一直想要对赣州的楼盘有一个详细的调查报告，但是苦于工作繁重，没有时间。临近年底，不能再拖了，终于还是逼自己把赣州的各个红盘梳理一下，帮助大家一窥房市真相。
那么，看房有方的标准是什么？
在“赣州红盘测评”系列中，我们将通过五大维度，对楼盘进行打分。
这五个维度分别是：品牌、区位、资源、产品、价格。
每一个维度，满分10分，总分50分。
这里简单说明一下。
也有人会问，品牌需要单独列项吗？不会显得权重太大了吗？在当下，品牌并不是非常重要的因素，因为你没看到房地产行业集中度提升的趋势，未来5-10年内，可能只会有排名前20的大开发商盖房子。那你的小开发商的楼盘，谁会接手呢？服务还有吗？像物业服务这种只有在后期才能体现的项目，虽然不在当前可以给分的范围内，但是会影响到“品牌”整体的给分。
好有人会问，交通、配套不考虑吗？其实在区位中就会综合考虑当下的交通、配套以及未来的潜力。当然，这些也会在资源这一项中有所体现。这里的资源，是指有着特殊价值的人文、历史、自然资源，是作为加分项而存在，普通的项目很难得到这个分。
产品的重要性毋庸置疑了，它主要包含整体规划、户型设计、园林设计、装修标准等。
价格则是一个相对主观的判断，但是价格也是很多项目的核心竞争力。比如说小开发商郊区小项目，产品一般，区位也差，更没有资源，难道就一无是处了吗？不会的，它至少便宜。所以为了给大家一个综合的判断，我们将价格纳入总体评分，进而得到一个全面的客观的判断。
不同阶段和时间，价格、产品等内容也是不同的。所以我们的测评结果和打分也是阶段性的。为了公平和客观，打分结果有效期为3个月，同时为了保证测评质量，同一个楼盘半年内也只会测评一次。
说完标准，那就要开始进入正文了。
第一篇文章当然要树立一个标杆——一个什么样的楼盘，才可能在我的指标中得到一个最高的得分呢？
想来想去，赣州应该只有这么一个项目。
它就是中海·滨江壹号，请看测评结果！
PART1.品牌：9分
提到中海，相信赣州人都不会陌生。章江新区百万方大城——中海国际社区，正是出自中海之手。当年投资了中海国际社区的人，现在应该做梦都会笑醒。
在全国来看，中海引以为傲的，其实是它的高端项目。源自香港的中海地产始终是中国房地产市场中的一个奇葩存在，它的销售单价，在全国TOP10的开发商中，始终是最高的。像中海这样全国范围内都做高端的，确实是非常少。
中海·滨江壹号是中海第21座壹号系作品，也是赣州首个大都会风格作品。从内部了解到，集团和赣州公司对这个项目都是倾尽全力来打造的。
销售半年来，项目始终是赣州单价最高的项目之一，也是赣州有钱人最多最集中的项目，政府、银行、企业主是客户的主要来源。早期洋房叠拼推出的时候，单价1.4-2.2万不等，更刷爆了所有人的朋友圈。
到现在，赣州你说滨江壹号，那给人的感觉一定是有钱有钱和有钱。这种感觉跟尚江尊品、中航公元、公园大观差不多，甚至还要更高一些。毕竟后几个项目当时在售的价格，价格都没有过万。
所以，品牌方面，中海·滨江壹号可以得到9分。缺的一分在于，一手房在售只表明开发商在当下做的还可以，市场对其是否认可，还需要时间，尤其是看二手房市场的表现来看。所以扣掉1分，只能得到9分。
PART2.区位：7分
中海·滨江壹号整体的区位条件是不错的。
你看，章江新区最后可供开发的一片土地，稀缺性没的说。与蓉江新区隔江相望，这种桥头堡的位置，可以享受两个片区未来发展的收益。
配套，周边3公里范围内，政府、银行、购物中心、学校、医院、公园，应有尽有。
交通，东西向的兴国路，南北向的橙香大道和东江源大道，可以让出行变得非常便利。不堵车的话，30分钟应该是可以到达赣州中心城区任何地方。
