买对深圳房，赚钱不白忙

Buying the right ShenZhen house property is much better than making money in vain

Pink girl (one)Photo:BenModel:BinDie2019年等一拍

问题集锦-第8期

【问题1】今天龙光玖钻开盘了，我去看了房子，真是冒着生命危险。3A栋东北朝向，4501，顶楼，建筑面积132.25平米，折扣总价706万，10万装修费，月供4.1万。第一个问题是，龙光玖钻这种大户型值不值得入手？第二是，同时我对比的就是深业中城的一房公寓和南山信和广场这种两房。比三年后，哪种投资收益会更高一些？我还看了南山的汉京山，530万，59平米的层高6米的，两层那种。现在是越看越蒙，手里攥着钱，生怕疫情一过，又涨起来了。

回复：1.龙光玖钻本身属于上升核心地段的品质公寓，有高端的住宅，高端的商业配套组成合力商圈，项目本身并没有多大问题。只是目前配套还不完善，租金回报上不来，不如中洲湾、深业中城这些市区的公寓项目。目前龙光玖钻公寓的单价5-6万，而附近住宅比如水榭5，金亨利均已破10+，几乎翻倍。为什么会有这么大差距？a.深高北的学位加持。b.多少人对龙华能否成为宇宙中心持观望态度。面积大，通常单价相比90多的刚需面积单价要低，但通常也是低买低卖，看起来对比小户型占了便宜，只不过这个占了便宜的利润看起来进了口袋，实际最后脱手离场的时候，可能还得乖乖交出来。只是说这种先给嫁妆后嫁女的方式，感觉上会舒服一些而已。如果纯投资，只需要看价格和承受力。如果远期有自住打算，可适当在有利可图的基础上买大一些。毕竟大平层住起来要比复式更加舒适。

2.再看看深业中城，单价几乎和周边的东海花园、中旅国际、天宝物华、香荔花园等传统豪宅小区的二手房挂牌均价基本差不多，几乎按照住宅类型来卖的，原因有几点：a.难以复制的稀缺性定位。闹中取静的地段，湖景成片公园的开阔视野，丰富的教育资源（明德、高级中学），未来美食街+1979重新打造的规划。b.深业中城还带有学位积分。我们知道一般的商务公寓是没有积分的，也就是说不能以商务公寓的名义申请学校。福田的商务公寓则比较特殊，福田的商务公寓可以作为特殊住房申请学位。

3.南油片区的信和广场，包括汉京山，依托来福士商业，比上不足比下有余。近几年，随着深圳湾万象城、华润万象天地的崛起，像黑洞一样吸食着整个南山的商业价值和群体，多数以前很旺的商圈，呈现边缘化，品牌空置率高、或人气不旺。如果南山信和广场用来自住还行。投资稍显平庸。

4.如果说红山片区是出众网红，香蜜湖则毫无疑问是高端贵妇。南油片区只能说是对舞台恋恋不忘的二流明星。但是投资不是买当下最好的，而是未来可能会更好的，对于同种房屋性质的产品，片区的选择上，香蜜湖>红山>南油，微观到楼盘项目上，如果说是3年，贵妇深业中城会相对稳健，但个人更倾向给予网红更多机会，具体个人的风险喜好。

5.房产投资在深圳90%以上是保下限的，尤其是在热门板块，所以完全不需要用VC天使投资的眼光去看待房产投资。单纯的投资其实是很简单的，只是因为会掺杂很多投资以外的因素，会显得捉襟见肘，从而投鼠忌器。疫情会压抑一波情绪，还不明确多久企稳，新房和一些尾盘，会是一些捡漏的机会。而二手房方面，有受疫情影响急用变现的，也有腾名额改善计划的，也有不急于卖的，也有涨价烘托市场气氛的，二手主要看业主心态，市场情绪只做参考。

【问题2】老师你好，我是深户家庭，海归创业者，已经移民国外，在深圳买房纯属投资，2018年回国的时候不太懂，直接全款买了罗湖骏庭名园的住宅，现在想再投资一套，完全是投资。现在把骏庭抵押再*款贷**可以拿出180万，加上手里的330万，510万，在做一个付七贷三，买住宅的话，大概想买一个650万以内的房子。我现在看好前海、宝安和龙华的红山片区，我想买个两房，买住宅真的是不知道买在哪个盘最适合投资？倒是公寓呢，我看好了几个盘。红山呢我看了龙光玖钻的一梯一户那种大户型，但是商住公寓产权所有人都不建议我买。中州湾的两房现在也卖没了，只能买京基滨河时代的二手房，还有就是前海佳兆业。我的问题，总结一下就是650万买住宅好？还是买公寓好？完全作为投资。深圳中城的公寓怎么样？900万，一房一厅？

