问津记者 伊健
业主控诉物业服务公司账务不清，标准不一；物业服务公司抱怨住户鱼龙混杂，难以沟通；业主和物业公司之间既密不可分，又矛盾重重。家住河西区柳江路恒盛大厦的魏先生告诉记者，现在他都不想回家了，因为没有缴纳物业费，自己被“排挤”成了小区的局外人，既没有拿到小区门禁卡，也没有小区内的停车位。
是什么让他和物业公司矛盾重重？新房验收时检查出的17条不合格事项3年后仍未妥善解决，物业费收取不统一，而且物业公司拿不出相应的收费标准。
恒盛大厦外檐
记者调查发现，当年开发商指定的前期物业公司立下了“霸王条款”，要想拿房拿钥匙必须先交物业费，业主“人为刀俎我为鱼肉”的愤慨油然而生；新的物业服务公司接手后，延续前期物业的收费标准，而未向业主详细说明，“新仇旧恨”等一系列由物业费引发的矛盾接踵而至。
家是家却不愿回
2013年9月，魏先生拿到了新房钥匙，这套位于河西区柳江路恒盛大厦的公寓成为他和妻子的爱巢。办理入住手续时，前期物业服务公司长城物业提出取得钥匙的前提条件之一，即需要缴纳一年的物业费，计费方法是：单价×建筑面积×12个月。对于物业费10元/平方米/月的单价，魏先生觉得太高了，他认为即便是高端住宅，物业费也到不了这个价钱，但为了能够拿到钥匙入住新房，第一年物业费就这样“被迫”缴纳了。
交过费便拿到了钥匙，踏进房门后开始验收房屋。玻璃幕墙没有打胶、橱柜门关不严、窗台护栏盖松动、窗台左侧墙面不平整⋯⋯在这间使用面积30多平方米的公寓房里，一下子找出了17条不合格的地方，建设单位代表、物业公司代表和业主都在验收表上签了字，并承诺接下来会逐一加以修缮。可时至今日，3年半过去了，从未有人登门进行维修，这成为魏先生不愿继续缴纳物业费的首要因素。
房屋出现若干瑕疵已经让魏先生够闹心了，而10元/平方米/月的收费标准更让他恼火。“谁制定的标准？得到业主集体同意了吗？有没有相关条文进行规定？不能物业公司说多少业主就要交多少。”魏先生对此很气愤。
他找到物业公司质询，但对方给不出明确的收费标准，业主只能用拒缴来表达心中的不满。就在此时，小区内传出了一条“ 小道消息”，小区物业费收费标准并不统一，已知悉有的业主是5元/平方米/月，最低的是2.5元/平方米/月，这条消息更让魏先生坚持自己拒缴的想法。
2016年9月，长城物业退出，辖区居委会召集业主以公开招标的方式挑选新的物业公司入驻，魏先生当天参加了招标会，最终天津市建龙物业服务有限公司中标。魏先生说：“当天他们老总提出了‘ 先服务后收费’，是这一条打动了业主。”
2016 年10月，新老物业服务公司实现了交替，新公司开始对小区基础设施进行改造，架设门禁、规划车位、整理甬道，业主觉得新公司的一系列举动是为了业主的安全着想。11月底，第一轮设施改造完工，新公司向业主提出了收费要求，依旧延续原物业公司制定的标准执行。
缴纳了物业费的业主可以取得小区大门的门禁卡，刷卡进出；没有取得门禁卡的业主，只能和门卫保安报出居住的门牌号，由保安负责开门。而且小区内的车位是以缴纳物业费为前提的，不缴费的业主，也就失去获得车位的资格了。“ 前期问题至今没解决，新的物业还设置了重重标准，说实在的，回家的心气都没有。”魏先生拿出日历，今年3月份至今他只回家4次，爱人和孩子根本没回过家。魏先生也考虑过按时缴纳物业费，“建龙物业刚来半年，我们之间没有矛盾，但前期的旧账至今没有解决，10元/平方米/月的收费标准至今没有一个明确的解释，这物业费能缴吗？”
这里被称为“小诚基”
柳江路是河西区一条并不太显眼的街道，可它一端连着黑牛城道津谊桥，隔壁就是友谊南路，深藏在这条街道里的恒盛大厦看上去有种“闹中取静清幽处”的意境。而就是这个清幽处，被业主和外界认为和诚基中心的模式一模一样，只是规模比较小。记者调查后发现，恒盛大厦被称为“小诚基”，的确有诸多相同之处，而这些正是业主不愿缴纳物业费的深层原因。
首先，开发公司的幕后老板是相同的。通过诚基中心，人们认识了那位被称为“最牛地产商”的赵晋，恒盛大厦的开发商天津泰基房地产开发有限公司的法人代表又是这个人。无限制扩大容积率牟取暴利已经成为这家地产商惯用的伎俩，诚基中心如此，恒盛大厦同样如此。通过户型图和记者实地走访发现，恒盛大厦也是一座“立体大杂院”，每层40-50户不等。魏先生居住的楼层居住着50户人家，进去之后宛若迷宫。业主们说：“这房子要是做快捷酒店，都不用改造，直接就能用。”
