一、A先生的糟心事儿
近日，A先生向我所打电话咨询，说自己在北京某小区购买的房子已经收房有一年了，但因为该小区目前还有一多半的房子仍在开放商手里尚未售出，自己也以为该小区的物业费应由开发商统一缴纳，故一直未交物业费。现在物业公司要求A先生补缴自收房至今的物业费，如拒不缴纳将起诉A先生，问：物业公司的说法有依据吗？
二、前期物业服务费怎样交？《北京市物业管理条例》这样说
根据A先生的描述，A先生所咨询的小区的房子目前仍处于集中出售阶段，小区的物业公司是由开发商选聘的提供前期物业管理服务的物业服务企业。依据《物业管理条例》第二十五条的规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”依据《北京市物业管理条例》第二十二条的规定：“前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。”
也就是说，A先生的物业费该不该交？从啥时候交？其遵循的主要依据是《北京市物业管理条例》的规定，以及A先生与开发商签订的房屋买卖合同的约定。如果A先生与开发商签订的房屋买卖合同约定房屋交付后由业主承担物业费的，则自房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，应由A先生承担；如房屋买卖合同未作约定的，则自前期物业服务合同生效之日至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，均应由建设单位即开发商承担。
三、拒交物业费应谨慎，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁
依据《民法典》第九百三十九条的规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”依据《民法典》第九百四十四条的规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”
因此，业主应交未交物业费（包括前期物业服务费）的，物业服务人有权催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。即，法律明确了物业服务人在起诉或申请仲裁前有权利对业主进行催告支付，其目的是为了促进双方沟通协商以便于解决争议。同时应注意的是，物业服务人不得对业主采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，否则，给业主造成损失的，业主亦有权要求物业服务人予以赔偿。
文/北京岳成律师事务所
北京总所 李勤勤
