深圳十三房带你躺赚楼市
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问：请问出同贷后银行放款前是否会再查征信？
答：一般银行都会再查，这期间尽量不要再增加*款贷**查询。 如果非要融资，就放款后，这中间时间相隔不久
问：老师 宝安45区翻身的房子 73平 楼梯房 目前纠结要不要卖掉去买西乡的房子 又担心错过旧改 又何高见
答：这类问题被问过好些次，关键词“旧改/*迁拆**/老破小”都可以搜出来。 不用等，薛定谔的旧改不知道什么时候来，只怕蹉跎了岁月迎来一场空，当下就换吧。
问：老师你好，我在龙岗保利上城有一套88平的小三房自住，欠款100左右，80%为公积金*款贷**，月供5300左右，房子是夫妻双方共同购买，我是主贷。目前两个人都在龙岗大运天安数码城上班，85后，我在央企上班（比较稳定，但职业短期上涨空间也不大），两人税后年收入50万左右，每月还有公积金7500左右，目前手里存款约70，有一个小孩在读幼儿园小班。因家庭杠杆率过低，想通过第一套房加按再七成首付投资一套房产，我的问题如下： 1、以我的情况第二套总价控制在多少比较安全； 2、第二套纯投资，打算出租长持，能不能帮忙按总价推荐几个潜力比较大的区域。
答：你好，加按之后可以考虑入手总价在400万以内的潜力盘。月供控制在2.5以内，合理优化租金收入。 租金稳一点，南山前海、西丽、科技园片区，福田梅林彩田、保税区皇岗都不错，宝安西乡、碧海、沙井都不错。 另外光明板块也可以关注，博暴击收益。
问：十三先生好，抱歉上次提问没有成功。有高山花园129平房一套。有人现在愿出价1500（7.15之前是1650）。纠结是否应该出手置换。如果置换，可买两套房。您的建议是置换还是自留？假如置换，您的建议是入手哪里的房子比较合适？周围的登良花园是否值得入手？十分感谢！
答：你好，感谢大额赞赏！ 我们买房是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程，地段 学位 圈层都需要同步升级，资产升值速度才更快。 南山中心： 南山中心最大的优势就是地理位置优越，配套成熟； 由于科技园是目前购买力最集中的区域，因此南山中心从来不缺关注度； 但南山中心也要分成两类房子，一类是小白领喜欢的，一些次新的花园小区，一类是小白领不喜欢的，比如一些独栋大厦类型的物业；虽然看起来第二类房子是洼地，但实际上没人接盘且常年不涨； 南山中心的问题是关注度太高，且价格已经不低，加上高新园已经拥挤不堪，未来已没有太多发展空间，小白领会慢慢向后海和前海迁移，导致购买力减少，因此，南山中心不太值得推荐，中长期看跑输大势； 蛇口： 蛇口拥有是市区内最好的自然资源，有山有海，远离闹市区，住宅也有更多大面积的豪宅，定位更明确，再加上大量的外籍人士聚集于此，也是深圳小量高租售比的片区； 因此，相比于深圳湾，蛇口价格支撑性会更好，且有不断看齐深圳湾的势头；但蛇口也因此面临一个严重的问题，深圳没有太多不用上班的富豪；而蛇*交口**通不畅，学区不算顶级，导致以目前的价位，有很难匹配金领们的需求；所以，蛇口有潜力，但不会太大，中长期看持平大势； 从高山花园置换到登良花园，相当于从高能级板块置换到低能级板块，降级置换折腾意义不大，每套房差不多4%的交易成本，多涨的利润都被成本吞噬了。 我的建议是继续持有，截断抵押继续加仓。
问：问题：300-400万总价投资怎么选 我的资质：前海、惠阳淡水各一个按揭中的房子，都卖不掉；单身，计划找一个离异中的亲戚结婚以家庭名义全款投资一套；码农，年收入保底30，努一努60，目前月供2万，自有资金100万。 目前关注的区域：红山上塘片区、宝中碧海西乡片区 看过后的意向房子：龙华：华业玫瑰四季一期1房1厅、潜龙曼海宁1房或1房1厅、金地上塘道1房1厅；宝安：花样年1房、碧海君庭1房1厅、富通城1房、合正汇一城1房1厅 想咨询十三先生：1我关注的片区和房子方向对不对呢？2我目前的意向房子哪个会涨幅最好呢？3我这样的资质有没有更好的推荐或建议呢？4 有希望说服我姐姐借我300万左右，一起合伙买一个深圳房子，如果这样就有可能拿下一个750-850的房子，如果这个总价投资，十三先生的推荐区域是什么呢？5 如果750-850的房子在宝中碧海两房，前海两房，红山上塘3房里面选，哪个涨幅好呢？6最近润玺1上热搜，会出不好的政策吗，是买房的时机吗
答：你好，当下的选筹，跟新政之前有很大的区别 虽然这2个板块，都是我们看好的板块，但是现在的性价比和板块支撑力对比，更倾向入手碧海。 板块之间分化严重： 上塘是福田的外溢板块，福田整个区域价格开始回落，所以上塘板块也全军覆没。 碧海是南山的外溢板块。南山产业支撑力和购买力很强，所以优质板块价格依然坚挺。 碧海板块更新，目前价格还在逆势上涨，但是西乡已经价格已经开始微跌。 这几个楼盘，优先富通城
问：老师，您好！我们夫妻在罗湖都市名园有一套48平的一室一厅（还在还款），打算卖掉；准备再借一些钱，买改善性住房；假如能做三成首付，房子总价要控制在650万，700万是极限了。 希望是1.小三房（有孩子了，孩子马上满一岁），2.自住且有投资价值，因为后期还要靠这套房去置换新房；3.能带学位给孩子读书保底；4.夫妻二人分别在南山的百度大厦和西丽工作，单程通勤时间在1小时。 目前有考虑： 1. 坂田片区的四季花城、星河银湖谷（居住舒适）； 2. 南山的创世纪滨海花园、海珠城（带学府中小学学位）； 3. 前海的碧海湾地铁站旁的中信湾上六座。 以上您有什么意见？如果都不推荐，有推荐考虑的楼盘吗？
