每一位买房路上的行者
都关注了「有居楼市」
大家好，我是用脚步丈量城市的黑帅，这一期我将走进浦东唐镇，聆听它的故事。
浦东，早已经不能以一个区的眼光来看待它，已然是一座大城市。
从改革开放至今，浦东已经走过了30多个年头，曾经支撑其蓬勃发展的四大产业区，如今依然熠熠生辉，并且规模还在不断地扩大。
陆家嘴金融城、金桥进出口加工区、外高桥保税区、张江高科技园区 四张名片，闻名于国内外。
每当城市里的核心板块，聚集了大量的产业和人群时，往往其周边板块的功能自然而然会衍生为居住属性，并且这些板块的居住便利度和舒适度都非常高。
浦东有联洋、碧云、森兰三大国际社区，主要承接四大产业园区的人口，但显然是不足以支撑得起。于是就有了*四代第**国际社区的版图，那就是 浦东唐镇 。
01
唐镇位于浦东外环边上，东临合庆、西挨张江，南面紧挨张江和川沙，北接金桥、曹路，总占地面积达32.32平方公里。
唐镇独特的地理位置，紧挨金桥和张江两大园区，所以唐镇一开始的定位就是国际社区，承接外溢的产业和人群居住需求。
以龙东大道和华东路为界，把整个唐镇板块划分的泾渭分明，龙东大道以北是唐镇卡园和王港，以南是大型的居住社区和金桥进出口加工区。
卡园是银行卡的产业基地，2003年开始建设，目前一二期已有近10万人在此办公，三期尚未开建，预计建成之后，上班人群将会接近20万人。
卡园的公共交通及其不便利，主要依托公司班车以及公交车接驳至2号线唐镇站， 时间至少30分钟 。网传已久的14号线东延和12号线南延，却迟迟不见有落地文件，等到落成至少要再等5年以上。
在2000年之前王港还是一个独立的行政区，之后就并入了唐镇，合二为一。
王港在资源的配置上，不占任何优势，没有优质学校，没有商业综合体，距离地铁站还非常远，以至于一直平平无奇。
尽管西面紧挨着卡园，东边还有金桥的加工厂，但房价一直处于不温不火的状态， 板块内代表性的住宅金融家价格也只在 4万+ ，和唐镇其他地方的动辄六七万的新房相比，明显占下风。
唐镇主要的居住社区集中在龙东大道以南和华东路以西的部分，在这里生活配套齐全，交通便利深受大家欢迎，价格也是直接代表了整个唐镇。
在这里价格低至4万，高则10万+，总价从300万到3000万，不论你是刚需还是改善置换，唐镇都能够满足你。
02
唐镇的配套主要是围绕着2号线的唐镇站和创新中路站展开，也是住宅最集中的地方。
唐镇地铁站上盖商业综合体阳光天地，涵盖了办公、商业、公寓等，总体量达到了 26万方 ，是唐镇内部最大的商业综合体了。
另外阳光天地正对面还有一个恒生万鹏的商业综合体，总体量15万方，已经正常开业。
但是值得一提的是这两个商业体，看似体量不小，但是总体的定位并不高，只能是满足基础的生活所需和购物需求，对于其他奢侈的需求并不能满足，毕竟唐镇还有3000多万的居住群体。
除了两个大型的商业综合体之外，其他的商业就是沿街底商了，生活气息浓厚，这些底商主要是分布在高科东路以南的部分。
唐镇地铁站出来后，就有一个公交枢纽，这个枢纽负责着整个板块内的交通接驳，前文所提到的卡园接驳公交车就是从这里出发的。
目前的创新中路周边并没有任何配套可言 ，地铁站出来放眼望去四下除了个别地块有动工的塔吊，其他的都是待开发的荒地。
当下备受关注的融创金融未来城，就在地铁站的南边，一期均价6.9万，开了两个地块一千多套房子开盘售罄，并且双双触发积分制。
创新中路这里拥有着大量的土地，未来将大有作为。这里坐拥15幅住宅用地 （限高50米，17层以下），5幅教育用地（包括2所幼儿园、1所小学、1所初中），3幅公共配套用地（包括1座菜市场，1所卫生服务中心，1所养老院），还有1幅商业、住宅混合用地。
未来5年，这里万众高楼拔地而起，配套齐全，交通便利，毫无疑问，创新中路站将会成为唐镇新的核心。
03
说起唐镇的房价，真的是让人出乎意外之外。这里的价差非常大，低的单价有4万+的动迁房，高的有10万+的商品次新房， 总价也从300万到3000万不等 。
