内容包括在和平买重点小学学区房可能存在的风险与机遇，八所优质小学的简介和划片，下辖六个街道的生活环境及热点楼盘，最后是和平区小升初以及能否买到新房。 查看更多文章及留言可关注同名微信公众号“物理男谈择校”
和平区位于天津市的中心，除了地理位置，更是天津的政治、商贸、金融、教育和医疗卫生中心！因为面积很小，和平区的位置很好确定：
就是通过主干道与海河把地铁鼓楼站（2号线）、海光寺站（1号线）、吴家窑站（3号线）、小白楼站（1号线）、津湾广场站（3号线）、东南角站（2号线）连起来围成的整个区域！
在这不足10平方公立的土地上，拥有当年全市唯一的金融街（解放北路）和商业步行街（和平路-滨江道），拥有中国保留最为完整的洋楼建筑群（五大道），连接多个商圈的超级主干道路（南京路），还有天津最大最好的综合医院（总医院），大多数的市级政府机构亦坐落于此。
所以在和平区，任何位置都是好地段！绝对的“寸土寸金”！
【学区房，风险与机遇并存】
更重要的是，和平区拥有六所公认排在全市前十名的公办小学（也有一种说法是包揽前六名，下文简称“和平六小强”），一所全市旗舰级的民办小学，还有五所优质民办初中，而全区的公办高中全部是市级重点中学......
所以和平区是天津教育绝对的“高原地带”，不夸张的说在和平区买住宅十有八九就是为了孩子上学的！
包含如此高的学区溢价，其房价在天津独领风骚也就一点也不意外了......
最新链家二手房估价
当然这个看似高的离谱的二手房单价背后也有一定的水分。
由于历史原因，和平区的“老破小”占比极高，而且有不少30平米以下的“单间”。分析链家2018年和平区的房源成交记录，70平米以上房屋的成交量竟不足百套：
面积小的房子单价必然更高，成交的房子多半都不足50平，这于对抬高平均单价起到推波助澜的作用。
即便如此，如此高的学区溢价也并非每个家庭能够承受，而且购买顶级学区房的风险也是存在的：
风险1：划片变化
由于学位不足、学校迁址等原因，导致房子的对口学校变了。
花了巨资购买的重点小学区房变成普小，家长们一定会有意见，所以教委对于优质小学的划片调整一向是非常谨慎的。即便必须调整，调整后的学校一般也是平级的。
[ 可能性：比较小！]
风险2：增加入学条件&调整校区
作为目前天津唯一执行幼升小“六年一学位”的行政区（每户地址六年内只享有一次同校对口入学机会），随着出生人口数量的回升以及“海河英才”计划的实施，和平区今后几年学位短缺的情况只会更加严重。
尤其2020、2022年都是入学大年，届时如果学校预测当年入学人数将大大超过承载极限，不排除会在招生简章增加诸如“落户满三年”等限制条件（北京中古、宏庙等多所热门小学早已执行），到时如果买房落户太晚可能会有被调剂的风险。
如果学校未能准确判断导致符合条件的报名人数大大超出预期，不排除将全部或部分入学学生安排到本校其他校区、分校或者其他的初中、职专等。（北京海淀实验二小的“*力暴**调剂”事件就是前车之鉴）
所以家长在选房前要对未来可能的情况作出预判，尤其是对口小区多、高层多、小户型多且没有建新校区计划的优质小学，未来的学位压力一定是最大的。
[ 可能性：中等 ]
风险3：公民同招
目前和平区幼升小的招生顺序是先民办后公办，也就是说拥有学区房的家长可以先让孩子先拼一下优质民办校，即使没被录取，之后也可以登记进入对口的优质公办小学。
而今年上海执行了幼升小“公民同招”新政，要求“公办民办同步网上报名，进行同步验证和面谈”，如果报名了民办校但未被录取，自然也失去了进对口公办校的机会，只能等最后的统筹分配。
这对于对口的小学是普小的家长们影响很有限（反正最后调剂也是这所小学），但对于花了大价钱买了优质学区房的家长绝对是毁灭性的打击。因此2018年上海报名民办小学的人数只有1.99万人，比2017年的3.74万人直接减少了50%！
但天津的情况和上海完全不一样，不仅全市民办小学数量少，像逸阳梅江湾这样成绩全区领跑的民办小学目前在全市更是屈指可数，远没有达到上海“民办碾压公办、入学堪比高考”的惨烈状况，所以物理男觉得“公民公招”离天津还很遥远。
