大中字头央企相继进驻，试图改变区域发展轨迹。此外，陕西省、西安市重资投入，不仅景观焕新，还规划有西安全运村、中西部陆港金融小镇、绿地丝路全球贸易港、蜜芽宝贝、陕投国际、高新综合体、广汇综合体、20余所学校（按照教育用地属性来统计，包含中小学规划），形成灞河岸线上又一个核心区。
但十分意外，2018年以来港务区房价就是没有启动，限价不让涨，企业不想涨，政府要速度，企业要回款，这种情况必须改变！
国际港务区属于灞渭三角洲附近，与浐灞未央湖、高陵泾渭板块互成犄角之势，这也构成了大西安刚需、刚改最佳选择。
目前，浐灞未央湖土地楼面价约7829元/㎡（龙湖摘地），港务区土地楼面价约4700元/㎡（金地摘地），高陵泾渭土地楼面价约4133元/㎡（2019年均价），港务区地价明显偏低。
这也反映了官方一个心态——急于*储吸**人口资源！正是由于“急于*储吸**人口资源”，官方一直在控制土地价格，通过产业勾地吸附大牌企业进驻（六大央企、绿城、广汇、绿地皆是如此），另一方面降低准入门槛，让刚需、刚改家庭进入（首付30万可选），于是，高定位、纯刚需兆头出现。
除此之外，还有一个特殊情况，在房企摘地的条件里明确约定交付时间和水准，这就导致央企、大牌房企必须提前投入，把场馆、写字楼、酒店、学校、公园等前置，为了财务平衡，必须打造刚需刚改产品走量。
于是，我们看到了一个现象：绿城全运村报价10800元/㎡、华润未来城市报价12500元/㎡、招商城市主城报价12500元/㎡、汇悦城1万/㎡、陆港滨海湾约1万/㎡，全部是楼市底部。
目前，港务区的发展情况比较特殊，虽然有城市开发策划，但却没有土地运营，在高价地不断刺激的市场之下，过分冷静！
港务区的定位、建设、交付水准很高，我们为此撰写了《港务区新爆点！中建西北院“大师团队”，再现超前设计！》，大家仅供参考。
国家级场馆建设、世界级滨水岸线、众多央企聚集、城市名校加持，但港务区奥体中心竟然价格纹丝未动，原因有三个：
其一，港务区的土地运营：因为港务区摘地门槛比较高，对于房企要求有赛事运营能力、还有产业附加条件，诸如高端酒店、超高层等要求，因此，一般房企难以进入，土地溢价近乎为零，港务区土地收益明显不高。
其二，“产业+配建”为主：因为开发港务区要求区域总部、高端酒店、幸福岸线、周边场馆、学校房屋等先建设，房企无不选择刚需、刚改跑量，争取现金流，因此，港务区也顺理成章成为刚需供应大区。
其三，中心板块土地紧张：港务区奥体中心核心区规划大概5平方公里，也就是灞河岸线、奥体中轴线，目前，灞河岸线被绿城、华润、高新、陆港占据，中轴线全部是场馆、商写、酒店等，优质土地资源较为紧张。
在这种情况之下，港务区优质土地资源不足，还出现持续刚需放量，虽然短时间之内能够*储吸**大量用户，但中长期来看，发展很容易预期见顶，因此，很有必要改变。此前，不少人对于港务区发展不太看好，因为，一个纯刚需、刚改板块难有未来；如今，流传高新、绿城、融创或将打造高端改善产品，算是逐渐脱刚。
什么叫做“预期见顶”？虽然刺激片区发展的动力还在，但房产增值的预期已经到头，换而言之，红利释放结束，剩下的就是增长乏力。
这种情况，在西安已经屡见不鲜，在大兴新区、浐灞早期开发验证（现在已经补救，轨道交通也有提升），没有优质土地资源，无法开发高端产品。
目前，在城北土地资源不足，浐灞土地微量供应的双重条件之下，购房需求转向港务区，是一个比较大的朝向。
回望国际港务区，港务区绿城、华润、绿地、招商蛇口、高新地产等开发，后期还有电建、中冶、中粮、金地、万科、融创等供应，未来2-3年港务区将是刚改家庭为数不多的选择之一。
未来的港务区，将形成：灞河幸福岸线、全运会、奥体场馆、央企总部、大型商业、商贸中心、高端酒店、城市名校、城市公园、众多产业园区...
在“十四运”筹办前后，港务区奥体中心板块房价很难有大的突破，一个是开发预期影响，另一个是官方有意控制房价，这就导致价格一直起不来。
一个近郊板块想要突破发展，不仅要*储吸**刚需流量，更要在中心区竖立高端人居，否则财富家庭不进入，未来只会变成蓝领大区，港务区改变策略正当时！