曾几何时，江宁只是南京的一个县，随着“撤县设区”，区域地铁、高铁、商业等各项配套逐步完善，大量主城区居民及购房者开始迁居江宁，江宁的房价也有了一个质的飞跃。
目前来看，江宁作为南京面积最大、经济最强区域，逐渐成为购房者的置业热土。交通方面，江宁北有南京南站，南有南京禄口国际机场，还有已经建成运行的南京地铁1号线、3号线、4号线、s1号线，及正在建设的南京地铁5号线等，无论是出国、出市等都非常方便。
商业方面，已经逐渐形成百家湖商圈、东山商圈、大学城商圈、胜太路商圈等，完全能满足江宁人购物需求。其中，百家湖商圈更是凭借景枫kingmo、21世纪*阳城太**、江宁金鹰等，成为南京第二个“新街口”。
不仅如此，近年江宁的教育、医疗、产业、企业等都有高速发展，在此背景下，江宁的房价也不断水张船高。近期，江宁百家湖、九龙湖多个品牌楼盘二手房成交价纷纷站稳4.5万/㎡、4万/㎡的房价，还是让很多购房者表示看不懂，毕竟主城很多区域房价与此相当。
先来看看江宁二手房近一年来，二手房房价涨幅情况。根据最新数据显示，4月江宁二手房挂牌价25621元/㎡，参考均价24632元/㎡，按照这个价格来算，在江宁购买100㎡房子，总价要246万左右，首付74万左右。
若按照利率上浮10%，*款贷**30年，等额本息来算，每个月还款约9650元/㎡，这个首付和月供，对于很多买房人来说压力还是不小。也难怪，不少人直言江宁的房价马上也买不起了......
不过，这个只是江宁区的均价，因地理位置、配套等各种因素，价格也有所不同。今天，掌柜君实地踩盘了江宁部分地铁盘、学区房、刚需房，带来最新楼盘打探，供不同买房人购房参考。
一、优质学区房
掌柜君首先来到九龙湖板块，这个区域因为拥有北小学区，便捷的交通、完善的生活配套，越来越受到改善人群的关注。
作为万科进驻江宁打造的第一个产品，万科金域蓝湾也算是早期九龙湖开拓者，从首开当时的1万/㎡左右，到目前二手房突破4万/㎡大关，不仅仅是因为万科超强的品牌实力，更是因为其拥有北小江宁分校这一较好的学区。
整个小区是九龙湖板块的品质大盘，由67栋楼4552户组成，不仅有高层，还有别墅。小区交付至今已有9年多的时间，由于万科物业精心维护与管理，小区历经风雨，仍然显得比较新。
目前来看，小区均价为37367元/㎡，目前房价整体较高，主要针对江宁及区域改善和刚改人群，对购房者的资金实力要求较高。小区最高成交单价高达40808元/㎡，这样来看，比目前江宁区均价（24632元/㎡）高了近1.6万/㎡，主要还是因为品牌房企、精装交付、北小学区等因素造成。
学校配套来看，万科金域蓝湾自带幼儿园，即金域蓝湾幼儿园，而作为现在江宁改善楼盘，其业主学历、素质都较高，自然对教育重视程度也不同。小区的小区和中学学区是北京东路小学江宁分校（即目前的江宁开发区学校），这是一所公办性质9年学校，也是目前江宁比较好的学校之一，师资力量雄厚。
小区门口自带商业街，目前已经蓝湾咖啡、座上客、苏果、建设银行、餐馆等各种生活配套，满足业主日常生活需求。另外，小区对面还有各种儿童兴趣补习班、教育机构，业主会选择课外时间为孩子选择更多的教育。
除此之外，小区距离百家湖CBD不远，景枫KINGMO、21世纪*阳城太**、江宁金鹰等众多商场，也是业主闲暇时购物好去处。值得注意的是，与万科金域蓝湾仅一街之隔的骏景华庭，由7栋楼964户组成，目前二手房均价为32014元/㎡，相比对面的万科金域蓝湾低了5000多元/㎡。
配套来看，小区周边有已经建成运营的南京地铁1号线百家湖站、3号线九龙湖站，距离小区约2公里。门口还有多条公交线路可直达地铁站，从而通达全城，总体来说，公共交通比较便捷。
但值得购房者注意的是，该小区目前还有部分新房待售，之前均价约1.5万/㎡，后期上市价格待定，但与现在二手房32014元/㎡的均价还是有一定价格倒挂，值得买入。其与万科金域蓝湾共享多数生活配套，但与之不同的是，小区幼儿园为江宁天赋幼儿园，且小区南侧和东侧为安置房小区，物业管理混乱、人员相对较杂，居住环境不是很好，对小区也会有一定影响。
总体来看，这两个小区中小学学区一致，唯一不同的是幼儿园学校，但仔细相比，万科金域蓝湾在开发商品牌、实力、物业等方面，都要远好于骏景华庭。但对于买房人来说，具体还是要看手里资金和首付情况。
二、地铁房
江宁目前交通较为便捷，地铁也是贯穿全区，也就有不少楼盘自然成为地铁盘。掌柜君今天重点实探了九龙湖站旁的中粮彩云居和河海大学站旁的天泰青城苑，具体情况如下：
中粮彩云居位于南京地铁3号线九龙湖站西侧，紧邻地铁口，可谓是名副其实的地铁房。作为央企精心打造的楼盘，经历7年多的风雨洗刷，在物业的精心维护下，整个小区依然显得很新。