回复：1.纯投资看中两点：资金成本（WACC），第二个看回报率（ROIE）；纯投资角度上，是可以不用去关注房子这个产品本身，户型朝向装修公摊面积容积率等等这些产品思维层面的束缚。资金成本（WACC）包含：首付成数（也就是杠杆），交易税费，持有成本（水电物业费）换手成本。公寓资金利用率低，*款贷**年限短，交易税费较高，不容易转手（除品质公寓外），都是不如住宅的。

回报率（ROIE）：公寓租金回报率相对较高，由于是5成*款贷**，每年租金回报5%以上，10年就是总价的50%，10年就能还清（不算复利）基本就能以租养贷。

3.纯投资品类来说，肯定是优先住宅。住宅名额用完了，再考虑用品质公寓去承载资金。目前多数核心地段的品质公寓，去掉持有成本，其实收益率跑赢了大多数住宅，投资来说，并没有像房产小白所说的不能买公寓一刀切的说法。这种观点从认知上是极其无知和肤浅的。

4.深业中城，属于香蜜湖地段的品质公寓，未来会有1979金融街+车公庙做托称，片区的其它公寓比如东海国际、金地香蜜山这些品质公寓，是完全可以当住宅属性来投资，价格上淘笋而入，并没有太大问题。

【问题3】大表哥，我想换南山的学位房。目前有两套房子都在龙岗，都是去年刚买的，其中一套万科翰邻城的三房是深中龙初学位房，现在自住，欠款240，刚装修一年，孩子还在这边读初中尚需要两年半毕业，目前链家挂盘500左右，另一套是雅豪祥苑的2房出租，限售三年，现在满了一年，*款贷**150，房子市场价230左右。在南山工作，收入5W，月供2.2W。想换一套到南山，请问目前我有办法动吗？

回复：1.雅豪祥苑由于还在限售期，这套基本是动不了。限售期内破限售的高级技巧，并不具有普遍的实用性。如：买家与卖家婚变过户*法大**、签订远期合约。

2.万科翰邻城这套，如果顺利卖掉，还清这套*款贷**后，还有260在手。正常情况下，家庭二套首付7成，标的至多在370以内。南山不说学位房，一房都很难，只能找比如：前海明珠，南油东方新地，信合自由广场，深南季节这些一房上车盘，都是上车题材，大多不会有很大的涨幅。这个价位本身就不会有太多选择的余地。

3.方法是有的。如果用垫资抵押流派，实现7改3，是可选择的区间在500-700左右的南山标的。依然是出掉万科翰邻城还清后，260在手。a.假如500的标的，首付150，（税费+中介费）20，留90左右在手，月供依旧是原来的2.2w；正向现金流2.8w/月，防火资金充足。b.假如700的标的，首付210，（税费+中介费）20，留30左右在手，新增*款贷**200，新增月供1.1，总月供3.3，正向现金流1.7w/月，大概快一年的月供防火墙。

4.500-700万南山学位房推荐，供参考：【深大附中】：中海阳光*瑰园玫**（前海） 【前海学校】：椰风海岸、星海名城，新德家园，绿海名都，椰风海岸，东方新地 【南外大冲】：阳光海景豪苑（科技园） 【南小+南海中学】：心语家园，心语雅园，鼎太风华， 诺德假日花园，荔香学校：阳光里雅居（前海）【学府中学】：西海明珠花园，南海大厦，现代城华庭，后海花园（南山中心） 【南山第二实验】：中海深圳湾畔花园、侨城馨苑（白石洲） 【蛇口学校】：栖游家园 【育才一小+二中】：花园城三期（蛇口） 【育才四小+三中】：金色阳光雅居（后海） 【育才龙珠】：水木华庭（西丽） 【桃苑实验】：桃源村三期，香榭峰景苑 【深圳湾中学】：金色海琴苑（后海）

