它对今天的上海而言
是触不可及的高分圣地
是独特风情的江南水乡
也是长三角一体化的辐射中心
黄浦江起源于这里 孕育出灿烂的海派文化
江浙沪在这里交界 缔造出便利的物流网络
它就是上海西门户——青浦
本期五大新城篇我们一起走进青浦新城看看
01
青浦新城位于青浦区正中心
北至沪常高速
南至沪渝高速
西至青浦大道-三分荡
东至老通波塘
主要由香花桥 盈浦 夏阳三个街道以及
重固 朱家角镇的部分面积组成
就轨交而言
地铁17号线有些姗姗来迟
2017年青浦才真正迎来地铁
这速度甚至比临港还慢了四年
对青浦新城而言
这条线路并没有路过繁华的市区
终点选择在虹桥火车站
就像2号线往上海西部的延伸
相比直接穿过市中心的9、11号线
不得不说17号线能级低了许多
但好处是
相比松江、嘉定两个新城
青浦地铁房的供应时代来得更晚
以至于至今青浦都是上海地铁新房的供应大户
相比轨交，自驾的道路体系了丰富太多
东西向沪常高速 沪渝高速 松泽高架 沪青平公路穿过新城
其中松泽高架对青浦新城来说意义重大
松泽高架是青浦区第一条高架路
于今年初正式通车
东联大虹桥
西联青浦新城
开通后从青浦新城自驾到虹桥枢纽仅需15分钟
南北向可以走绕城高速 外青松公路 赵重公路
如此发达的公路体系让快递公司来了就不想走
医疗方面 这里目前有
三乙医院复旦附属中山医院青浦分院
以及二甲医院青浦中医院
未来青浦新城还将引入两所三甲医院
分别是复旦附属中山医院青浦新城院区
红房子医院青浦分院
还有面向长三角的长三角智慧互联网医院
就医疗资源来说
不仅青浦新城 整个青浦区的实力都较为薄弱
好在未来可期
教育资源方面 目前比较优质的公立学校有
青浦实验小学 实验中学
青浦第一中学等
目前青浦区实验中学已确定与上海师范大学建立合作
未来的教学质量有望更上一层楼
除此之外
新城附近还有不少优质的民办学校
比如从幼儿园到高中全龄段覆盖的青浦兰生复旦学校
还有上海青浦平和双语九年一贯制学校
在教育资源整体偏弱的郊区
可以说民办学校给众多鸡娃家长带来一丝曙光
在“十四五”期间
青浦新城还将争取引入一所高校
目前正与复旦创新学院洽谈
不管怎样
就目前的教育资源而言
青浦新城并没有像临港、松江那么富有优势
而说起商业
青浦新城也仿佛延续了2号线末端长宁的风格
从汇金路到淀山湖大道
每一站都有不同的地铁上盖商业
汇金路的宝龙虽然体量不大
对南面的崧泽华城和新城盛景两大社区的人们来说
是最近的购物消费去处
到了新城站
由绿地打造的32万方TOD综合商业体
由独栋办公、甲级办公五星级酒店和5万方的商场组成
堪称青浦新城未来地标建筑所在
再接一路向南到淀山湖大道
吾悦广场、怀盛399、北极星广场一路连缀
到了地铁站更有万达茂和东渡蛙城两大商业
光是这一站的商业体
林林总总就有近90万方
可以说青浦新城的商业配套堪称五大新城之首
总的来说
青浦新城的配套资源并不均衡
商业是一大亮点
但教育和医疗真的有待改善
而这些并不妨碍大家对青浦新城持续看好
02
如果说长三角一体化是关系国运的存在
那么青浦新城就是其中一根重要纽带
五大新城中只有青浦直接与江浙两省接壤
地理位置相对更具优势
为了把位置优势发挥到淋漓尽致
青浦未来将斥资410亿打造青浦新城枢纽
集城际铁路 市域铁路 城市轨道于一体
交通规划在新城中算得上十分出色
因此在未来的青浦新城站
不仅有上海地铁17号线
还有连接虹桥前湾到水乡客厅的城际铁路
未来还将分别接入浙江嘉兴以及江苏省水乡旅游线
南北走向还将建有贯穿上海四区的市域线嘉青松金线
虹桥枢纽对于江浙的邻近城市来说或许还是太过遥远
那么西南角的青浦新城作为区域交通节点就显得十分合适
这还不算完
新城枢纽的建成或许在遥远的以后
然而眼下青浦的位置和公路网最利好的当属物流企业
2020年
青浦区快递产业首次突破千亿元大关
成为青浦首个千亿级产业群
这里聚集了10家全国和区域快递总部
已上市的7家民营快递企业中
5家总部设在青浦
比如大家熟悉的韵达快递
总部就在青浦新城范围内
除了长三角一体化和快递公司
青浦新城还有什么动人之处？
有多少人是因为青浦喜欢青浦新城小桥流水的环境而选择这里的
可以扣个1
整个上海属青浦的水系最发达
走在这里很明显的感受就是
不用多长时间
你就能看到一座小桥横跨在河流上
处处都是河景房
相比起上海的一江一河磅礴气势
这里的小桥流水更多的是静谧婉约
自然环境无疑是青浦新城的一大优势
和同样以环境著称的嘉定、松江这些新城相比
青浦新城更能坐实都市水乡的文旅IP
甚至在规划者们的设想里
依托发达的水系探索日常化的水上交通也不是不可能
03
宜居青浦新做到了
问题是这里宜业吗
从十四五规划来看
青浦新城的产业类型丰富
五大片区规划的都是当下风口产业
包括氢能 人工智能 生物医药 保税区 电子信息
总面积加起来相当于五个市北高新区
无论是规模还是产业分布
青浦新城产业这盘棋很大
但是这本身也是一件让人怀疑的事
参与到全市最卷的产业抢人大战中