那缺点是什么呢？也非常明显。
第一，很多东西都是规划中，还没有落地。公园、学校需要根据有关部门的进度要求来做，急也急不来。当然，任何新楼盘大都有这个问题，除非你是城市更新项目，盖在城市正中心，啥都是现成的。而换一个角度说，未来这些配套兑现了，又是价值提升的支撑，也是有利的。
第二，项目东侧有高架桥，高层1-5#楼北侧不可避免的会受到噪音和震动的影响。所以中海在这4栋楼做了144平米的小户型产品。（小吗？中海你的心得有多大啊！）
第三，项目西侧有好几个祠堂。这些祠堂早些年都是在项目的土地上，后来政府*迁拆**，就把祠堂拆走，在江边重新建了一排。如果你介意祠堂，那就不要买靠近外围的，不然江景和祠堂，你只能一起看。
区位方面，严格的说，利大于弊，所以得7分。
PART3.资源：8分
中海·滨江壹号从名字就可以看到，主打江景。赣州从来都不缺江，章江贡江两岸那么多房子，都是江景房。
那江景房是不是就没有价值呢？不是的，看资源你不要看存量，你要看增量。请问，未来还会有江景吗？
会有的，蓉江新区不是还有一排吗？
那除了蓉江新区呢？
没了。而且榕江新区也就那一排。你可知道蓉江新区有多大？
我前不久开车去南康汽车城，跑高速路都是半个小时，可想而知，江景地块只占未来可开发的土地5%，甚至3%！
什么叫稀缺？这才叫稀缺！
而中海·滨江壹号不仅是看江，更有东南西三个方向，三个大公园围绕。
你可能没有概念，我在章江新区地图上找来找去，没有找到第二个有这样配套的项目。
靠公园的很多，看江的也很多，但是既看江又看公园，而且是三个公园的，赣州中心城区就这一个。
有一说一，当年中海出手拿下这块地，的确是很有眼光的。后来招商和嘉福分别拿了北边的两块地，跟这个项目相比，质素确实差很多，成本还更高。
那缺点是什么呢？
第一，看江固然好，但是风水上最好的，应该南向看江，名堂自门前流过。但是滨江壹号是西侧看江，看流水，就不完美了。当然，很负责任的说，赣州目前以及以后，能够南向看江的项目，已经非常少了。前有江山里、雍容华府，后有极少墅以及章江再往上走，高铁新区南侧的那些土地了。
第二，东侧东江源公园规模略小，又有高架桥和加油站规划用地在那，所以并不完美。
综合来看，资源方面是比较突出，瑕不掩瑜，8分拿好。
PART4.产品：10分
请各位坐稳了。这里我并没有写错，10分。
中海·滨江壹号的产品，不敢说前无古人后无来者，但至少往前比各领风骚，往后比无出其右。
为什么呢？中海花了300多天来研究滨江壹号的产品。
这是什么概念？某园拿地当天就要出施工图啊！有功夫去打磨吗？有的更是全国户型一个样，你能想象哈尔滨和海南岛用一个户型吗？天气、日照、生活习惯都不一样啊，但是人家就是一套户型打天下。
而中海呢？每个项目，每个户型都会有优化升级。
中海·滨江壹号采用南低北高的布局，高层产品只有一排，整个小区的通透性是非常好的，没有对视问题，没有握手楼，更是引入了四水归堂城市会客厅的设计。
整个项目规划上非常出彩，人车分流，地面抬高4米，地下室完全在地面之上，不会有阴暗潮湿的问题，更有部分下沉庭院产品，地下室完全就是1楼的感受。
最近叠墅样板房开放了，明明只算了2层楼的面积，但是感觉好像霸占了半栋楼一样，别提有多霸气了。大家可以去感受一下。
小区户型面积最小144平米起，最大213平米，全系4-10开间朝南。最近推出的186㎡大平层，南向面宽18米，客厅开间5米，主卧开间6.3米。看过样板房，你就会被这种尺度砸晕了。对比宝能太古城，230平米的大四房，主卧开间好像也就5米的样子。