5.换学校之间的衔接问题，选筹之前最好沟通了解入学积分政策，并可快速落实。

【问题4】请问作为稳定穷的公务员，如何补流水呢？谢谢啦

回答：目前有部分银行比如招行可以在窗口打流水时候，要求隐藏交易对手信息，意味着任何备注：工资、房租、劳务费等信息都可以认定为收入，这一条请不要说是我说的。

【问题5】手上有全款房。看了大表哥您之前的文章，知道可以抵押房产-用企业经营贷。资质好的，可以*款贷**30年。用抵押的钱，再来投资买房。但我有几个细节麻烦问下：1. 抵押拿到的钱，能否以自己名义来买房。如果可以，要注意哪些细节？ 2.抵押的月供和购房的月供总和，您一般建议控制在自己月收入的多少以内？

回答：1.拿抵押的钱买房有首付贷嫌疑，最好的操作是先借钱垫资买入，等按揭放款后再申请抵押。 抵押出来的*弹子**需要取现金后再转入第三方后使用，时间间隔在3个月以上最佳。 2.总负债控制在50%左右最好，胆大一点的可以在70%以内。至少留足1年月供。

【问题6】请教刷流水的问题！付款方有什么要求吗？必须是公司，或者个人账户也可以吗？

回答：你本身有信用卡，就准备好一张储蓄卡就行，用来接收刷卡到账资金，储蓄卡没有硬性要求，哪个用的方便就用哪个。开卡时把转账额度设置到最高，简单点理解，就是把你信用卡的资金通过p机这个渠道，以刷卡的形式弄到你的储蓄卡里，方便自己信用卡资金在各个行业都可以使用。

【问题7】在房产里面短期套利的方法，就是买入市场价8折的房子然后包装卖出吗？市场价8折是区域同类型房价的八折，还是贝壳最低成交价的再八折?

回答：跟同一小区，同户型的最新成交价对比。 高周转流派短炒最重要的是你刚开始就找好了目标接盘侠。详见社群分享内部资料《套利流派都是怎么赚钱的？》

【问题8】买大平层还是别墅更好？

回答：中国的别墅，是一种比较尴尬的存在。我们先说德国，那是一种很正常的居住形式。 比如，一个市郊小镇，那都是别墅，别人1920年左右就开始这么住了，大家都这么住，配套齐全，根本不觉得突兀。城市一般也不大，从小镇到城里，30多分钟城铁。开车是日常出行的主要方式，人口密度比较小，开车也比较方便。生活节奏也不是很快，周末，一群人在小镇的酒馆喝点小酒，日子过的还不错。也就是说，这种别墅是非常普遍的，大家过的还是集体社区生活。

在中国就完全相反了。市郊别墅，交通不方便，生活不方便，而且配套也不行，维护很麻烦，打扫都不容易。这种别墅，感觉就像住在孤岛，不热闹，没氛围啊。 市区别墅好是好，但是这玩意贵，品质和服务却跟不上，再好的位置那也是稍微有点偏，也是很寂寞的。 关键是中国大家都很忙，真没时间打理的，那种居住感觉就上不去，导致的结果是保姆住的比业主时间还长。其实居住体验对比，大平层会更好。 但是呢，人人都有个别墅梦。

【问题9】我以前有一个同事在坂田华为工作，同时供了两套房，一套在龙华观澜，一套在坪山。2019年底失业了，现在这两套卖也卖不出去，租也不好租，现在心如刀绞，坐在火山口准备飞天，表哥如何看待这样的事情呢？而且他们文化水平也很高，为什么也会踩坑呢？

回复：1.未来火山口会越来越多这样的人，一部分是盲目使用杠杆的，一部分是盲目看到菜就往篮子里面丢，而不顾菜是烂的还是好的。

2.文化水平和踩不踩坑没有必然联系，恰恰文化水平和单一技能强的，最容易钻牛角尖过于相信自己感觉一叶障目而不见森林。技术上的坑是比较容易分辨的，博弈的坑，不对称的坑，情怀上的坑，格局视野的坑，这些都是很多理工生的硬伤。另外还有一方面，高素质知识分子其实很容易被规则束缚，缺乏野路子思维，也限制了他们很多的投资决策。

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愿你三冬暖，愿你春不寒，愿你天黑有灯，下雨有伞，愿你购房的日子里不觉得心惊胆战，愿你在房产投资路上，有良人高人相伴。愿你房产之路福来心至，皆是逍遥。