整个小区共10栋楼，有1107户组成，体量不大。周边主要是东南大学江宁小区、铜仁医院、南师大江宁分校，以及多个企业和公司等。据了解，小区当时购买人群主要为东大老师和旁边医院医生等，居住人群素质较高。
小区西侧为南京师范大学附属中学江宁分校，是一所国有民营性质的全日制寄宿学校。学校由幼儿园、小学部、初中部、高中部和国际部组成，是目前国内规模最大、层次最高的民办学校之一。而区域的清水亭学校也是归其托管，教学质量有一定提升。
同时，小区南侧为东南大学江宁校区，东南大学作为南京仅有的2所985高校，其师资力量、教学水平都是毋庸置疑的。
目前二手房均价29267元/㎡，且多以小户型为主，面积涵盖30多-110多㎡，总价最低百万起，对于刚需和投资客来说，都是能买得起的小区。最主要的是，除了地铁之外，小区周边还有多条公交线路，能直达江宁多个区域，乘坐地铁也能直达南京各个区域。
但整个小区周边缺乏大型商超，需要向北去百家湖CBD，或者向南去秣周东路的砂之船，这一点是有待改善的。值得注意的是，小区周边有九龙湖、东毛湖、上秦淮湿地、杏花村等生态环境资源，是其他区域所无法比拟的。
随后，掌柜君来到位于将军大道沿线的天泰青城苑，其位于南京地铁S1号线河海大学站西侧，整个小区由南京天泰建设有限公司开发，物业为南京永和物业管理有限公司。小区为板式建筑，由3栋楼1147户组成。小区交付至今已有7年多的时间，由于物业管理及时，小区外立面整体较新。
小区隔壁就是河海大学江宁校区，周边还有不少企业、单位，如国家电网、赛燕然科技产业园、中航工业南京机电等。目前二手房均价为27596元/㎡，比较适合周边工作人群，但房价整体均价较高，对购房者的首付及资金要求较高。4月该小区成交均价在2.7万-2.9万/㎡不等，但户型偏小，总价不是很高，但户型来看，适合单身或者情侣居住，对投资客来说，比较适合。
但也有部分不好的地方，靠近将军大道、佛城西路、佛城东路，会有部分噪音污染。不过，小区西侧紧邻将军山风景区，南侧为牛首山河，周边还有牛首山风景区，自然环境优美，适合周末出游散心。
总体来说，这两家小区都在地铁沿线，且都有小户型房源，总价不高，可适合刚需和情侣居住，对投资客来说，可以考虑投资出租收益，也是个不错选择。
三、刚需房
除了上面的学区房、地铁房，掌柜君今天还实地打探了两个刚需盘，总价不到200万，对刚需买房人来说，可以根据个人情况，重点考虑下。
殷巷新寓整个小区于2002年建成，共有297栋楼，共11328户，可谓区域体量最大的二手房小区。整个小区容积率仅1.30，多为6层房源，经历17年的风雨，目前多个楼栋外立面已经破旧，小区内部管理也较为松散，物业维护不及时，内部环境较差。
同时，因小区早期周边多为外地人、打工者的聚集地，所以人员素质参差不齐、人员杂乱，居住环境也有待改善。这也是小区破旧、价格涨不上去的原因之一，虽然小区破旧，但好在价格低，还是有不少买房人会愿意选择购买，近期小区成交均价在2.1万-2.4万/㎡，且多以65㎡小户型，总价150万左右，首付45万左右，*款贷**压力也不大，适合在附近工作的刚需，对投资客意义不大。
小区西侧为南京清水亭幼儿园，对业主来说，可以让孩子在家门口上学。还有南京师范大学附属中学江宁分校清水亭学校，该学校是南京师范大学附属中学江宁分校托管 ，对学校的教学水平及质量有一定积极作用。
对于刚需买房人来说，小区体量较大，物业管理不及时，对居住环境有一定要求的年轻人可能会比较介意，但总体是个不错的买房机会。
最后，掌柜君来到位于江宁区禄口街道的空港公寓，距离南京地铁S1号线翔宇路北约600米，目前二手房仅14707元/平米，多以小户型为主，总价最低百万起，首付30多万，对于刚需来说，是个非常不错的选择。
小区为板式建筑，由82栋楼构成，共2748户。小区交付至今已有4年多的时间，虽然小区外立面还是比较新的，但内部物业管理及维护有所怠慢，业主违停、东西乱放等情况比较多。
整个小区容积率仅1.20，均为7层，居住舒适度相比周边小区，有一定优势，但小区绿化率仅24%，且管理不及时，内部多个绿化有待改善。
配套方面，小区周边有已经建成的福泰隆购物中心、盛庄生活广场，以及小区底商，包括了超市、药店、银行等生活配套。还有正在建设的中南棉花塘，预计今年下半年开业。
与殷巷新寓一样，小区最大的问题是内部环境有待改善，虽然也是地铁房，但距离主城较远，比较适合在周边工作的刚需人群上车。
总体来看，这两个小区都属于刚需房，对刚需买房人来说有一定价格优势，但小区的问题也很明显，物业管理不及时、内部环境亟待改善、居住人群较杂、后期转手难度可能较大，比较适合地缘客户，买房人需要慎重考虑。
看完以上这些学区房、地铁房、刚需房，当然只是一部分，我们后期还会继续给大家推出二手房介绍，以满足不同买房人群的需要。