答：您好，关注的这这几个区域，未来发展更看好南山。 创世纪滨海花园带南二外学府一小学位，临近软件产业基地，价格和周围小区比起来略低，问题是沿着南海和滨海两大主干道，所以价格反应价值，所处的位置也没有成长性。 海珠城 这个盘不算是洼地，自住、跑平大势没有太大问题。 还可以关注南海中小学，鼎太风华、诺德假日、雷圳碧榕湾、南荔苑、汉京山、荔海春城等。
问：龙华新区的仁山智水，没有地铁，高楼层的199平米，1000万，值得入手吗？感谢
答：五万的单价并不便宜，附近上班的话，可以对比下别墅。如果是纯投资，除非底仓很足，才会建议大面积产品，而这种超大户型在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。千金买房，到了万金，就要买圈了，基本的居住功能需求被满足以后，人们会追求一个身份的认同感。
问：十三老师您好，关注了您一段时间，觉得您特别专业。家庭目前2套房，一套坂田自主，一套万科麓城3房。家庭年收入税后90左右，目前想把麓城卖掉置换，卖掉麓城后*弹子**450左右，首付5层，想买总价不超过900万的房子，考虑投资兼+自主，希望房龄新一些，户型好一点，最好有中学学位的房子，第二梯队即可，孩子目前幼儿园小班，目前锁定南山，老师是否有具体盘推荐？ 另外中熙君南山是否适合入手？后期涨势会怎样？盼复！
答：你好，劣质物业涨不过优质物业，置换正当时。万科麓城升值潜力不太看好。 南海中学学位房： 南海中学隶属于南山实验教育集团旗下，学校位于月亮湾大道荔海二道交口，前生为南山实验集团荔林中学，是2014年9月入驻新校区，学区范围内虽然有南山村和北头新村、南园村等农民房的生源，但从建校以来，每年的中考成绩比较稳定，目前属于前海最好的学校，在南山属于第一梯队的学校，在全市属于第二梯队的学校。学区范围在前海和南山中心板块，主要的未来主要承接的购房群体来自前海和后海的人群。 交通便捷，区域内目前有1、5、11号线通勤，预计今年12月9号线西延线开通，12号线2022年通车，随着时间的推移，前海的发展，学校的生源质量也会变的更好。 南海中学对应四所小学按积分、生源和排序：鼎太小学、荔林小学、南海小学、南山小学，其中鼎太小学只招收本小区的学生，所以在生源质量上相对优质。中熙君南山和城市山林中间的地块，在建一所新的小学深大附小。 南海中学的学区范围是以桂庙路以南，月亮湾大道以东，广深高速以北（隧道），南新路连接新园路和南山大道连接南东滨路以西区域，房龄主要集中在在1994年到2015年之间。 雷圳碧榕湾还不错 中熙君南山户型很好，小学+商业利好，地铁口，南海中学学位
问：星主好，想咨询一下理一理购房思路。目前深圳有2张房票，都是无房无贷，手上320万，想选一套3-4房，遇上特别好的考虑适当增加50万左右，两人分别在梅林和竹子林工作，孩子明年上小学；偏向考虑新房，计划远洋天著和润四谁先开就先选谁。但是如果这两处都没选上，备选方面思路就比较凌乱，目前在考虑的新房备选的有莲塘帝景台、布吉钧豪mixpark、上塘中城宴华府、龙光玖悦台（不知道还有没有）；二手房在景田、竹子林、前海、西丽、宝中、碧海，甚至龙华、坂田的新、旧二手房间观察、犹豫。老公偏向舒适度，我又希望孩子上学、增值保值、上班交通可以兼顾，请星主帮忙理理思路。
答：你好，感谢赞赏！ 1.罗湖基本上每个新盘开盘都会被加上旧改的概念，但零星的旧改对罗湖的城貌形成不了质的改变，更改不了城市发展趋势；对整个罗湖的建议，非优质学位房不入。 布吉和罗湖这2个板块在本轮上涨中跑输大盘。 最靠近布吉的是罗湖，但罗湖居住的老深圳人一是不愿意去这么远的郊区住，二是也基本没啥钱投资（当年在罗湖起家的富人，基本都搬到香蜜湖或华侨城了； 留住罗湖的人没赚多少钱，这几年外贸生意也不好做，自己罗湖的房子也没怎么涨，非常苦逼）； 且在加上罗湖产业不足，刚需不多，所以也没有多少需求能外溢出去。 整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。 现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，你明显是为了投资，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。 2020值得推荐的一手刚需盘: 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 中海寰宇时代 考虑自住+升值潜力，优先竹子林板块。
问：你好！孩子2022年上小学，侨外和明德哪个更有优势？ 四房或以上，预算2000万左右。瀚盛花园和新天国际名苑哪个更有投资+自住的潜力？ 这个价位香蜜湖片区还有其他房子推荐吗？谢谢！
答：明德是小班教学，和深圳湾学校一样，偏重素质教育，得看看孩子适合什么类型。 瀚盛花园从户型设计，花园会更胜一筹。 学位房的价格=房子价格+学位价格 房价怎么走，需要看这两者走势 房子老+学位好，一个“负”+一个“正”=跑平大市。 房子新+学位好，产品，区域没问题的话，房价所向披靡。
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