虎年伊始，房地产业并购热度提升，物业企业“大鱼吃小鱼”、“大鱼吃大鱼”并购潮持续。
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锦艺物业被旭辉收购，谁是下一个？
1月12日，企查查信息显示，郑州智萍企业管理有限责任公司（郑州锦艺物业服务有限公司的投资人）的大股东由丽水锦茂企业管理工作室变为永升物业。
据了解，股权变更前，丽水锦茂企业管理工作室持有郑州智萍企业管理有限责任公司70%股权，剩下的30%股权由丽水金澜企业管理工作室持有；股权变更后，该公司由上海永升物业管理有限公司100%持股，后者正是旭辉集团物业公司。
其次此次收购并非偶然，早在2021年2月23日，旭辉集团就与锦艺置业集团举行战略合作签约仪式。双方签约后将在全国范围内积极促进双方业务领域内的全面合作，包括但不限于资产、项目、融资等合作，推进双方发展战略的实施。
闽系房地产公司锦艺集团2006年入驻郑州，乘着郑州城改的东风，打开了知名度，先后开发了锦艺国际华都、锦艺城、锦艺金水湾、锦艺四季城等项目。2010年，锦艺在新郑市签约项目超过100亿元，并将总部迁到了郑州。
2019年，为了便于融资和吸引人才，锦艺将集团总部迁到上海。随后的2020即爆出裁员消息，加之各种“黑天鹅”因素的影响，困难中的锦艺，只是众多房地产企业困境的一个缩影。
2022年开局，金融端众多利好政策频出，希望困境中的房地产企业，能迎来一个真正的“暖春”。
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“并购一哥”——碧桂园服务
2月12日，有媒体爆料，碧桂园服务已收购中梁物业全部股份，目前双方已签署相关收购协议。据知情人士透露，价格方面双方均较为满意。
据了解，中梁物业主体中梁百悦智佳曾于2021年4月29日首次递表港交所，招股书于半年后失效。该公司于同年11月24日二度递表，并于12月23日通过上市聆讯，但迟迟未在港交所敲锣。
去年下半年以来，全国楼市集体降温，市场趋于下行，部分房企暴露风险，导致行业信用收缩，以民营房企为代表的部分房企流动性出现阶段性紧张的状况。
信贷收紧背景下，房企出售资产断臂求生会更加频繁，但这也给龙头物企提供更多的收购标的，物业行业“二八法则”已成定局。
在2021年物企收并购浪潮中，碧桂园服务可谓当之无愧的“并购一哥”。
2021年2月，碧桂园服务收购蓝光嘉宝物业64.62%股权，总计1.15亿股H股，价格为每股42.11港元，交易总代价估值为48.47亿港元，开启首例上市物企间的并购。
本次收购完成后，得益于蓝光嘉宝物业在中国西部地区的领先地位，碧桂园服务在西部地区物业管理面积的市占率从2020年上半年的3%提升至15%。
一个月之后，市场爆料碧桂园服务以30亿元的对价，收购苏宁旗下的物业公司江苏银河物业。早前，持有银河物业100%股权的苏宁置业，将银河物业全数质押给了碧桂园生活服务业集团，质押股权数额为3001万元。
去年9月份，碧桂园服务宣布以不超过100亿元的代价收购富力物业服务集团有限公司，借助这笔交易，碧桂园服务规模实现了进一步跨越式增长，区域性布局得到优化，早前加码的商管业态也随着富力项目进入而加强，行业龙头地位愈发稳固。
随后碧桂园服务又宣布以总代价不高于33亿元人民币收购曾有“物业第一股”之称的彩生活旗下邻里乐控股，2.1亿收购安徽诚和100%股权。
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行业收并购“井喷”
在行业人士看来，在房企遭遇信用危机、物企内在规模扩张诉求、并购资金充足等诸多因素“催化”下，物企收并购或仍将持续保持相当高的“热度”，并将不断提升物业行业的集中度。
除碧桂园服务外，旭辉永升服务、华润万象生活、合景悠活、世茂服务、雅生活服务等物企也都大举扩张。
2021年物业企业并购面积TOP10（万平方米）
据旭辉永升服务集团有限公司2021年上半年业绩公告显示，旭辉永升服务已成功与21家物业开发企业或投资集团达成战略合作，将能优先获取这些战略伙伴开发的物业的管理权。
旭辉永升服务于2021年2月份成功收购华熙鑫安50%股权，并于6月份完成对上海星悦90.1%股权的并购，新增签约面积约250万方。7月份，收购山东鑫建物业70%股权，从业态和区域方面增强了公司的竞争力。10月25日，旭辉永升服务收购湖南美中环境51%股权。今年1月份，则是完成了对锦艺物业的收购。
2022年伊始，华润万象生活在半个月内先后公布收购禹洲物业、中南服务。两次交易总对价不超过33.2亿元。1月5日，华润万象生活发布公告称，拟以不高于10.6亿元收购禹洲物业服务有限公司，1月20日晚间，华润万象生活（01209.HK）公告称，公司拟以22.6亿元收购中南服务的全部股权。
2021年初，合景悠活制定了“2021年在管面积达到2亿㎡，3年内管理规模达到现在的8倍”的发展战略。为了达成这一目标，也开启了“买买买”的征程。
先是以13.16亿元收购雪松智联80%股权，合景悠活是上市房企合景泰富旗下物业公司，2020年10月18日登陆港交所，当时总在管面积2220万平方米；雪松智联则为“智慧城市”服务运营商，当时在管面积合计超过8600万平方米，其规模早已数倍于合景悠活。雪松也曾考虑将物业上市，但最终以被并购的方式卖给了上市公司。
这起“小鱼吃大鱼”式的收购后，合景悠活在管面积也突破1.2亿平方米。
之后，合景悠活又以4.98亿元收购上海申勤物业管理服务有限公司80%股权。
今年1月，合景悠活宣布拟以1.65亿元收购广东特丽洁环境工程。
经过几次收购，合景悠活实现了规模的跨越式发展。
此外，像方圆生活服务收购广东益康物业60%股权、领展预收购内地房企物业、南都物业宣布以1.32亿元收购中大物业100%股权和普惠物业80%股权也都是最新上演的物企并购案。
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物企收并购有望加速
近年来，物业行业颇受资本市场青睐。在政策和资本的双重利好下，即便是2021年上半年，资本市场物业板块的规模仍在不断壮大。
虽然物业股在下半年遭受重创，但全年依然有14家物企成功上市。
从物企赴港IPO的的结果来看，2021年下半年，仅“京城佳业”、“康桥悦生活”通过聆讯，此外，融信服务、中粮百悦智佳、东原仁知服务、明宇商服等多家物企递交招股书失效，其中更有禹洲生活服务二次递表，终也难逃“失效”的命运。
2021年四季度以来，随着偿债高峰期到来，越来越多房企开始通过出售资产及地产项目来避免违约。
在这场房企出售资产的浪潮中，一些头部房企的物业资产也成为兜售资产之一。
事实上，物业行业的收并购近年来正愈演愈烈。中指研究院数据显示，2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业；交易金额约362.5亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约243%。
2019年-2021年12月10日行业收并购情况
2022年，物业企业扩规模仍是重点，优质物企间的并购将是重要方向，未来行业收并购将进一步加速。
信贷收紧背景下，房企出售资产断臂求生会更加频繁，但这也给龙头物企提供更多的收购标的，预计未来国有企业的活跃度将持续提升。
2022年，物企之间的收并购动作，还会有很多。
在收并购推动下，不同量级之间的企业差距逐渐拉大，物业行业头部效应渐显，物业行业将成为“二八法则”的第一道菜！