作者丨尹天 编辑丨王毕强
蛋壳公寓爆雷风波尚未平息，自如也开始"作妖"了。
庆幸没有把房子托管给蛋壳的南京房东谢文贤，最近同样很糟心，11月中旬，他收到了另一家长租公寓自如的强制解约信息。
谢文贤告诉《凤凰WEEKLY财经》，按照自如的结算，装修折旧费、配置折旧费，再加上服务质量保证金，他总共要赔付给自如39906.75元。自2019年3月托管给自如以来，谢文贤累计获得收益44000余元。这意味着，如数赔付给自如后，谢文贤过去一年多的房租收益近乎归零。
"自如这家公司不是来做房子的，就是来搞装修的，装修完就要钱。"对于发生的一连串事情，谢文贤至今都感到诧异。
谢文贤收到的自如结算账目。
"降得太离谱了！降至不到4000块钱。"自如房东崔催晓晓气不打一处出来。崔催晓晓的房子在北京大兴区，两室一厅，跟自如签的5年期的合同，已经履约2年多了，自如承诺每年按3%的房租上涨，今年涨到6200元/月左右。11月初，自如告知她，要么降租，要么解约。感到被玩弄的崔催晓晓决定走法律程序，要求自如继续履行合约。
据《凤凰WEEKLY财经》采访得知，目前自如北京、南京、天津等多地业主都遇到过被强制解约的情况，至少波及数千名业主。
自如往往以有经营压力为由，向业主提出降租的要求，要求每月降租几百至数千元不等，一旦业主不同意，自如方面就会强制解约，自如会赔付房东与2个月房租等额的违约金，同时要求房东赔偿或退回装修折旧费、配置折旧费、服务质量保证金等。
其中，一些房东被要求赔偿的装修折旧费、配置折旧费加起来多则数万元，少则几千，涉及赔付金额较大的房东，往往选择采取法律的手段来维护自己的权益。不过，也有房东反映，等到要求自如赔付2个月违约金时，却无论如何也联系不上对方。
此前，自如方面表示，对所有遭受解约影响的租客都会友好协商，对于符合合同要求支持的业主，将会赔付违约金。
据自如官网信息，截至目前，自如已入驻北京、上海、南京等9个城市，拥有近50万业主，300万租客。而已经爆雷的蛋壳公寓自称管理房间"40万+"，累计服务用户"100万+"。
12月4日，最高人民法院副院长杨万明在国新办新闻发布会上回应了媒体关于"长租公寓屡发爆雷事件"的提问，表示法院将对进入诉讼程序的案件将依法审理。
超长空置期、巨额装修费赔偿，房东痛斥全是坑
11月5日，北京丰台区的自如房东李琴琴接到一个自称自如管家的电话，对方告诉她，市场行情出现波动，公司为了解决资金流动问题，需要解决一些不良资产，为此，自如要和她解约，且她被要求赔偿装修费等费用。
"你给我一个纸质的解约方案，或者当面聊。"电话这头的李琴琴一脸蒙懵，她生气地质疑对方。管家回应，没有纸质方案，就是电话解约。李琴琴生气地挂掉电话，不久，她又收到一条短信。文字如下：经与您多次联系/沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，因此我们将与您办理解约手续。
业主收到的自如解约短信。
拨打自如客服进行投诉后，对方给李琴琴介绍了一位经理。当李琴琴表示，前一位自如管家并未与自己商量降租事宜时，这位经理当即表示，希望李琴琴降租800-1000元/月。"我原来的房租是6100多元，他想降到5100-5300元，最高给我5300元。"因为不满意价格，李琴琴当场拒绝了对方的要求。李琴琴透露，这套房子自如对外出租价格是7000多元。
"现在只有这两个方案，一个是降房租，一个就是解约。"对方态度强硬。李琴琴不再理会，但她进入自如APP发现，后台显示已经在解约中。在这之后，陆续有管家通知李琴琴，房间保洁、水电费明细等情况。11月14日，自如方面给李琴琴寄来解约函，被她拒收了，尽管如此，3天后，李琴琴还是收到一笔自如的结算款。
"我自己算了一下，他们是给了两个月房租的违约金，结算日就是14号，但是直接扣了所谓的装修费1700多元多，和一个月房租的服务质量保证金。"李琴琴说，这时候她想去看看房子，就找了自如管家，但对方以已解约为由拒绝带看，提示她可以在APP上自行获取智能锁密码，"因为我着急看房，就点了，点完后，就收到提示信息说，已经获取密码，完成解约。"
