想了解假倒挂板块，那么先要辨别什么是真倒挂板块！看看那些被吹捧的真倒板块真倒挂盘怎么来的！有了对比，才知道什么叫假倒挂盘、假倒挂板块！
在南京河西南，新二手房价的价差，绝对是近些年所谓新房倒挂的典型！
那我们来看看实至名归的倒挂盘和倒挂板块有上面是如何形成的——
真正倒挂板块——河西南
第一：河西南倒挂基础是什么？
新房价格远低于二手房价格！价差在5000元/㎡--20000元/㎡之间。
第二：河西南什么时候开始倒挂？
2016年底，新房价格明显低于二手房价格。那时候的河西南五矿崇文金城刚交付半年，但二手房价格突破4万元/㎡！同小区新房销售价格35000元/㎡。同片区新房价格都限制在35000元/㎡以内。
第三：2016年底，河西南新房价格凭什么值35000元/㎡，又凭什么限制在35000元/㎡以内？
不管是南京也好，还是全国其他地方。新房价格都是政府规定的！所有的新房价格都有他的限制标准。想了解南京新房限价标准，可以看看阿鼎之前文章补习下——
阿鼎给大家总结现今南京市场上新房定价标准基准线，仅供参考——（记住）
毛坯房销售价格≈18000元/㎡+建安成本及合理利润10000元/㎡+（实际楼面价-18000元/㎡）*10%
精装修销售价格=毛坯房销售价格+装修标准。
而五矿崇文金城在南京土地限价之前拍得，楼面积仅为10721元/㎡，卖25000元/㎡已经是暴利，何况35000元/㎡的。当年河西南“星8客”低成本抱团涨价，没有政府允许，价格不可能通过的。 限价35000元/㎡，算是政府为了激活市场，给河西南开发商的彩头，让河西南先涨，带动全南京房价上涨，以便于全南京新房库存去化！
第四：凭什么2016年下半年五矿崇文金城二手房值4万元/㎡？
如果仅仅以河西南一年新房涨价10000元/㎡，你就太小看政府态度了。2016年5月13日，葛洲坝豪夺河西南住宅用地，楼面价45213元/㎡，一举成为南京地王！历时5年无人打破！
河西南楼面价从1万多元/㎡，直接干到了4.5万元/㎡，傻子都在怀疑，葛洲坝这次是上面找来的托。但是上面要的就是这个效果，用这个托，彻底托起南京后劲不足的市场！这是上面给市场打的强心剂！告诉买房的投资客在这鸟不拉屎地方： 不要怂，就是干！国企已上！ 现在楼面价都上45213元/㎡了， 过几年河西南房价必然上6万，冲7万！
市场随之相信南京房价在暴涨，客户纷纷来河西南抢房！
河西南集中开盘，数千人一起排队，上万人一起抢房！而这种现象开始蔓延到南南京的其他板块， 南京市场上疯狂了！
2016年下半年，五矿崇文金城一期刚交付半年，就有人借着势头，把二手房卖超过4万元/㎡！市场一片哗然！河西南五矿崇文金城同一小区，啥都相同，新房卖35000元/㎡，二手房已经卖超过40000元/㎡，差价5000元/㎡！
从此南京开始出现“倒挂盘”三个字！
这所有的一切，都是因为上面强行立标杆，让葛洲坝45213元/㎡楼面价豪夺南京地王的效果！这块地价，已经过了5年，始终无人打破，预计一年内依然无人打破！
继葛洲坝G14的4.5万元/㎡标杆楼面价之后，上面对新出让的土地价格及新房销售，进行明显控制——河西楼面价重回2万+元/㎡，慢慢往上增加；2016年到如今，新房销售价格控制在3.5万元/㎡后慢慢往上增加，到了现在5.5万元/㎡左右。让市场上疯抢河西南房子，造成南京楼市一片繁荣景象。
河西南新房市场在疯狂的抢抢抢的同时，部分抢不到的客户又开始流入河西南二手房。河西南二手房房价在2016年葛洲坝G14土拍后，急速上涨！2016年底已达4万元/㎡；到2018年的多数5万元/㎡；到2019年部分上6万元/㎡；到2020年多数上6万元/㎡！
整个河西南的二手房均价，几乎在每年以1万元左右的结果上涨。而河西南二手商品房小区每年成交在八九百套以上，在可售小区中，平均每个小区每年成交量能超过50套，几乎每个小区每个月都有数套成交！
虽然河西南二手房房成交量，不够养活河西南泛滥成灾的房产中介，但足以说明市场对河西南二手房的认可度。然后二手房成交量和成交价又反馈到新房上来。政府严控河西南新房价格，除了葛洲坝G14中国府项目，其他河西南新房预售价格都不高，之前的华润润府、河西金茂悦、建发珺合府、以及未售的深业、嘉华，新房价格都在5万元/㎡以内；两个大平层豪宅融创、万科不含装修包新房均价在5.5万左右。
河西南新房始终比二手房销售均价低到5000元/㎡到20000+元/㎡！让客户去不得不心动去抢这些新房！
再强调下：这一切，绝大多数功劳要归功于葛洲坝G14的标杆作用！
这才叫倒挂盘和倒挂板块！
现在我们总结下成为真正的倒挂盘及倒挂板块的条件——
第一：板块要有立的新房标杆！而且标杆和短期房价相比差距很大！
第二：二手房市场得到客户较好的青睐，有较大的成交数据认可，且二手房成交价在不断增长！始终比新房平均价格高出5000元/㎡价格！
第三：新房楼盘虽然都是限价，但政府也在不断定价中形成明显走高势态！
如此才能说明这个板块是有较大投资空间和真正的倒挂板块！
按照以上三个条件，放眼整个南京，除了河西，还有哪个地方敢说自己是倒挂盘或者倒挂板块？
江北核心区？燕子矶？南站？你在逗我么？
他们有的只有开发商的营销……
我们以所谓江核为例——典型假倒挂板块！
虚假倒挂——江北核心区
两年前阿鼎就和很多人说江北核心区摇不到号的不要急，急啥？反正不这么涨价！
结果呢？
从2016年8月到现在近5年了！
事实证明江北核心区几乎没涨价!