唐镇的住宅主要集中在龙东大道以南，华东路以西的部分，并且内部还将以高科东路为界，北边是以绿城玉兰花园和唐镇三兄弟 （浦发檀府、仁恒东郊花园、大名城紫金九号）为主的商品房，南面则主要是以动迁为主了。
价格也以高科东路为界，北面的价格普遍在10万上下，南边就比较参差不齐了，4-8万之间，比较有代表性的就是保利金爵公寓，被一众动迁房包围着，单价在7万上下。
当然，自从上海核验价之后，这些价格都被大打折扣了， 唐镇的核验价只有实际成交价的7折左右 。
网上挂牌的房子看似大面积下架，实际还有大量的房子挂在各大中介网站的内网上，价格也没有这么变动，现在要看房只能是实地去中介门店询问。
每一次调控，误伤的都是刚需， 现在买房首套的首付至少提到 50%以上，二套80%以上。
唐镇除了房价贵之外，车位也是贵得出奇，那些商品房小区地下车位普遍价格在 40-60万 一个，差一点的小区，地上车位也要在30万一个，真的是买得起车也未必买得起车位。
高科东路南北差异这么大，一方面在于产品力本身，另外一方面就是学区。
没错，就是最近被*压打**得特别狠的学区， 福山外国语小学和建平培德实验中学 双学区的加持，使得周边的房价稳居高位，确定建平中学之后这里的 房价直接从8万+飙升至10万+ 。
建平今年9月1日才开始招生，师资力量也都是外聘的，实际教育结果会怎么样，都是未知数。但是周边群体都是千万级以上身家的小孩，教育，圈子的重要性也很突出。
尽管现在已经在不断地磨平学区的概念，但这里似乎还没有动摇根本，因为周边新的教育用地都还未建设起来，未来会是什么量级学校入驻，未可知。
现在唐镇的教育完全不足以支撑得起未来几年对人口入驻的需求，于是唐镇的教育也将迎来全面的升级。未来几年唐镇将会陆陆续续新建 1所12年制学校，2所九年制学校，3所高中，6所初中，9所小学，以及24所幼儿园 。
一旦全部建成，唐镇的教育将会是无敌般的存在。
04
唐镇的公共交通只有2号线唐镇站和创新中路站两个站点，所能覆盖的范围太有限，显然不够用。
好在唐镇的自驾交通非常便捷，西面紧贴着外环线，南边有华夏高架路，北面有龙东高架路，内部还有华东路和高科东路两条主干道，自驾可谓是四通八达。
特别是 龙东高架路 ，刚通车不久，直插浦东核心腹地，贯穿外、中、内环，大大提升出行的时间成本。
在“十四五”规划中，整个唐镇都被划入了张江科学城的范畴，使得唐镇成为 “产城融合发展示范镇” 。
未来至2035年，唐镇规划常住人口达 18万人 ，建设用地规模约 23.41平方公里 。不得不说，这对唐镇来说是最大的利好之处。
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当然，唐镇依然有其不确定性在。现在唐镇高位的房价已经10万+了， 核验价只在7万左右 ，环比整个外环线，唐镇的价格都算高的了，那么是虚高，还是真的值这么多。
现在唐镇新房的价格不足7万，二手房虚高部分全部依靠学区和规划撑着。
现在学区的不确定性太大，建平刚开始招生，未来成绩如何不得而知，并且唐镇接下来还在大规模建设学校， 学区的泡沫大概率会被挤掉 。
浦东发展的这么好，最大的利好就是空白，如同一张白纸般，随意涂画，唐镇亦是如此。
大量土地可以直接使用，大大缩减开发的周期，但是规划终究是规划，等到建设初见模样，至少需要有5年以上的时间。
新房限价严重，按照这样的趋势，未来几年是不会有什么太大的变化了。
2020年7月21日，在三兄弟正中心华侨城以50.1亿拿下一块地，楼板价达 44238元 每平。如果去掉15%的保障房，以及税费和公共服务设施等，土地成本将会更高，售价如果达不到8万以上，亏钱是必然了。
但是现在唐镇的价格7万都还没有过，直接给到8万以上，可能性有多大，可想而知。
据小道消息， 华侨城有意直接出让这块地 ，可想而知，当下的房企日子是有多难过。
唐镇的房价要想再上涨，控地价如此严格的条件下，要想再通过地价带来涨幅几乎没可能。
那么只能依托于规划中的产业，是的，又是规划。
最大的不确定性就是规划，能相信吗？交给时间吧！
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