李琴琴的房子是新房，2018年托管出去的时候，自如并未对内部做过多改造。添置了冰箱、桌椅等小家具、家电后，最终扣除了李琴琴1700多元的费用。不过，李琴琴注意到，自如扣除的服务质量保证金是目前的一个月房租，而两年前，自如方给到李琴琴这里的是以当时的租金5800多元计算的。原本李琴琴打算走诉讼的道路，但她一琢磨不划算就放弃了。
不过，也有北京房东称，被强制解约后，去自如总部协商要求对方赔偿违约金，但对方把人打发走以后，"再打电话，他们基本不接了，接了也说申请不了，然后就再也不接电话了。"
目前，遭到自如强制解约的租客情况大多类似，唯一不同的是，要求赔偿装修等费用的金额。被索赔较大金额的房东，也往往选择走法律途径。
一边降房租逼房东解约，一边高价收房、涨租客租金
南京的谢文贤已经花了8000多元请代理律师，他准备跟自如硬刚到底。
因为想着托管给中介比较省事，谢文贤在2019年的时候和自如签了6年的合同，自如规定第一年的空置期是110天，之后的每一年空置期为20天，空置期内没有房租。
《凤凰WEEKLY财经》获悉，房东与自如约定的首年空置期天数并不一致，有半个月左右的，也有好几个月的情况。不少房东介绍，自如强制解约，多数都发生在空置期刚过不久。
不少房东透露，算上空置期，自如给房东的价格并不比市场价高，甚至可能还低一点。
让另一名南京自如房东张海感到气愤的是，自如一方面以房价过高为由，对部分房东提出解约，另一方面却在同一个小区内以高价收房。
"我的房子租金原来是每月3600多块，自如要求降到3100多，但是自如现在又以3300、3400元的价格在我们小区收房。"张海介绍，房产中介透露，他所在小区的房租平均价格是每月3000-3200元左右，如果按照自如的降价要求，房东还要承担物业费，再加上空置期，平均一月到手只有2700元左右，"我是不会愿意再租给他们。"
张海收到的自如的解约信息。
就在自如要求房东降租的同时，不少自如租客却收到涨租的信息。
"房子到期前，我专门问了管家，管家说公司规定续租要涨3%的房租。"北京通州一名前自如租客余小云说，她居住的两室一厅的房子每月房租接近4800元，涨租后接近5000元/月。
因为觉得疫情期间还涨租，不合理，余小云就在附近的小区找房东直租。她发现，周边小区两室一厅的租金在3800-4500元/月之间波动。而附近一名链家中介透露，拿两室一厅来讲，今年疫情暴爆发后，类似房源平均降租在1000元/月左右。
哄抬房价、甲醛房、租金贷，长租公寓必须告别暴利了
12月4日，网传一名广州蛋壳租客，刚毕业还没找到工作，又遭到房东驱赶，绝望中从18楼跳了下去。还有更多的年轻人，在这个冬天被蛋壳逼得走投无路。
蛋壳公寓创始人高靖曾喊出"让年轻人有尊严地生活在城市"。自如CEO熊林曾说，自如的初心是让生活在城市中25岁到35岁的年轻人对居住不再感到绝望。
这些打着产业创新旗号的公司，喊着最响亮的口号，说着最动听的故事，吸引着涉世未深的年轻人前仆后继。直到，2018年以来，如雷贯耳的爆雷声传来。
哄抬房价、甲醛房频出、租金贷风波，过去几年，风口中的长租公寓在资本和外界的瞩目中，丑闻频出。
整个长租公寓的高光时刻，还数属青客公寓、蛋壳公寓先后赴美上市，资本用最短的时间成本，完成了一轮收割。
但上市也将整个长租公寓的财务状况袒露给外界，不赚钱似乎也成为业内的共识。2017年、2018年、2019年、2020年第一季度，蛋壳公寓分别亏损2.72亿、13.7亿、34.47亿、12.31亿元，累计亏损63.2亿元。今年1月上市时，蛋壳公寓融资10.6亿元，还不到今年一季度的亏损额。青客公寓，近3年也亏了11.17亿元。
值得注意的是，此次强制解约的自如，给房东的理由，也是资金周转困难。截至目前，自如共完成4轮融资，最近一轮融资发生在今年3月，获得了软银集团的10亿美元的战略融资，融资后估值200亿元。
自如的融资情况。
随着爆雷，蛋壳只剩下一地鸡毛，更是给整个长租公寓市场蒙上了阴影。
此前，有媒体报道称，蛋壳目前资金缺口近90亿元，已经超过了其市值约41亿元。12月4日，自如发布名为"暖冬守护"的计划，针对蛋壳公寓的业主和租客开展专项扶持。对于租客端，自如称，未来一年内按原价继续居住，最高减免一个月房租。而在业主端，自如提出，免收业主未来一年的托管服务费，并提供房屋出租、房屋维护、租务处理等服务。不过，自如的操作也被吐槽乘机抢占市场。
自如发布"暖冬守护"计划。
那么，长租公寓还是一门好生意吗？
