孙宇树作品
九月二十五日的一场土地推介会给本要冷静的房地产市场打了一剂“强心针”，由于药力过猛，各楼盘出现惜售封盘待价而沽的不适情况、群众更像无头苍蝇似乎“走投无路”了 ，连我久未蒙面的老同学都来咨询我：新城哪里房子还能买？
十所中小学即将拔地而起、世界名校十五中也会落户新城、顶尖医疗配套市立医院已在选址............
真真假假、是是非非、疑虑重重、焦躁、迷离、彷徨、新城你喜或不喜亦爱或不爱它还是来了............
NO.1 | 壹
作为上次市政府主持土地推介会的“主角”：一号地首先登场，一整块地硬生生的劈了两半，北块地不足100亩，起拍价450万/亩，有史以来最高价。竞拍价更是难以想象。
根据推介会的宣传表述：碧桂园对面即将建设一所中学：舜耕学校东校区，请记住核心字眼：即将和拟建。体制内粉丝说基本上是铁板钉钉的事了，至于订的钉子多结实我们是无从考证的！
由于该地块被一分为二我们根据规划指标大体对比：
地块一规划指标：
该地块出让面积66562平方米 或 99.843亩，
1.0＜容积率＜2.5
建筑密度：<26%，绿地率≥30%
挂牌价4.5亿，约450万/亩
挂牌楼面价约2700元/平方。
地块二规划指标：
该地块出让面积77362平方米 或 约116亩，
1.0＜容积率＜2.2
建筑密度：<24%，绿地率≥35%
成交价未知，未知万/亩
溢价率0，楼面价最低未知/平方。
根据规划指标可以看出：地块二无论 容积率、建筑密度、绿化率都是忧于地块一的。
NO.2 | 贰
规划亮点盘点
根据规划要求地块一会有10%-20%的商业房，位于和谐路沿线，由于正对文体中心，我们认为价值较高。由于此块地被分割，碧桂园地块反而价值性提升。
①根据规划要求该块地高层实行全装修交付，这也是枣庄首次硬性要求精装修交付，那么问题来了！价格相比毛坯售价会明显增加。
②要求申报国家A*级A**住宅性能认证：。*级A**性能认定是面向中、低收入家庭的经济适用型住宅；AA性能的住宅是面向中、高收入家庭的商品住宅；AA*级A**住宅则是提供给高收入家庭的功能齐全、舒适度高的商品住宅。得到性能认定标志的住宅则说明是在这一档次中性能品质优良的住宅。
要点：面向中高收入者，富人专享啊。
需配建：物业服务用房、业委会办公用房、城管执法治安管理用房、社区委员会用房。
亮点：业主委员会可以名正言顺的存在了，有办公场所了。
根据规划要求地块二必须配建幼儿园，地块一并无要求。
最后规划局给出了售价限制：报价不得明显高于周边在售项目价格且以上要求必须遵守，否则不予办理竣工验收手续。
NO.3 | 叁
地王的探讨
进入下半年我们深切感受了房地产的冷清，但土拍市场接二连三出现的“地王”事件，一次次的击碎着普通群众的买房梦，挑拨着我们敏感的神经，目前看谁才是真地王呢？
鸿鑫地产昂利大厦GX2019-2号地块：
该地块出让面积59881平方米 或 89.822亩，
1.0＜容积率＜1.6
成交价6.337亿，约704.82万/亩
楼面价最低约6614元/平方。
宝田地产实验双语东薛2019-2号地块：
该地块出让面积30169平方米 或 45.254亩，
1.0＜容积率＜2.3
成交价3.203亿，约707.7万/亩
楼面价最低约4646元/平方。
依据每亩成交的价格看目前宝田置业的成交的薛2019-2号为地王，但是房价的成本主要的指标要看楼面价，楼面价也由容积率决定，鸿鑫地产的昂利大厦地块容积率1.6明显小于宝田地产的2.3.所以昂利大厦地块的楼面价明显高于薛城城南的这块地。
因此我们认为目前枣庄土拍市场（滕州除外）真正的地王还是鸿鑫地产昂利大厦地块，鸿鑫教主依然是该地位的保持者。
新城碧桂园项目
那么今天探讨的这块地能到什么高度？
根据规划局及住建局要求：售价不能明显高于周边楼价。谁才是参照物？
即是精装修又是周边的只有是碧桂园了，我们知道新城碧桂园项目分为南北区，北区大都是高层精装去年开盘价最低7000+，今年开的大都是南区小高层约9500-10500之间。
依据容积率看南区的价值是大于北区的，这与该片区北底南高的地形有关，南区低楼层北区高楼层布局，从一号地的规划指标看：一号地的布局依然类似于碧桂园。
那么碧桂园售价将是一号地的绝佳参照物了。
目前首拍的是一号地的北地块，相对于碧桂园的北区高层，从南区小高9500-10500的价格看，我们预算出北区高层的现价值在8500-9500区间。但你看锦绣华城这种低品质盘的价格区间7500-8500，我们倒是认为碧桂园的性价比颇高了。
那么一号地北地块明年会到什么高度，参照的价值是多少？
好了，我们算出来北区碧桂园高层的价值区间为8500-9500，那么一号地我们认为价值会高于碧桂园，如果还是碧桂园同档次开发商开发的话，我们给出价格预期在9500-10500之间。但是碧桂园的价格我们是低估的，因为碧桂园大都是大户型（140平-220平），显然把单价拉低了，因此我们认为如果换成小户型100平-140平的话，那么该地块我们给出的价格预期在10500-11500之间。
理由：毗邻文体中心、舜耕中学东校区的利好等，最大的利好是核心区无地可卖了，就是稀缺性。
孙宇树作品
因为决定楼盘的价格因素太多：楼面价、开发商品牌、装修档次甚至户型的大小。但其售价本质最终由市场决定。
至于土拍的楼面价我们是无处预知的，因为各开发商的开发成本是参差不齐的，每平的预期售价减去每平的成本即是开发商所能承受的最高楼面价了。
由于该地块处于新城的核心区，并不缺乏追捧者。目前看市中区的房地产市场疲态已现，新城和薛城城南依然保持热度，但这种热度会维持多久？或者说政府还能托市多久？
其他地块价值性会如何？南石片区传言的重大利好会到来吗？后期我们在做研究！