不知不觉，2021年阜阳楼市的竞争已经到了尾声。
今年3月，阜阳市区牛年首拍突然爆发，而随着五一小长假、端午节、“金九银十”等楼市传统旺季的到来，阜阳新房市场也保持了一定的热度。
不过，相比较而言，阜阳二手房市场却受到新房市场和土地市场的冲击，表现依旧平平淡淡，没有大的起色。
NO.1 | 壹
阜阳二手房整体情况不容乐观！
2020年以来，阜阳楼市波动较大，尤其是二手房市场开始一蹶不振，持续下跌，不少老业主心生担忧。
进入2021年后，二手房市场稍有好转，在1月到5月期间，整体呈现稳中有小幅上扬的态势，而此后形势突然严峻，一蹶不振。
根据安居客最新数据显示，截止到目前为止， 12月份阜阳二手房均价7132元/㎡，环比上月下跌1.01%，同比去年同期下跌4.38% 。
可以看到，近期阜阳二手房市场一直呈现下滑状态。据最新数据统计，阜阳这10个小区跌得最惨，分别为：
从数据可以看到，降幅前五小区为，汇鑫清波苑小区一月直跌703元/㎡，海亮江湾城一月直跌677元/㎡，如意豪庭一月直跌609元/㎡……
那么这些跌得凶的小区有没有什么共性呢？细究之下，可以发现这些小区大体都有这几个问题：
1、集中在老城区，房龄较老，可以归为老破小，居住的舒适度普遍不高。
2、受各自所在区域楼市行情下滑影响严重，房产价值缩水。而且基本没有学区支撑， 随着时间的推移，房子的价值日渐丧失。
3、很多都不是品牌房，同样时间越长，房子的品质得不到保障，各种基础问题频发，房子的价值也会随之流失。
当然，还有一些市场因素导致这些二手房下降猛烈。比如：
1、市场下行，整个大环境不乐观，市场的作用推进二手房下降，阜阳房价经历过17年、18年大涨之后，房主预期较高；但整个大环境支撑的房价在一定范围内，所以经历一定时间沉淀之后，房价下跌比较明显。
2、来自于新房的压力 ，新房量多，购房者可选择空间大。且还有不少利好政策，*款贷**比二手房容易等。再者，新房也推出巨大优惠，自然会吸引不少人购买二手房。
3、还有一部分来自于房东的自信，二手房挂牌没有制约，基本随便挂，有的是房东挂牌太高，压根卖不掉，不降价不行。
NO.2 | 贰
阜阳二手房价全面下跌！
从区域来看，阜阳部分区域的房源老旧，再加上物业配套的品质较差，不少小区成交周期非常久，而且跟前两年相比，降价幅度较大。
据统计，阜阳174个二手房小区，37个小区呈现上涨，85个小区房价下跌，还有52个同上月持平。除个别小区房价变化幅度较大，整体来看，二手房与11月份相比，呈持续下降趋势……
1、颍州区
颍州区12月二手房均价8439元/m²，环比上月下跌0.99% ，同比去年同期下跌0.39%。
颍州区二手房从2月开始有所好转，虽然有涨有跌，但整体还算稳定。毕竟颍州区有着出色的配套和城南新区的加持，在二手房市场仍处于“领头羊”的地位。
据统计，颍州区102个小区，均价破万的小区有17个。其中均价最高的是电力明园小区13179元/㎡，最低东方明珠4941元/㎡。
此外，59个小区房价出现下跌，下跌幅度最大的是汇鑫清波苑，环比上月下跌703元/㎡。以一套100㎡的房子为例，该小区1个月就跌了7万多一套！
2、颍泉区
颍泉12月二手房均价7285元/m²，环比上月下跌0.82% ，同比去年同期下跌4.16%。
颍泉二手房价一直波动较大，3月至7月上升势头明显，但此后开始下滑，这也与区域多个新盘的入市不无关系。
据统计，颍泉区31个小区，除了安置房价格稍低一些，其余价位全在5500-8000+元/㎡。17个小区房价出现下跌情况，其中跌幅最大的是富安新村，环比11月下跌199元/㎡。
3、颍东区
颍东区二手房12月均价为6650元/m²，环比上月上涨0.11% ，同比去年同期下跌4.08%。
颍东二手房价自4月起，一直呈现整体下滑状态，尤其在六七月份时突然断崖式下跌，目前每平米单价在还不超过7000元。
而在颍东区的41个小区中，均价最高的是海亮江湾城珑园9666元/㎡，最低是徽创黄金时代3636元/㎡；房价下跌的小区仅9个，近半小区都处于持平状态。下跌幅度最大的是海亮江湾城珑园，环比11月下跌677元/㎡！
NO.3 | 叁
这些板块的二手房慎买！
阜阳二手房市场却受到新房市场和土地市场的冲击，表现依旧平平淡淡，没有大的起色。在此背景下，二手房市场上普遍存在二手房价格虚高、有价无市等现象，那么阜阳各大板块有哪些二手房能买，哪里的不能买呢？
1、市中心老破小二手房
客观来说，阜阳市中心的地段利好，是毋庸置疑的！
就其现状来看，市中心板块可以说是商业生活配套丰富，交通便捷，但是区域的二手房基本都是房龄老，没电梯、户型旧、物业管理差的老破小。
以千百意附近为例，像新世纪商住小区、春益苑、农丰苑等小区房龄偏老，尽管占着优质地段，房价仍是“滞涨”状态。
2、阜合园区相关配套不完善
阜合园区，作为阜阳冉冉升起的新区域，目前各种配套都在不断完善中。
然而该区域位置相对较偏，各种配套不太完善，大型商业匮乏，医疗方面仅有所安医大附属阜阳医院，区域内烂尾项目偏多，无论是居民入住率还是地段繁华度，都是比较欠缺的。
尽管区域内价格整体偏低，房价在5000—7000元/㎡之间，可区域还是有房源存在不涨反跌的情况，而且很多洋房比当初高层还便宜，业主心碎了。
还有一点，该区域教育配套不完善是园区目前最大的痛点，区域不少居民反映缺乏公立初中，小孩子上学比较麻烦，这让一些购房者望而却步。
3、阜阳火车站附近
想要在阜阳火车站附近选购，买房人一定要擦亮眼睛。
为什么这么说，考虑到居住氛围和周边规划拥挤嘈杂，小区也不保值。周边小区例如中鑫舜馨苑、东方花苑、繁华世家等房价普遍在6000—7000元/㎡之间，小区环境一般，整体品质不高，谨慎入手。
NO.4 | 肆
总结
其实，从2021年各大房企的表现不难看出， 二手房的持续走低，与新房市场的火热不无关系 。
不过，二手房市场也并不是完全没有转机，从棚改政策来看，阜阳三年棚改计划已经开始进入收尾阶段，对二手房的压力也会逐年减小。
最重要的一点是， “旧改”取代“棚改”基本会成为大趋势 。过去的两年里，阜阳加速推进“老旧小区”改造工作，老破小的变身也是二手房价值提升的底气。 但从目前新房市场的量和价来看， 想要重新翻身压过新房，暂时是没有希望了 。