一个不得不提的地方就是，随着规划条件的越来越严格，以前很多设计做法现在都不能用了，现在很多做法，估计以后也不能用了。
比如户型面宽不能过大，避免影响通风对流（？这是什么逻辑……），比如电梯厅的设计，现在对电梯厅的要求比以前高，对飘窗的位置、阳台的面积等，也都更加严格。这不仅体现在具体设计的细节上，更体现在整体得房率、赠送率的数值上。
所以你可以看到，中海滨江壹号的顶底复式产品是绝版的，得房率超过200%，后面中海天玺、中海左岸岚庭都没有办法做，其他开发商更是想都不用想了。
产品方面，不吹不擂，确实值得10分。3、5年后，你就会开始怀念这个时代的设计了。
PART5.价格：8分
前面有提到，中海·滨江壹号早期是以价格贵而出名的。那我这里为什么会打8分呢？难道越贵得分越高吗？
其实不然，价格我们要从4个角度来考虑。单价、总价、性价比和成长性。
也就是说，不仅要看单价，还要看总价，不仅要看价格，更要看值不值，不仅要看现在的价格，更要看未来有没有上涨的空间，或者跟二手房相比有没有倒挂。
中海·滨江壹号原来的洋房和叠拼价格都是挺贵的，这个没什么好说的。但是现在只有高层大平层在售了，单价从官方的宣传上看是1.1万起，我在售楼处实际看到的价格是10300起。从房管局看到，高层均价是1.33万元。应该说，这个价格水平并没有想象的那么贵。
但是这个项目比较吃亏的在于总价。即便是1.1万起的那套房，因为面积有足足165㎡，总价也接近180万了。而最贵的那套185㎡的大平层，总价超过270万。这个可能就真的让人望而却步了。虽然早期项目对外释放价格，总价是250-300万，可能相比之下就没有那么吓人了。
然而就性价比而言，中海·滨江壹号就是白菜价了。中海凯旋门的精装修房源刚刚交房，好评率据说95%，跟之前某大精装修交房，业主集中维权，还惊动了有关单位的事儿形成了鲜明的对比。而中海·滨江壹号的精装修更是在中海凯旋门的基础上全面升级了，地板、天花吊顶、玄关柜全都优化了，更是全屋赠送大金中央空调，连厨房都有中央空调！
你感受到窒息了吗？恩，现在凯旋门二手房应该可以卖到1.3-1.4万/㎡，尚江尊品毛坯都1万8了，而滨江壹号呢？10300起。这不是捡白菜是什么？更不用说，蓉江新区联泰天璞，高层毛坯均价1万，经开区中海左岸岚庭，精装洋房均价1.3万。自己感受下。
成长性方面，这个价格是没有下跌空间的了。按照中海自己的说法，地价5300，建安成本3000，精装修3000，已经11300了。这还没算各种税费和管理成本，房价中至少20%-30%是各种税收，再降，你让开发商吃土吗？
所以价格方面，除了总价过高，对首付和月供压力都很大以外，这个项目目前确实是非常值得入手的价格。8分拿好！
总评：42分
可以看到，我的标准其实也是挺严苛的。像中海·滨江壹号这样的项目在我这里也就拿到42分，换算成百分制，也还不到85分，顶多是良好。
但是从过程中，我们可以看到，这个项目本身的亮点还是非常突出的，并且没有明显的硬伤。
整体而言，滨江壹号是比较内敛含蓄的，没有张扬的宣传，没有铺天盖地的广告，产品质量和设计都是有口皆碑，在赣州鼎豪市场上是一股最强大的力量，堪称低调的王者。
目前项目已经进入到收官阶段了，建面165-186㎡的江景大平层应该还有的选。如果您感兴趣，可以第一时间过去了解一下，记得说是从“看房有方”来的哦。
对本期内容满意吗？您对什么项目感兴趣？欢迎留言、评论，我的下一个测评楼盘，由你们来决定。
本文图片来自网络，内容仅为个人学习分析所用，不构成投资建议，敬请知悉。
