很多投资者在初始对商业地产、商铺投资时，往往会进入一个误区，认为价值判断的聚焦点只要集中在面积大小、空间布局、位置、产权时间上，而忽略了其他的主导因素。在众多的研究案例中可以发现，假如商业地产的开发与经营脱节，失败的机会将会增大。特别是对于衣食住行四大主要零售产业以外的商业选择，更加需要谨慎进行分析，例如医药、文具、儿童用品等类型的商铺选址，商业地产投资所带来的价值，更需要全面的考虑。
上一文章中，已经介绍过基本的商业地产价值评估原理，及主要的理论。研究者通过数百个商业地产分析中，进一步总结出以下对商业地产价值主要的影响因素。
不同的零售产业所依附的商圈，有其差异性，所以要求我们对商业地产所处商圈需要更具体化评估。投资者投资的商业地产，或其商业性质对商圈内消费群体是否具有充分的吸引力，将会起到决定性作用。假设一个医药零售的投资者对投资目标商圈并不了解，商圈范围内已经有大量的同业竞争对手，而商圈内目标消费人群也并不集中，其后果极可能会引起灾难性投资。因此，商业地产对商圈内群体吸引力，处于所有因素的最前列，也就是前文中提及的商圈吸引力计算方法，可以初步判断商业地产价值大小程度。如果缺乏该前提条件，其他所有因素并无实际意义。
商业地产或商铺的面积和布局对于投资商业性质有较大影响作用，一般认为，商铺所处于的商业地产本身的面积，特别是其所包含的广场面积，对商圈内消费者起到较大吸引力。商业地产的初衷，是吸引到消费者到物业内进行消费，而在过往的商圈研究分析中了解到，消费者对商场、商铺的消费心理倾向，除品牌影响力、可娱乐性外，较大程度上取决于物业的面积和布局。其中涉及到消费空间和拥挤程度对消费者的心理状态影响，由于近年大众生活习惯和消费观念的改变，商业地产面积越大，布局越好，对消费者吸引力就越大。
商业地产和商铺周边的交通环境、停车便捷性，对消费者的消费倾向越来越重要，尤其体现在繁华的一、二线城市中。在交通环境趋向繁忙和密集的当代社会中，到达目标商业地产的便捷性成为消费者出行的首选条件。在前文中曾经提及的商业地产价值评估理论里面可以发现，距离是测算物业吸引力的其中一个重要因素，表明消费心理难以脱离消费过程中所需要消耗的路程，特别是在交通系统、道路建设并不发达的国内，消耗过多交通时间，将会阻碍消费者的到达消费欲望
以上叙述过一些对商业地产价值评估的重要影响因素，下一篇文章中继续探讨其他影响因素。
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