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01 开盘表现
PERFORMANCE
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923套！11亿！
这是中铁·阅花溪交出的首次开盘成绩。
图源网络
作为今年贵阳最炙手可热的项目，阅花溪原本计划在8月底或9月初开盘，一来可以完美地避开同竞品在国庆的厮杀，二来可以多一些时间认购转签约，一举两得。
不料新冠黑天鹅导致9月全城封控，中铁置业的如意算盘没能打响，同竞品之间的第一战倒是打响了。
单看营销海报：在经过3个月的高强度、高密度营销预热后，阅花溪仅用时7天，便取得了堪称奇迹般的业绩。
当然，数据是为了刺激客户，让已经下单的客户安心签约，让观望的客户赶紧刷卡。
不过可能是因为靠近十里河滩，阅花溪这份数据，不接地气，接水气。
国庆最后一天，作为阅花溪对外输出的开盘活动最后一天，原本售楼部应该人山人海，忙得不可开交，然而我在现场看到的是：
卖房的比买房的多，不少置业顾问在吧台品鉴着下午2点的廉价咖啡。
现场图
当然，这并不能直接证明阅花溪的数据有问题。
不过只要你一问房源情况，就会发现：
首开1600多套高层房源（含大平层），除主力户型140㎡的部分朝向房源比较紧张外，其余产品只要你想买，置业顾问的答复基本不会让你失望。
至于叠拼别墅，销售套数大抵是超不过10套了。
以至于我有一个大胆地猜测：
阅花溪的真实业绩可能要打个7折！
02 市场分析
MARKET ANALYSIS
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就算真实业绩是宣传数据的7折，也有约650套房子、约7.8亿销售额！
这已经是一个非常好的开盘成绩，接下来中铁置业只需要依靠市场余热，稳扎稳打，同时加强认购转签约，阅花溪一定能出现在今年的销售面积和销售额榜单TOP5。
但不够，因为阅花溪不是一个纯粹的改善项目。
如果阅花溪在观山湖区，那操盘思路一定是像阅山湖、舜山府和映山湖这类改善项目一样，在价格和销量上取一个平衡点。
因为品质改善项目保价比保量更有意义。
一期效果图
当然，观山湖区的市场是增量市场，而花溪不是。
所以阅花溪必须一战封神，不然高额的营销费用一旦暂停，阅花溪的热度必然下降，小关万达就是营销费续命的项目案例。
届时，阅花溪将深陷腹背受敌却又无可奈何的尴尬境地。
老城区方向，有营销费永远花不完，且配套逐渐呈现的铁建城；花溪方向，有项目醇熟、位置更核心、性价比更高的国宾府和印象花溪；同时，周边还有产品力和性价比超高，几乎现房销售的景粼天著和博瀚天元。
这些，都是阅花溪所要面对的不仅强悍，而且手段毒辣的竞品项目。
竞品分布图
同时，尽管阅花溪定位是纯改善项目，但其实阅花溪面对的却是需求改善、预算刚需的客户。
不然阅花溪大可不必在9月初，也就是认筹的最后一天，对王牌产品——T3大平层在3小时内实施3次降价。
这不是阅花溪不够优秀，也不是产品不够强，更不是花溪客户没有钱。
只是因为，花溪市场容量真的很小。
正如我在《当我们说居住的时候，阅花溪在做什么？》一文中所说：花溪的地缘客户早就已经被童世界、国宾府、印象花溪和景粼天著等早期项目洗得一干二净。
可想而知，阅花溪在花溪还能得到什么。
除了各区外溢客户、地州客户和地缘性客户以外，真的很难想到其他新的住房需求存在。
03 项目展望
LOOK AHEAD
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阅花溪是花溪的阅山湖，是未来的阅山湖。
