就在昨天，位于锦江区的茂业豪园项目取得了销售许可证，推出186套清水房源，均价27722元/㎡。熟悉的读者应该知道，我们选取踩盘目标有两个基本原则，要不有市场关注度，要不就有看点，茂业豪园就是典型的有看点的项目。
茂业豪园项目所在的地块是原成商集团（现茂业商业）在1997年11月21日获得的，拿地至今已过去了超过22年。
这22年多时间里，项目也不是没有动静哦。
大概2007年，这块纯商业用地（该地块出让时为纯商业用地性质）的规划出炉，计划打造成为集百货、酒店、写字楼与公寓为一体的城市综合体。
但这份规划却迟迟没有完全落地，直到2017年2月17日，该项目的开发企业与成都市国土资源局签署了《国有建设用地使用权土地使用条件变更协议》，将其由商业用地调整为零售商业兼容二类住宅用地、零售商业用地，并增加了土地出让面积，为此，补缴了约1.27亿人民币。据说，这也是成都首例商改住地块。
经历了如此大变化之后，项目终于在2018年3月16日首次面市，推出了两栋商业性质的产品（还有少量底商），从我在透明房产网上查询到的信息来看，目前还有部分可售。
此次推出的是项目仅有的两栋住宅房源，目前均已修成现房，据置业顾问介绍，最迟今年12月交房。
好了，茂业豪园的故事大概就是这样了，但故事只是头盘，对于关注这个项目的购房者来说，具体表现如何？是否值得购买？这才是我们今天要上的主菜，所以请继续往下看。
项目基本信息
楼盘名称：茂业豪园
占地面积：约24.9亩
产品类型：高层
容积率：4.53
绿地率：20.3%
总户数：住宅186户
车位数：349个
开发商：茂业商业股份有限公司
物业公司：崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司
物业费用：住宅4.8元/平方米/月
#本次推售信息#
楼栋：3#、4#楼
套数：186套
梯户比：2梯3户
层高：3米
产品面积：107-183㎡
单价：25319-29209元/㎡
总价：约278-517万元
装修状况：清水
交房时间：预计2020年12月
地段及配套
既有都市繁华，又有柴米油盐
茂业豪园项目位于锦江区一环路东五段旁，处于一环路外侧，紧邻九眼桥。这个位置不用多说，是主城区非常核心的位置了，其地段价值毋庸置疑。
△项目地理位置示意图
对于有自住需求的购房者来说，我觉得用一句话可以概括这里：既有都市繁华，又有柴米油盐。
虽然地处都市繁华的路段，但却不会让人觉得不接地气，而这主要就来源于配套带来的优势。
交通配套方面。
项目紧邻一环路，出行便捷度十分高，重点说说公共交通。
项目周边，步行5分钟范围内有多达10余条公交线路，除此之外，还可以享受到两条地铁线路的辐射，一条是已经开通的地铁2号线，另外一条是地铁6号线，距离项目最近的站点是牛王庙站，这也是两条线路的交汇站点，从项目步行到站点的距离大概在500米左右，直接乘坐十分便捷。
商业配套方面。
项目周边有非常丰富的商业配套，大到商业综合体，小到社区商业街，应有尽有，这也是为什么我会说它既有都市繁华，又有柴米油盐的重要原因。
先说大型商业配套，项目的对面就是阳光新业中心；沿一环路再往东大街走，约两公里可到达太古里、春熙路，约3公里可到达盐市口。
如果不愿意自驾，选择公共交通出行的话，到春熙路，公共汽车只需要4个站，地铁只需要2个站。
其他商业配套方面，项目所处的位置周边聚集了多个住宅小区，包括龙湖晶蓝半岛、粼江峰阁和世纪朝阳等等，这些小区均已交付多年，入住率都较高，有人的地方自然不缺商业，所以，项目周边能够满足基本需求的生活配套完全不用愁，以下是我拍摄的项目周边商业实景图。
教育配套方面。
项目周边有可以满足3-18岁的所有教育资源。
幼儿园方面，600米左右范围内有树基福幼儿园、金苹果晶蓝半岛幼稚园和三电幼儿园等。
小学方面，项目大概率会划入娇子小学，从项目步行到学校仅有400余米。这个小学在锦江区不算突出，但值得一提的是，其对口的个别初中口碑不错，比如田家炳中学等。
景观资源方面。
项目紧邻府河，步行至府河仅需5分钟左右，部分房源还能看到府河景观。
综合以上，我认为，对于自住型购房者来说，如果你非主城不可，茂业豪园项目所在的位置没什么可挑剔的。
规划及产品
商住混合，实景呈现
茂业豪园项目占地面积约24.9亩，规划了4栋高层建筑，围和式布局，其中1、2号楼为商业产品，3、4号楼为住宅产品。
△鸟瞰图，来源于网络
此次推出的3、4号楼不临一环路主干道，均为2梯3户设计，主力为107、110和114平方米的三房双卫产品。
两栋住宅均已是现房状态，从实地参观来看，我有四点感受：
1、商住混合，未来应该会有一定影响。
1、2号楼已经全部交付，与住宅没有任何区隔，共用入户大门和内部公区，势必会对居住品质造成一定影响。
2、园林景观设计简单，配套设施少。
小区有一个中庭景观，从实体呈现来看，设计简单，配套设施少。
小区中庭景观
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3、公区设计无槽点，但也无亮点。楼栋单元门、入户大堂及楼层公区实景图↓↓↓
4、产品公摊偏小，设计中规中矩。
两栋房源的产品面积相同，主力均为107、110和114㎡的三房双卫产品（107和110㎡户型格局相同），因为公摊面积较小，大约17%左右，所以相对目前市场上其它同质产品来说，实得率较高。从户型设计来看，都是市面上比较常见的户型，中规中矩，还比较实用。
5、高层房源景观视野佳
我参观了4号楼27层的三个样板间，每个户型都拥有不错的景观视野，且或多或少都能看到府河景观。
△4号楼27层景观视野图
价格及购买建议
从公示的价格来看，清水单价在25319-29209元/㎡，单价高的房源都集中在高层。
如果仅从地段和配套来看，对于执着于主城区的自住型购房者来说，茂业豪园还是有一定吸引力的，但是我并不建议大家作为首选来考虑。
主要原因在于，综合项目整体规划、产品表现和价格来看，我认为性价比并不高，这主要是对比的项目周边的二手房价格，如龙湖晶蓝半岛、粼江峰阁或中海格林威治等，这些项目无论是地理位置、开发品牌还是项目规划，可以说都比茂业豪园香得多，但是价格却更有优势：龙湖晶蓝半岛二期的成交均价与茂业豪园相当，粼江峰阁今年以来的二手房成交价格在约2.1-2.3万元/㎡，中海格林威治在约2.2-2.3万元/㎡（数据来源链家）。
△图中两个高楼分别是粼江峰阁和中海格林威治，两个项目之间是府河。
好了，以上就是关于茂业豪园项目的踩盘报告，希望能给关注这个项目的购房者带来帮助。
（来源：吴思竹，文：邱霜，转载已获授权）