今天，不谈住宅，来谈谈公寓。原因很简单，我们对公寓有太大的敌意和太多的误解。

公寓能投资吗？很多人的固定印象中，公寓，就是投资黑洞，投资公寓=掉坑里。这是对公寓最大的误解，这个结论本身就有逻辑错误。

你正在用住宅的投资收益去生搬硬套公寓投资，其实找对了打开方式，公寓也可以成为好的投资选择。

Part.01

认清公寓投资属性

投资住宅的大多数人，并不靠租金赚钱。找到有发展前景的片区，入手一批可以捡漏的低价房源。放上几年，等房价涨上来了，转手给卖了，这个周期最好不超过5年。投资住宅是为了赚取房屋升值之后的差价。

如果按照这种获利方式，显然，住宅的价值绝对优于公寓。公寓转手，需要高额的税费，并不适合短期持有。但住宅和公寓压根就是两种不同的产品。公寓用的是小成本，低总价的资金投入，去赚取稳定的租金现金流。尤其现在的楼市大环境，投资住宅，短期持有根本就挣不到钱，甚至持有成本要远远高于转手收益。

公寓，更像是生产工具，成本低，用最小的投资去撬动相对更高的现金流。在没有房票的情况下，你有限的资金，换成优质的不动产，依然能让钱生钱。

公寓的投资回报案列：

数据来源：安居客

数据来源：安居客

我们以鄞州印象城旁的钱湖天地为例，二手挂牌均价1.4万，买一套40平米大概56万，首付28万，*款贷**28万；月供2000元，然后租出去2000元/月，实际还款变成0元；五年以后原价56万的公寓卖到80万，实际上只付出了28万、盈利达52万，平均一年10万、每月8000的利润。

当然这是理想的状态，现实中还存着在空置期，物业维护，水电商用，转卖税费高等问题。但公寓投资是一项长期投资产品，通过小成本投入，去赚取持续、稳定的租金现金流，因此拉长投资周期，提高出租率，便能有效的控制成本。目前公寓的投资年回报率在3%-5%，算中规中矩，但对于手头尚有小额闲置资金，又求稳的保守派投资者来说，是一种比较稳妥的投资方式。

Part.02

找对公寓经营方法

在现在并不乐观的租房市场，有个细节，你一定不能忽略。

什么样的房子更好出租？

有地铁、小面积、公寓、带装修、房龄新。

更喜欢独处，更注重隐私，更喜欢舒适的95后、00后已成为租房主力军，即便是市中心的老破小，也不再是不愁出租的香饽饽。相反，某些市中心的小公寓，租金高于市场水平，却仍是非常吃香。

在高教园区学生集中的地方，公寓月租金在1500元-2000元，在鄞州南部商务区，东部新城这些CBD区域，写字楼密集，上班人群多，公寓的月租金基本在2000-2500元；在三江口较新的公寓，月租金已达到3000-5000元。有朋友三年前买的40㎡环球罗蒙城的小公寓，托管出去，月租在1800元，这些现象正在反映宁波公寓变局。

在未来，投资公寓，用小成本，让钱生钱，必须要牢记两大准则。

【好地段，有人气】

随着宁波主城区土地供应减少，新房市场逐渐向外扩，主城区新建住宅日益减少，且价格不断走高，已不是投资的上佳选择，而公寓占领优质地段，价格也远远低于住宅。当然也不是主城区所有的公寓都值得入手，在地段选择上掌握以下原则。

1、公寓在城市已经完全成熟的片区，片区内人流量大，流动人口多，租赁需求大。

今年4月印象城商圈的宝龙广场开盘，推出公寓和商铺，公寓均价1.6万，总价100万左右，目前仅余十几套在售，去化速度在公寓盘中可谓惊人。项目周边住宅小区众多，印象城、钱湖天地、巴里新地等商业广场集中，又正对地铁3号线出入口，因此得到市场的认可。

△泛迪中心区位图

年底，在*江老**东片区的李惠利医院对面将开盘的泛迪中心，也是一个成熟片区内的项目，是集住宅、公寓及商业的综合体。周边老小区多，商务楼集中，同时临近地铁4号线（在建）的白鹤站和兴宁桥东站东，具备良好的租赁承接条件。