[ 可能性：非常小！]
不过风险与收益总是相伴相生，近几年天津房价的变化也印证了和平学区房是最具保值增值潜力的资产之一。况且孩子上学是刚需，越来越多的家庭意识到教育是抵抗通胀的法宝后，义无反顾或即将无反顾的冲进和平区来。
民办小学的旗舰：逸阳梅江湾国际学校
物理男觉得评价一所小学是否更优秀有两个主要因素：一个是底蕴，一个是校长，而逸阳可以说将这两点做到了极致。
逸阳是王希萍校长于2007年创建的岳阳道小学的民办公助学校，而她自上世纪70年代便已是岳阳道小学的校长了。王校长亲手将岳阳道从普小变为全市一流的小学，又在全国范围内第一个提出了“学校、家庭、社会三结合”的教育理念，有效的利用家庭和社会教育资源，促进了良好校风的形成，也为逸阳奠定了深厚的教育底蕴。
更为难能可贵的是，王校长一直能够把握时代的脉搏，不断改革与创新。2018年逸阳的毕业生被民办初中录取共195人（占本校毕业生一半以上！），录取人数全区最多！
王校长的事迹还在今年登上了教育部的官方微博：
物理男在上学时就听说过关于王校长的一些故事，当得知她现在作为逸阳的校长依然奋斗在教育一线时，内心是震撼的！物理男也相信，只要王校长坐镇，逸阳将会一直引领和平区乃至天津市小学教育潮流。
另外今年逸阳仍然是全市招生（和平区为主），未来随着入学孩子的增加，为保证本区入学率，完全只对和平区招生也是很有可能的。
除了逸阳，和平区还有一所与那六所公办小学成绩相当的民办学校---天津模范小学，是实验小学的民办公助学校，不过总校区在南开区。
因其特殊情况，今年模范明确只招收和平区和南开区的学生，未来应该也会维持这个招生范围不变。由于其总校位于南开与西青交界处，距离和平区较远，因此该校更受南开户籍的学生家长青睐。
公办小学“六小强”：30年前就是名校！
开篇提到的和平区六所一流小学包括：实验小学、岳阳道小学、昆明路小学、鞍山道小学、中心小学和万全小学（原万全道小学）。
这六所小学在物理男上小学时就是名校！用物理男老婆的话说“老师认真负责水平高，课外活动丰富，小学收获满满！”。
优秀的底蕴使这些学校在30多年的时间里始终保持在和平区乃至天津市小学教育的前列，而不同的校长和办学理念又让它们在不同的时期的排名有着微小的变化。
上世纪90年代，家长们对于实验、岳阳道和昆明路的评价稍高一些，而从近两年民办校的录取情况来看，中心小学似乎又略胜一筹。
但无论网上如何争论，“六所都是名校”却是毋庸置疑的！它们才是撑起和平区房价的主因！
在物理男眼中，和平区的重点小学目前只有上面提到的这八所（公办六小强+民办逸阳和模范），也只这六所公办小学对应片区的住宅是真正意义上的“学区房”。
六大街区，哪里是你的最爱？
经历过多次街划调整，目前和平区下辖劝业场街道、小白楼街道、南市街道、五大道街道、新兴街道、南营门街道共六个街区，以南京路为界，路南路北正好各三个。
上北下南
如果各用一个字来概括被南京路一分为二的两片区域，物理男的答案是：北“商”南“文”。“商”即商业；“文”即人文。
一、五大道街道（原体育馆街道）
五大道地区原是天津城南一片坑洼塘淀，1860年被划为英租界。由于临近其办公地点（解放北路），洋人纷纷在此建房居住。辛亥革命后，许多清朝皇亲国戚、北洋政府要人、富贾巨商、各界名流从北京来此寓居。
因此五大道是当年上流社会聚集地，一批优质学校也在当时建成。“市五所”中的四所：和平区的一中、耀华，河西区的新华、实验中学皆建在五大道周边，而“和平六小强”中的实验、岳阳道和昆明路还有逸阳的本部也全部位于此地。
后来五大道改造升级成为历史文化旅游景区，面积占了整个街道的一半以上，景区内住宅较少，可购居住类房屋大部分集中在五大道街的中、西部。除临近营口道地铁站的几个次新小区外，楼龄都在20年以上，其中将近一半楼龄超过30年。并且整个区域道路虽多但普遍偏窄，又有这几所小学，所以常堵车（这也是和平全区普遍存在的问题）。