其次，“小房本大户型”的问题非常严重。以魏先生的住宅为例，房产证上显示的面积是23.74 平方米，而采暖费则是按照实际使用面积34.92 平方米来收取，二者对比差了11.18 平方米。而据其他业主反映，他所居住的房屋近40平方米，而房产证上显示为9平方米。
这样的居住环境带来的影响是自购住房并长期居住的业主少之又少，建龙物业服务公司恒盛项目经理于翔向记者通报了这样一组数字，该小区一共有598户业主，其中业主自住的不超过110 户，其余房子都是对外出租的。业主们通常把房子租给中介公司，拿到固定的收益，而中介公司再加价招租，结果是房东并不知道房客是谁，自己的房子倒了几次手也不清楚。租客的构成相对就更复杂了，这也为物业公司管理带来了困难。于翔说：“我们小区和其他小区不同，其他小区早上都是业主外出上班上学的时间，而我们小区往往会迎来下班潮。”
这样的居住环境最大的受害者便是近110户常住户。由于大楼排烟系统不畅，家中只要煎炒烹炸，楼道里的烟感警报器就会嗡嗡作响。一些租客对房屋没有归属感，垃圾乱扔、宠物随意便溺的问题较为突出。更有一些租客大声喧哗令业主不堪其扰。这样的环境，对比10元/平方米/月的物业收费标准，业主有意见也就不足为奇了。
业主的不满物业咋回复
针对业主的诸多不满，建龙物业服务公司恒盛项目经理于翔面对记者逐条回应。
业主问：物业费10 元/平方米/月这个标准是谁定的？作为2016 年10 月起接盘的物业公司，延续了上一家物业的收费标准，而依据是什么？于经理未能给出明确的答复，但他明确表示这个定价包括物业费、保洁费、电梯费等所有的费用。他透露：由于该小区“小房本大户型”的特点，物业费就是依照市国土房管局认定的面积为准，业主缴费面积一定小于实际使用面积。
对于物业收费标准，相关规定也明确普通住宅物业费由业主大会、开发建设单位和物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定；而像恒盛大厦这样建在金融用地上的非住宅，则需业主大会、开发建设单位和物业服务自主协商确定。纵然有再多原因，毕竟这个没有经过业主通过的价格难以服众。
再说小区内物业费收费标准不统一的问题，这在业主看来是不公平的，于翔表示此事属实。该小区1号楼1层至11层、2号楼5层至7层的收费标准为10元；1号楼地下1层收费标准为5元；2号楼1层至4层收费标准为2.5元。之所以有差别，这和房屋的性质有关，收费最低的房子归属于原土地所有者某生产大队，并非对外销售的商品房，而地下空间减半收费也符合常理，而那些对外销售的商品房一律执行10元的标准。
物业费与车位*绑捆**的问题一直广受诟病，恒盛大厦存在相同的问题，不缴纳物业费连登记车位的资格都没有，这算不算*绑捆**收费？于翔也表示无奈，该小区地上地下车位加一起不到70个，而住户却近600户，“按时缴纳物业费的业主也未必能获得车位，所有车位都是按照先后顺序登记的，自己是多少号自己最清楚。”于翔说，“分配车位也是公开的，先登记的先选，没有就是没有了。优先保证准时缴纳物业费的业主，这也是对他们的尊重。”
说起门禁，是否存在干扰业主回家之嫌？于翔给予否定。“对于常住户，从大门口设禁是对他们的保护，我想业主能够理解。”于翔说，“毕竟小区人员构成太复杂了，有些短期租户真把房子里的物品卷包带走，我们该如何应对？架设这道门禁也是对业主的负责。”于翔也表示，门禁不会影响到业主回家，即使没有准时缴纳物业费的业主，只要和保安讲清楚，保安会负责开门。
对于该小区业主反馈的房屋瑕疵问题，于翔说：“几乎家家户户不同程度存在这样的问题，但这个问题应该找开发商来解决。”房屋质量问题是首要矛盾，业主第一时间能够想到的就是物业服务公司，作为物业服务公司既无财力又无技术去解决，而物业服务公司无权私自申请、动用大修基金，需要经过大部分业主同意。诸多难点也困扰着物业，更困扰着居住在这里的业主。
物业管理关系着业主的生活，物管与业主之间需要心平气和地加以沟通。物业服务公司应该拿出收费的依据和凭证，这是业主最希望看到的。而业主也应该积极行动起来，监督物业服务公司的同时积极配合，毕竟那个家是咱业主自己的家。
问津编辑 田莹
问津•知今