万科作为在国内开发商系涉足长租公寓领域的企业，在时间、规模、运营模式、产品的丰富度上都处在领先水平。
景晖智库首席经济学家胡景晖点评：万科目前作为国内开发商系涉足长租公寓领域的企业，无论在时间上、规模上、运营模式上、产品的丰富度上都处在一个领先的水平。
从2016年国家提出租购并举，通过一系列政策推动长租房市场发展，至今有几大主要运营商派系：开发商系、房产经纪系、酒店系和科技公司纯运营系。四大派系发展至今，目前来看，能够长期存在且成为市场主流的，未来很可能就是开发商系和房产经纪系。
酒店系限于其业务重心、产品类型的限制，很难做大；而以科技创新公司的纯运营系，基本上随着蛋壳、青客的爆仓和破产清算基本告一段落，或印证了这条路是很难走通的，因为纯科技创新和运营体系，既不像开发商具有雄厚的资金实力，具有从拿地到产品设计、到施工建设、到后期物业运营管理的综合能力，也不像房产中介系具有广泛分布的网点，收房和出房的成本、效率优势。大多数是嫁接在互联网和资本的故事上，所以，最终基本以失败告终。
所以，未来开发商系和房产经纪系会成为市场的两个主流。开发商系将以集中式长租房为主，而房产经纪系由于其先天的业务模式，基本将以分散式为主。长期来看，在可预见的15-20年内，分散式仍将是市场的主流。
开发商系以集中式为主，将成为为市场提供增量的主力军。开发商系会发挥其从土地端、资源端到产品设计、建筑施工、后期的物业管理、运营管理发挥其综合优势。结合保障性租赁住房的政策优惠和支持，去进一步做大增量，同时积极参与城市的存改旧改，盘活存量，成为一个长期的主力军。
纵观万科这17年的发展，特别是2016年之后统一在泊寓品牌下的六年，应该说取得了很多行业值得学习的先进经验，特别是以好产品、好服务为核心的双轮驱动，符合行业发展的本质。其产品覆盖也结合了不同的土地属性、不同的城市特点，不同的市场参与主体，兼顾了政府、国有企业和其他企业的特点，率先进行了多种形式的尝试，也取得了一些示范性项目的成功。特别是万科泊寓的六种运营模式，值得深入研究学习和在未来的长租房领域发展的各种实践中进一步丰富和完善。
2021年-2022年的今天，政策的主导方向放在了保障性租赁住房上。而未来我们认为，行业需要的是保障性租赁住房和市场化租赁住房*管双**齐下、双轮驱动，共同推动市场发展，以满足市场不同客户的需求，适应今天不同的市场参与主体、不同的市场参与资源的特性。而在这其中，市场资金的投资回报率和企业的利润率就成为未来决定行业发展的非常重要的两个因素。
在这篇关于万科泊寓的报道中，目前万科提出的长期发展战略思路是微利、可持续。我觉得有探讨的空间：如果长租房行业长期处在微利状态，可持续问题不大，但是是否能够做大做强？在租购并举的国家战略下，成为继购房之后的另外一个满足百姓居住需求的形式？这里存在着不确定性。
从其他企业，特别是开发商系长租房企业的实践来看，投资回报率要大于4%，在5%左右才可以实现通过REITs基金等形式的退出，才可能与现实的资本市场去对接。而参照发达国家的经验，行业的净利润率也应该保持在5%左右，即：5%左右的投资回报率，5%左右的净利润率，应该是这个行业合理的盈利目标和盈利水平。
如果低于5%的投资回报率，低于5%的净利润率，恐怕就会影响到行业的长期发展。投资回报率过低，社会资金的参与积极性就不高，就很难对接今天资本市场的各种资源。净利润率过低，企业也难以获得扩大再生产和长租的发展。
所以，客观来讲，长租房行业既不应该是暴利，也不能是微利。在微利的情况下，稍有市场的波动和企业经营管理的不良，就会给行业带来重大的损失。
综上，综合考量到政策支持、资源配置和企业自身的商业模式及经营管理，保持在一个适中、合理的投资回报率和企业经营的利润率，是未来行业获得长期健康持续发展的关键要素。这需要我们在政策设计、金融资本创新、资源匹配、企业精细化管理、企业商业模式打造上做进一步的优化和迭代。
【扩展阅读-资讯原文】
万科泊寓发展进入新阶段。于万科泊寓而言，坚持将产品和服务作为企业发展根本，持续优化产品和服务标准；在保障性租赁住房发展按下“加速键”的情况下，泊寓积极探索，加入保障性租赁住房建设。
万科泊寓坚持长租领域的扎实深耕。凭借先发优势以及进行的发展探索与扩张，万科泊寓在业内积淀了实力，规模位列行业前茅。目前，万科泊寓已完成全国化布局，业务覆盖全国33个城市。据克而瑞租售数据显示，2021年度租赁企业全国开业规模TOP15名单中，万科泊寓以15.7万间排名第一，较第二名龙湖冠寓规模高出5.7万间。产品线覆盖全年龄段市民。
在住建部发布的两批《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单，万科泊寓包含其中。目前，万科已有部分项目纳入保障性租赁住房。在人才住房项目上，万科亦在积极布局，帮助改善人才居住环境。
万科泊寓在企业整体“微利可持续”的前提下，积极持续探索长租房规模化发展，帮助城市留住青年人才。
目前泊寓已经形成六种业务模式，分别为集体建设用地租赁社区、自持用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府和国企租赁住房代建代管、与国企成立合资平台、轻资产“EPC+O”（产品+建造+运营）服务输出。