区域内绝大多数的住宅位于实验、岳阳道和昆明路小学的学区片，虽然房龄高，但由于面积较小，单价普遍在6万至9万之间，个别面积更小的房子成交单价超过10万！而非学区房子单价在4-6万。
【热点楼盘】
1.诚基经贸中心（2008年建成）
和平最火神盘！没有之一！2018年成交量约占整个和平区的五分之一！几乎是“重学籍、轻学区”家长们的首选！
优势：核心地段，紧邻双地铁营口道站；小学近，且营口道站周边的课外辅导机构属一流；单价便宜（3-4万），目前60平以内的非复式户型不到200万，这个位置、这个房龄、这个价格几乎没有可替代选项。
其他：缺点就不说了，百度即可，都是可想见的，当年也有一些传闻，对口耀华小学。
这个小区网上争论一直很多，这更多的是源于每个家庭的条件和关注点不同，所以物理男的建议是：眼见为实，亲身感受。
全部楼盘图片来源于贝壳找房
2.都会轩（2012年建成）
优势：房龄较新，属实验小学学区（不同于其他区的实验小学，和平的这所实验小学是全市唯一的市直属小学，很多本地家长认这个），离地铁站和辅导机构更近，下楼即到。
其他：南京路边，楼下为商业综合体“世纪都会”，周边易堵车。当然核心就是贵！链家最新参考均价7万+，且没有60平米以下的户型。
二、新兴街道
新兴街道与南开区、河西区相邻，整体布局清晰，道路规整、交通便捷。有意思的是新兴街道的区域内并没有新兴路，主干道是西康路和气象台路。
由于当年英法租界以西康路为界，所以新兴街东部地区，所以依然保有一些特色建筑，区域内多高端会所和酒店，东南角属昆明路小学学区，学区房均价6-7万。而西部地区则与南开大学、天津大学隔河相望，相当于挨着两个公园，虽然小区普遍较老，但是周边配套完善，生活便利，非学区，均价4-5万。
【热点楼盘】
1.朗文名邸（又名犀地、2011年建成）
2015年之前的高端小区，是和平区难得的大面积社区，当年开盘时身边好多同事都在讨论。
优势：对面就是昆明路小学，地段好、近地铁；大户型多，属改善型小区，较宜居。
其他：总价高，链家参考均价6万4，不过由于成交量小，估价仅供参考，具体还是靠谈。
2.振河里（1985年建成）、兴河里（1989年建成）
两个小区相邻，同属典型和平区非重点小学刚需落户盘，五、六层老楼，包括40平米左右的一居以及50至60平米的两居，与诚基中心的区别就是房龄和楼层。
优势：总价低（目前一居室成交价在180万以内），近地铁（吴家窑站），近天南大，超市、菜市场、早点铺一应俱全。
其他：楼龄30年，未来再转手时买方*款贷**年限可能会受影响（这也是买老楼普遍存在的问题）。区域内其他周边高房龄小区均可此为小区参考估计。
振河里
三、南营门街道
被三条主干道（南京路、营口道、卫津路）保卫的“双三角”区域（新兴路为界），随着中心小学近几年小升初成绩突出，该片区越来越受到家长们的关注。
西边的“三角”住宅密度较大，大多属中心小学学区，单价6-8万；东边的“三角”无学区，但是临近天大、海光寺以及热闹的万德庄大街，生活不能再方便，单价4-6万（好像和平的非学区基本都是这个价...）。
【热点楼盘】
1.吉利花园（2002年建成）
优点：成熟社区，房龄较新，有高层、小高层还有电梯洋房，1至3居都有，几乎可以满足各类需求。离中心小学和营口道地铁站非常近，周边配套一应俱全。
其他：部分楼座密度较大，高层底商是著名的宝鸡东道花卉市场（过节时都去那买花...）。不同楼座户型、环境有差异，需亲身体验。
吉利花园的高层
2.世昌里（1988年建成）、文善里（1979年建成）
中心小学刚需房，老小区，优势就一个字：小！。有20平米左右的“单间”，最新成交单价10万+。
和平区成交单价超9万的房源几乎都是这种情况，也将当前和平区学区房的门槛锁定在了200万。
四、南市街道
南市以前是天津老城、日租界、法租界交汇处的“三不管”地带，解放后依然属于一片“世俗生活区”，也是家住附近的物理男小时候的快乐来源。
1997年起政府开始了对南市的大规模改造，如今拓宽了福安大街、南门外大街等主干道路，多个新小区拔地而起，可以说是和平区次新楼盘最多的区域。