2、公寓择址在城市商务区，或周边有产业支撑，有强大的租赁需求。

在宁波，哪个区域的租住需求最为旺盛？除了老城区，还有东部新城，作为宁波高端商业最集中的东部新城，同样的地段，同样的配套，住宅已4W+，而公寓仅售1W+。在东新上班的工薪族，买不起住宅，要么选择买公寓要么选择租房，因此东新的公寓也是非常火爆，例如上湖城章的公寓项目上湖橙+，公寓均价1.8万，6月推出以来，700余房源目前仅2套还未备案。

3、紧邻地铁口，地铁不仅能把更多的人流带入公寓，还能把公寓内的租客带到他们所需要去的商务办公区。

宁波在售的相当一部分公寓，都是紧邻地铁口，甚至是多条地铁交汇处。除了上面提到的几个公寓盘都在地铁口，其他还包括海曙中山路上的恒厚阳光一品、东新板块的紫荆汇、奉化红盘保亿未来风景里的公寓项目U²公馆等都临近地铁口。

【小面积，低成本】

房屋出租都有一定的风险，就是空置期和房屋维护等。这时候就要关系到什么样的公寓值得买了。除了入手小面积房源，保证低成本以及易出租以外，还要注意以下两点。

1、高利用率，提高租金溢价率。

“买一层送一层”，相信很多人对这个词并不陌生。市面上的公寓产品大部分都是主打这个口号。所谓的买一层送一层，其实就是复式设计，一般4.5米的层高，隔成二层居住空间。

复式公寓效果图

复式公寓主要分为LOFT复式和双钥匙入户两种产品，优劣对比参见上表。目前宁波市面上在售的公寓以LOFT复式为主，双钥匙入户的户型仅恒厚阳光一品有售，对于投资客来说，最大的优势在于买一套公寓，能租给两户不同的租客，独立互不打扰的体验，也将提高租金的溢价。

恒厚阳光一品50方双钥匙户型平面图

2、自身有商业配套，自带租客。

所谓“近水楼台先得月"，如果项目自身带有商业办公，商业综合体等配套，产生的租客群体也会相当可观。例如熙汐LOFT，依托欢乐海岸约23万方的大型shopping mall，体量比鄞州万达大1.6倍，同时周边分布着50多栋办公大楼，汇聚了十万多常驻办公人士，充足的需求可稳定出租率。

欢乐海岸公寓项目熙汐loft区位图

PART.03

把握市场风向

有谁能想到天天餐桌上见的猪肉，在当下会成为新的风口。市场瞬息万变，每一个蛛丝马迹都不可放过，把握住市场的风向，投资才能稳赚不赔。

政策：公寓落户

今年9月15日开始，宁波公寓可落户集体户口，大家都知道集体户含金量不高，虽然能落户、能读书，但需要服从调剂分配，不少人对此不以为然。其实呢，这也是一个不大不小的利好，能集体户读书，至少比不能落户强不少，

只要有政策，总会有符合政策相关需求的对象，这一划拉，至少把公寓的口子变大了很多，在这一波政策的推动下，公寓市场也火了一阵。这不是坏事，是好事。

金融：买房跑赢理财

有数据统计，中国家庭住房资产占总资产的比例高达78%。除了买房，中国人的财富基本无处安放。为什么中国人爱买房？因为买房是一个绝对跑赢大多数理财方式的投资行为。

股票、理财、网贷这些传统的金融投资方式，需要充足的专业知识，时时了解市场行情和动态，对于普通非专业人士来讲，要么走保守路线，要么就被套牢。再说不动产投资，商铺的回报率一年不如一年，这年头生意不好做，大家都知道，自然商铺的收益率也高不了；写字楼与普通人无关；大面积类住宅则是“转手毒药”；郊区住宅价格“2万内”抢不到；市区老破小也奔3字头而去。

我们还有什么选择？其实宁波在售和待售的公寓项目也不多，政府对于出让土地的商改住限制极多，因此好地段的公寓也日渐稀缺。

对于投资公寓而言，想清楚以下这三点，就差不多了：

1、通货膨胀的年度累计；

2、租金的增幅比例与月供成本的关系；

3、「跑赢」是比「上涨」更重要的买房逻辑。

如果还有自住需求，那就更稳妥了。

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