不管是从产品定位，还是从项目在花溪所处的位置来看，阅花溪都很像中铁在观山湖区的阅山湖项目。
全改善大户型，位于城区的外沿，有得天独厚的自然资源，以及还算不错，但尚不成熟的生活配套和城市界面。
十里河滩
遗憾的是，花溪的城区能级和市场完全不能和观山湖区相提并论。
阅花溪的城市界面也远不如现在的阅山湖。
但是纵览贵阳，除却观山湖，哪里还有第二个阅山湖？
把时间拉长，可以明确阅花溪会成为未来的阅山湖，或者小阅山湖。
届时，如果土地还有红利，同样作为大盘的阅花溪兴许能为中铁置业带来收益，但可能性不大。
此外，花溪跟白云区非常相似。
蓝色围挡和屋顶恣意出现在城市的每一个角落；摩登与传统建筑共同组成了现代化过渡阶段的城市界面；无规则穿插在城区的道路也是蜿蜒且崎岖，还没有路灯。
而阅花溪的位置也很像白云区的建发三子。
不在核心城区，但靠近核心城区；不在所在城区中心，但胜似在中心。
配套就不做赘述了，感兴趣的可以去看看之前阅花溪的探盘文章。
综上，阅花溪拥有的地段、配套、规划、资源和产品让阅花溪在花溪的改善市场处于绝对的碾压态势。
也是阅花溪能够取得优秀开盘业绩的主要原因。
但是，作为一个超170万平方米的大盘项目，阅花溪还有很长的路要走。
规划效果图
04 购买建议
PURCHASE ADVICE
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鉴于当下市场已经极度萎靡，客户购买意愿每况日下。阅花溪的真实销售数据不管是923套，还是650套，都是非常好的业绩，完全不亚于当年的云湾，或者其它。
但是理性看待，巨额的广告费和不惜成本是阅花溪优秀业绩的基石。
可以简单理解为阅花溪能有这样的成绩，付出了很多，甚至是亏本。
而为了实现项目整体盈利，阅花溪必须保证大平层和叠拼的利润，以及未来的加推产品要能实现量价双收。
但开盘之后，以及未来，阅花溪却要直面两个减少。
营销费减少。 一旦阅花溪进入常态化销售，营销费会成为阅花溪畅销的第一个限制，为了更好的转化，分销走进阅花溪的售楼部只是时间问题。
地缘客户减少。 地缘客户在这一轮开盘中，能成交的都成交了，剩下的，不是预算不足就是需求点得不到满足，很难确定所属关系。
当然，不排除阅花溪的销售周期本身就拉的很长。
又或者阅花溪采用建发的打法，三管齐下： 活动做的很勤、营销做的很细、分销做的很强。
不过阅花溪有两点不如建发： 客户和竞品 。
建发不仅可以吸收观山湖区的外溢客户，还有白云区不同需求的换房地缘客户。
而在客户的层次上也不同，花溪区的地产史上有过巅峰时刻。尽管后来市场波澜变幻，优秀的项目和产品却从未间断，养成了客户“挑嘴”的习惯。
白云区不同，一个大门，一顿小龙虾就足以让客户走不出售楼部。
同时，建发项目周边优秀竞品较少，8000+元/㎡的预算想在金融城边上安家，确实很难办事。
阅花溪不同，客户哪怕只有7500元/㎡的预算，也能在花溪的项目逛一天。
况且，阅花溪目前除了售楼部，一无所有。
就算业主坚信中铁置业能够完成所有配套的兑现，但是居住问题和教育问题有时候真的没办法等。
阅花溪的未来很美好、很宏伟，但确实磨性子，青春才几年，阅花溪建好就10年。
当然，这是针对刚需客户而言。
至于绝对的终改，我相信他们很清楚自己需要的是什么。
时间和金钱都不是问题，问题永远都是满意和值得。
当然，无论如何，我始终坚持阅花溪是一个好项目，至少在愿景、规划和产品层面。
但我也坚持认为，阅花溪这个项目，可以再等等。
等的不一定是价格，可以是配套的落地，规划的呈现，也可以是项目的建设更进一步。
首开2025年交房，急啥？
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