同时还将万全道小学迁了过来（校名也少了一个“道”字）。除了二南开附近的两个小区，几乎整个区域都是万全小学的学区。
由于学区范围大，所以学区房的平均单价比起另外几片要略低一些。万全的学生虽然越来越多，但预计明年新校区（兴安路）正式投入使用，不用担心学位问题。
【热点楼盘】
新汇华庭（2013年建成）
优势：位置没得说，近东南角地铁站（未来有4号线预期），近乐天、大悦城及和平路商业街，近海河与天津站（逛海河是物理男小时候的另一快乐来源，赏两岸美景真的很享受）。房龄新，户型大，适合自住；对面就是小学，出门即到。
其他：住宅均价6至8万，最小的一居室也要80平米，总价较高。另外小区11栋、12栋是公寓，只能上万全二小（除了也带万全两个字其他完全不一样）。南市的多个次新小区都有住宅和公寓，价格大约差了一半，看房时需特别注意。
五、劝业场街道
街名取自天津高级商业群的发祥地---劝业场，包含了天津最早的商业步行街（和平路-滨江道商业街）。整个区域道路纵横，但因为路窄几乎都是单行路。
住宅大都集中在中、西、南部，大部分为鞍山道小学学区、一小片区域为中心小学学区，基本都是老楼。物理男在逛滨江道时常在这里穿行，有一种闹中取静的感觉。
以上全部学区范围地图是物理男根据招生简章手工完成，如有偏差以学校招生简章为准
【热点楼盘】
宜天花园（又名和平时光，2013年建成）
算是区域内唯一比较新的房子了，当然小区也不大，旁边可能还要建新房。产权50年，能上鞍山道小学。
临近海光寺地铁站（未来有7号线预期），交通便捷。而且周边有二七二、血液病及眼科医院三大医院，单从出租的角度来说，这个近地铁站、近医院的地段还是挺有优势的。
六、小白楼街道
既是原天津市委、市人大、市政府、市政协所在地，解放北路金融街亦纵贯全境，还有津湾广场、海信广场、恒隆、天河城等大型商业综合体......环境用四个字形容：整洁、漂亮！可以说是天津市的“窗口”。
小白楼是和平区二手房源最少的一个街道。虽然没有学区，但是二手房成交单价比起其他区域的非学区房还是要更高一些。
小升初，划片没有那么重要
物理男在《孩子来天津上学究竟要买哪个区的房子？看完这篇心里就有数了！》中提到，在当前政策下，所有和平区的小学毕业生只有一个目标：考民办！（占比约四分之一）
没有被民办初中录取的孩子，接下来需要在毕业小学所属的学区内填报志愿选择公立初中：
物理男觉得这三个学区划分的比较合理，每个学区的领头校一中、耀华和二十中的初中差距不大。
由于公办摇号相当于不算最优秀孩子，剩下学生的“平均分配”，除这三学学校外，其他学校的成绩差距真的不大。而这三校凭借优秀的底蕴和教学管理水平总体成绩会好一些。但与那五所民办学校相比还是会有明显的差距！
原因就在于公办初中学生的水平参差不齐（完全平行分班），以至于教学的难度和深度上不去。
并且和平区初中期中、期末统考的难度很大，于是这个差距被进一步放大了！
和平区初三统考分数段情况
物理男看过11月和平区初二、初三区统考的数学和物理试卷，出乎意料！真的难！尤其是物理，有些题目公办学校的课内教学是不可能达到这个难度的。
所以物理男觉得在和平区买房，不必太纠结于是第一学区还是第二学区，没进民办就拼领头校，如果最后被统筹分配到其他学校，就靠课外班弥补，拼搏三年力争通过中考进入理想的高中！
和平区有新房么？
对大多数购房者来说，没有！
目前市场上在售的和平区新房，没有近期开盘的新项目，而且除了公寓就是豪宅。
在那疯狂的2016年，和平区也曾出让过两块住宅用地，拍卖结果既在意料之外，又在情理之中：
另外一块田和道地块的住宅楼面价也达到了3.9万每平米。
众所周知2017年全国迎来了最严苛的房地产调控，天津自然不可能幸免。近两年房价的企稳也使当年在和平区“高位接地”的开发商们只能选择不开工的冷处理办法......
大沽北路地块至今基本没有任何动作，田和道也只是起了个名字而已（天津天成）。
即便开工预售，以如此高的“面粉”价格，也基本是奔着高端豪宅方向去设计的。所以对于普通购房者来说，想在和平区买房，近几年就别想新房的事儿了！