青浦新城真的会有优势吗
类似人工智能、生物医药这类高新产业的发展难题
很大程度来源于人才的稀缺
张江、临港乃至嘉定菊园都早有布局
产业框架基本成型
对人才具有较大的吸引力
安亭依靠汽车产业助力氢能发展
形成产业闭环
反观青浦新城
除物流仓储外
并没有其他行业的发展基础
站在风口固然能加速发展
但从0-1突破并最终形成规模经济一定十分艰难
况且青浦区的年GDP连续几年排名在上海倒数五位
是五大新城中生产总值最低的那个
是否有充足的财力来扶持这些风口行业的发展不得而知
或许是意识到了这一点
青浦新城明智地打造了中央商务区的概念
除了建设32万方的绿地综合体
更重要的是引入江苏高投集团
打造一个21万方金融聚集地
未来重点引入基金行业
在青浦新城站北面
还将有22幅地块将用于建设商办
未来青浦区的天际线高度在这里刷新
对三轨交汇的青浦新城来说
似乎的确有发展商务办公的优势
然而对上海西部乃至长三角而言
商务出行更为便利
规模更大、辐射范围更广的大虹桥还在疯狂拍地
青浦新城CBD想要发展起来
更大的可能性的之后外接大虹桥商务区的外溢
从另一方面来说
上海郊区CBD的发展案例并不算少
然而成功者寥寥无几
早在十多年前
南翔就提出过建设近郊第一CBD的设想
事实却是当年兴建的众多商务楼最终都不得不改造成loft对外出售
甚至就在青浦新城内的万达茂、宝龙也做过商务办公的美梦
如今也变成了月租三千的酒店式公寓
不难看出
青浦新城实现中央商务区的美梦
一定会经历一个漫长的过程
04
聊完了产业规划
再来看看青浦新城的住宅分布
以盈港路为界
北面主要是香花桥街道
整体布局以工厂园区为主
主要的住宅团组有漕盈路站北面的清水湾社区
和沪常高速南面的民惠佳苑
两大团组之间品质差距较大
其中品质较高的小区当属葛洲坝玉兰花园
低容积率配上法式园林景观
建筑外立面全部采用干挂石材
妥妥的豪宅配置
在疫情后
这样的改善产品也得到不少青浦本地人的青睐
原本销售成绩不佳的它最后一期产品也成功触发积分
而在盈港路南面
生活氛围十分浓厚
整个青浦城区从老城开始向外扩张发展而来
在难以承载日益增长的人口压力后
老城周边的土地率先开始建设
在青浦新城站南面
清一色上世纪八九十年代的房子
这里是老城浓厚生活气息的延续
和嘉定新城相比
青浦新城并不能给人焕然一新的感觉
相反地
它甚至有点旧
2010年后
青浦新城的初期建设开始了
地铁17号线和盈港路的修整产生了大量动迁
汇金路地铁站南面在那时承建了大量的动迁安置房
崧泽华城就是最具代表性的那个
整个社区共分为6期
总占地面积33.2万方
共计房屋3790户
目前的挂牌均价在3万5-3万8之间
比起其他动迁小区
这里的自然环境好出太多
大量的人口导入也直接把汇金路站的商业人气拉满
那么青浦新城把它最新的面貌放在了哪里呢
答案是淀山湖大道
从汇金路至漕盈路断断续续都有新房入市
但都是零星分布 并没有形成规模化的社区团组
而在淀山湖大道站
从2015年之后
这里迎来了大量商品房开发
除了首创的七期产品
这里还聚集了碧桂园
融信 融创 中南等开发商入驻
整条17号线自西向东
除了大虹桥
最新的版块当属淀山湖大道
然而沿线不断的新房供应也*压打**这里二手市场的积极性
青浦新城的真实房价很长时间都被定格在4万出头
难有大的提升
对于不少刚需来说
这或许是一个不错的上车机会
但是面对虹桥火车站的换乘和通勤时常
很多人还是犹豫了
对他们而言
工作在新城生活在新城还只是一个美好愿想
青浦新城更多地被当作2号线为刚需所做的延伸
只不过这个选择还有些鸡肋
完全当睡城离市区还有点远
当一个独立的城市却很难找到满意的工作
很多人把青浦新城的未来寄托在大虹桥的辐射与华为的迁入
然而这两者的发展成熟或许还需要数十年以上
这漫长的时间甚至足够一个家庭从这里置换到别处
不得不说
这是青浦新城目前的尴尬处境
05
但对于新城来说
最值得期待的不正是未来么？
正是因为考虑的够长远
城市规划才注定宏伟远大
正是因为新城的目的是服务人民
所以才一再强调生态与人文这些软性基因
和松江嘉定对比而言
青浦新城显得不那么成熟
但足够成熟的确缺少更多的想象空间
在每个新城都争相抢夺资源
争奇斗艳的这个时代
青浦新城能坚持生态特色发展下去
我想这就已经很好了
根基与未来同在
从历史走来 向未来走去
才谓之城市
好了
本期视频就到这
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下一期我将为大家带来五大新城的完结篇
奉贤新城
东方美谷真实的能级有多少？
奉贤新城未来的增长极有哪些？
除了房价够低，奉贤新城还有哪些值得关注的地方？
想知道答案的小伙伴记得提前关注我
下期不见不散
参考资料来源：
1.《青浦新城“十四五”规划建设行动方案》
2.《青浦新城，从规划图向施工图、实景图大步迈进》
3.《有初中，青浦新城中央商务区和未来新城样板区8幅地块启动收储》
4.《青浦新城超强规划，看这一篇就够了！》
END