景晖智库首席经济学家胡景晖对《凤凰WEEKLY财经》表示，从收益本身来讲，长租公寓是能赚钱的。
"我们也做过一些研究，包括美国、日本长租公寓这种，这个产业它是一个大规模、长周期、低利润，但同时也是低风险的产业。本身它是能赚钱的，不是不能赚钱，但还是需要一个大规模、长周期的运作，同时也需要精细化的管理，和相对应的廉价资本的支撑。"
"未来还是可以把它做成一个赚钱的行业，但是肯定不是一个暴利行业了。"胡景晖表示。
六地长租公寓迎监管，资金池难题如何化解？
"为了这些产业创新，我们在一定程度上是放松了监管，甚至放弃了监管。某些产业的创新，在今天回过来看看，付出了沉重代价。"胡景晖说，某种程度上，长租公寓跟共享单车、P2P一样，都存在一些共同的问题。
被称为长租公寓"吹哨人"的胡景晖，2018年还任职我爱我家集团副总裁时，就发出预警："长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。"两年过去了，胡景晖一语成谶。
据不完全统计，今年以来，全国爆雷的长租公寓近30家，仅8月就有15家长租公寓倒闭，包括波及房客、房东较多的蛋壳公寓、深圳小鹰找房、南京友居公寓等。这背后，是数以万计被坑害的房东和租客。
据天眼查专业版数据显示，以工商登记为准，全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。
从目前暴露出来的问题看，租金贷、高进低出（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、长收短付（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）是长租公寓目前爆雷的主因，一些监管部门也已经开始行动。
几天前，自如APP的服务助手消息提示，签约海燕计划付款方式中，自如旗下租金贷业务，自如分期、轻松付于11月27日暂停使用，已签海燕用户不受影响，仍可正常还款。分析人士表示，自如做出调整或是受蛋壳的影响。
自如旗下租金贷业务，自如分期、轻松付于11月27日暂停使用。
长租公寓"长收短付""租金贷"等业务一直被外界所诟病，它们为企业带来的庞大资金池正是风险的来源。
据不完全统计，截至目前，全国共计有长租公寓近335万间，按照平均85%的出租率，按照平均每间每位租客的租房押金1500元计算，全国长租公寓经营企业仅在租客押金方面就可以沉淀40多亿元的资金规模。
由于目前各地对租赁经营企业收取的押金并未进行有效监管，所以存在租赁经营企业将庞大的押金沉淀侵占或挪用的风险。
胡景晖对《凤凰WEEKLY财经》表示，由于"长收短付"本身就会形成资金池，有了资金池之后，由于有租金贷，实际上就加大杠杆了。现在有两派意见，一派认为，可以有资金池，但资金池要纳入政府的监管账户，然后要存够一定的保证金，剩余资金在使用的用途上要用于低风险和变现性强的方向。如果风险高就强制要上保险或者第三方机构提供担保；也有另外一个观点认为资金池根本就要取消，就不能让它有，有资金池就会出问题。
胡景晖谈到，长租公寓这些运营企业融资成本太高，如果没有资金池的话，接下来的问题就是融资问题怎么解决。
"长租公寓是需要长周期、大规模廉价资本来支持，但是我们现在资本市场上都是短钱、热钱、贵钱、快钱，产业属性和资本属性不匹配。未来要想发展长租公寓，特别是如果要取消资金池的话，企业融资难、融资贵的问题怎么解决？恐怕要通过资产证券化、贴息*款贷**等金融创新方式，在有效的监管下，来解决这个问题。"胡景晖表示。
据媒体统计，目前，包括成都、重庆、深圳、西安、杭州、武汉等6城市已经出台了相关政策，其中"租金贷""长收短付""高进低出"是被监管的重点，多地已明确将承租人支付超3个月的租金纳入监管账户，租金将按月划转给住房租赁企业。
"我是希望从2021年开始，整个中国的长租公寓行业能够凤凰涅槃，浴火重生。一方面要监管，另外一方面也要鼓励，引起高层对这个问题的重视，通过加强监管和系统化的产业扶持，我觉得未来还是能够积极向好的。"胡景晖说。
（应采访对象要求，谢文贤、李琴琴、崔晓晓、余小云、张海均为化名）
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