你是不是有懵了！？
那么火的江核近年没怎么涨价！？
江北核心区有的小区卖四万多了，怎么没涨？胡说八道！
你认为涨了你开心就好，目前江北核心区部分二手楼盘房价涨价，没有像河西南那样有政府背书，完全就是投资客和开发商的炒作，然后部分看的不够仔细的客户盲目下手造成的结果。但是有兴趣看看下文你就知道二手房实况了——
虽然三四月份江核二手房又有了些成交，价格还不错，但那点成交量阿鼎实在不好意思说的太难听伤其心。
你认为阿鼎胡说八道，但阿鼎只做专业判断，和公布结果—— 江北的高房价确实没有政府背书——
近5年没怎么涨价
2016年8月，江北核心区正荣润锦城新房销售均价29195元/㎡
2017年6月，江北正荣润江城新房销售均价31335元/㎡
2018年9月，江北核心区绿地海悦新房销售均价31339元/㎡——
2019年11月，江北核心区江与城新房销售均价30422元/㎡
2019年12月，江北核心区金地风华国际新房销售均价30064元/㎡
2020年6月，江北核心区金茂悦，新房销售均价31646元/㎡
2020年12月，江北核心区江畔都会上城，新房销售均价31389元/㎡
2021年5月，江北核心区长江时代，新房销售均价32702元/㎡
近5年，江核新房价格涨价也就3000元/㎡左右，和河西南涨了20000元/㎡相比，能放在一起比？
近5年房价差3000元/㎡，晚几年买又能如何？
200万*款贷**，每年利息十来万！省四五十万利息，妥妥可以有个更好选择……
可以安心选择
劝后面想买江核二手房的人，不如安心选择新房。若新房这次没有啥好楼层也不要急，只要你想买，这两年慢慢摇号，迟早能选到自己合适的！
按照这几年江核的新房走势，江北核心区在未来两年内，新房限价依然会在三万五以内，装修包绝对可能超4万元/㎡！
信不信随你……
其实原因很简单，因为政府压根就没想让江北暴涨！
如果政府想让江北暴涨，就应该如果当年造势河西南把葛洲坝G14地价拍到4.5万元/㎡，预期房价6.5元/㎡”那样——在江北至少拍一块楼面价超过3万元/㎡，预期新房价格能超过4万元/㎡的住宅！让这块地在冷风中吹着，做江北的标杆，给江北楼市一针强心剂！
但结果很显然，政府压根不会这么去做。
根据目前江北土拍价格显示，2年内江北楼面价都不可能突破3万元/㎡——
今年江北最贵土地NO.2021G03地价23554元/㎡，毛坯价格32000元/㎡，进装修肯定不35000元/㎡！楼面价离3万元/㎡还差6446元/㎡，所以江北新房价格离4万元/㎡也还早呢……
如此推理，在江核买了4万+元/㎡的二手房啥时候解套？最起码要3年起步，因为限售，至于能否保住利息不知道……
未来两三年，目前江北核心区在售价在3万左右的新房陆续交付，未来三四年江北核心区原3万左右买的新房成了二手房，陆续大批量到了可以出售的时候，大批量投资客准备脱手，你觉得该卖多少钱？
5万元/㎡？
按照江北近5年上万套新房出售，新房涨价才3000元元/㎡，再过三四年，到时候江北新房要是才上4万元/㎡，那让想江北二手房卖5万元/㎡就尴尬了……
江北的虚高二手房价不仅没有政府背书，而且过两三年可售房源量大于河西南这种比例，而政府也在源源不断注入低价新房。阿鼎实在想不到为何三四年后的人会大面积接受所谓5万元/㎡的江北二手房手……
发展需要 故不能暴涨
知道阿鼎为啥坚信未来一两年江核新房不突破4万吗？
因为这是政治正确！这是江北发展需要！也是南京需要！
江北CBD10年之内都不会用到“初具规模”，因为南京没有那么多产业支撑江北CBD！河西南河西CBD三期10年都建不好，啥时候轮到江北CBD崛起？
相关论述，同样可以看阿鼎前文——
未来十年江北核心区产业支撑只能靠研创园。这个可以从目前江北核心区的CBD和研创园商办建设规模和建设速度看出中长期产业需求走向！
政策决定产业，产业决定就业，就业决定人口，人口决定住房需求！
如果江北新房很快突破4万，江北安家成本太高。若江北核心区房价过高，会严重影响人才流入，随之会严重影响江北核心区产业区的发展。江北是要打造高新产业集群的地方，在江北核心区目前基本产业大多数尚未落实到位。这个本该是房价洼地的地方不在洼，有多少人还愿意去江北核心区卖命？
江北核心区新房价格快速上涨，影响江北新区产业的发展，那就完全与市、省、国家三级政府对江北核心区定位本末倒置……
当下的政府不会那么傻……
所以劝你也别傻……
江北3万多新房买买就算了，买不到等等还有。4万多的二手房，过两年买不迟……
其他板块，不再赘述，是否是假倒挂，自行对照分辨。