大家好，我是苏北哥！2024年似乎也没有留给楼市多少停留、踌躇的时间，新年的第一周就这样匆匆走过，转眼已到周末。
可能很多人还没有感觉到，距离今年元旦新街口那场数万人的跨年大联欢，已经整整过去了六天时间，只要再过三周时间，一月份就过完了；紧接着就是过年，掐指算来今天距离除夕仅剩下一个月（整整31天）。
赶巧的是，今年过年还比较晚，等到过完15元宵节，基本上2024年的一季度就已经过去一大半了！时间不等人！但楼市似乎还没有从去年阴霾中走出来，市场的预热还没有开始！舆论界和金融界对于2024年楼市的觉醒好像比较早，近来南京自媒体频频吹风“今年楼市预测发展方向”，纸面上给人一种今年即将触底反弹的感觉。
金融界是决心在这一年彻底改造楼市旧有的发展结构，3500亿的PSL为2024年的“三大工程”，房地产新发展模式建立，添加了第一把火！然而2024年楼市究竟会怎样？可能很多人心中都有了明确的答案， “不会大涨”基本已经确定，稳住基本盘，不出现“超跌” ，应该是大概率事件。
01.
2024年要买房，盯住这些“抗跌王”，先从河西说起
可能有些人会酸酸的问：那么2024年还有必要买房吗？
分析起来，持有这种心态的人，大概只有两种，第一，是已经买好房的，并且房贷负债的压力不大，他们基本上已经脱离工资80%用来还贷的日子，甚至儿女已经长大成人，走上工作岗位，眼下生活滋润，远离“买房江湖”的他们才敢这么轻松的抛出“灵魂拷问”！
第二，就是青年一代中的“彻底躺平者”！两耳不闻窗外事，一心只顾躺平与舒适，看似快活，其实是对现实世界的一种极度妥协，达不到干脆不努力了！但躺平的同时，还不忘时不时嘲讽一下“还在努力买房、努力生活”的同龄人。北哥一直认为，世事虽然艰难，但是生活总会回报努力奋斗者，不知道各位粉丝同意与否？
回到上一话题，2024年还有必要买房吗？当然有必要！很多人买房前总是思考买了之后房价会涨还是会跌，或者涨多少，跌多少？但是房子除了金融属性，还牵扯到每一个人生活的方方面面，结婚、生子、子女教育、生活空间改善等等，都需要一套房子来解决，所以刚需居住需求是永远存在的。根据2023年南京人口数据，全市常住人口数量949.11万，新增6.77万人，环比增长0.72%，是江苏十三市新增人口最多的城市。
这6.77万人起码需要2-3万套住房才能解决“终极居住需求”，所以还得回到最初的那个老问题 “2024年到底如何选房？”
在元旦前，北哥撰写的2023年南京楼市总结中，做过这样一个统计，2023年全年南京新房成交量为52249套；二手房成交量为99353套。二手房成交几乎是新房的1.9倍。原因无他，就是因为二手房价格便宜，去年7月份时，北哥曾统计全市主要板块新房价格差不多是二手房价格的1.5倍，而到了今年年初，这个差距还在拉大，同板块新房价格几乎是二手房价格的2倍。
很多人想买二手房，但是出手前又变得非常犹豫，虽然价格便宜，但怕买了之后房价继续跳水，房源不保值导致资产迅速缩水。
所以既买到价格相对便宜的二手房，同时又能选择那些相对保值、价格抗跌的二手房源，应该才是2024年买房置业的王道
今天文章我们就来看看，南京二手房降价潮中，哪些小区房产比较保值。先从河西看起。
河西中
2023年12月份，河西中二手房共成交48套，环比2023年11月份的107套成交量，数据出现了腰斩。
并且高价位成交的房源明显减少，整个12月，河西中7万/㎡单价以上的房源只成交了一套；6万/㎡单价以上房源只成交了一套；5万/㎡单价以上房源成交了7套。其余房源成交均在4万/㎡以下，整个河西中二手房价还在下探。
其中顶级豪宅 华新城璟园 ，12月141㎡3房房源成交单价仅70386元/㎡，比2023年6月同类户型成交单价少了8000元+/㎡，跌幅可观。
然而论河西中保值、抗跌性较好的小区排名第一的是中海塞纳丽舍，去年11月份时中海塞纳丽舍东苑最高成交单价为5.11万/㎡，去年12月份该小区相似面积的户型成交单价高达63932元/㎡，涨幅达到12000元/㎡，可谓是逆势上扬。
奥东板块的银城西堤国际二区，最近一个月涨幅也比较明显，去年11月该小区的成交单价是42627元/㎡，去年12月同小区成交单价涨至47031元/㎡，涨幅近5000元/㎡。
顶级豪宅仁恒江湾城二期近一个月来涨幅也比较明显，去年11月最高成交单价为5.28万/㎡，去年12月最高成交单价为57247元/㎡，涨幅达到4000+元/㎡。
除以上三个小区以外，其余河西中去年12月有成交的小区较前期价格都有所下行。
河西南
2023年12月份整个河西南共成交二手房42套，环比去年11月份的32套成交量有所上涨，涨幅达到31.25%。同时板块成交价环比也有所提升，11月河西南最高成交单价为河西金茂府220㎡大平层，成交单价为5,58万/㎡，而12月的正荣滨江紫阙142㎡三房最高成交单价达到5.74万/㎡，可谓是再创板块成交价新高。
论保值，抗跌性，河西南的正荣滨江紫阙，绿地华侨城海珀滨江、正荣润峯三盘保值性最强。
其中 正荣滨江紫阙去年12月最新成交单价达到5.74万/㎡ ，这个价格与该小区去年8月份的成交单价5.82万/㎡，几乎相差无几。4个月下行市场，还能稳定保持成交价格的小区，在如今的河西南并不多见。
绿地华侨城海珀滨 江去年12月成交单价实现逆势上涨，175㎡4房成交单价达到4.85万/㎡，11月同类面积房源成交单价为4.81万/㎡，虽然涨幅只有几百块，但目前河西南能实现成交价上涨的小区并不多。
正荣润峯的保值率也比较高 ，去年12月份一套135㎡4房，成交单价可以达到4.65万/㎡，这与该小区11月份最高成交单价几乎持平。
而该小区最低成交单价在去年12月份也出现了抬升，93㎡3房的最新成交单价是4.57万/㎡，而同类房源去年11月成交单价仅为4.10万/㎡，一个月内抬升了4700元/㎡，在如今的河西南已经算是佼佼者。
此外海峡城一期的“砸盘现象”有所缓解，12月最新成交单价已经回升至3.48万/㎡，相比11月该小区最低仅3.08万/㎡，出现了近4000元/㎡的上涨，虽然这也许只是短暂的市场波动，或者是楼层的不同造成的差异，但也可以关注一下。
02.
城北4大板块近期二手房成交情况，这些小区保值、抗跌能力最强
2023年城北楼市引起了各界极大的关注，尤其是新玄武房价的坚挺程度，以及鼓楼小桃园在去年最后一场土拍中的出色表现，G89地块经过6轮竞拍后成交，不仅是那场土拍唯一出现溢价的地块，而且风头更是大大盖过了河西中。
今天就来看下城北6大主要板块，有哪些二手房价格比较坚挺。
先来看新玄武板块
新玄武的二手房价，一直是可圈可点的，特别是新玄武核心地带的几个小区由于受到科利华和南师附小双学区的加持，房价一直是比较坚挺，部分小区房源甚至在逆势上涨。
从上表可以清晰看出，目前新玄武标杆二手房价格已经全面恢复4万+/㎡，就是河西楼市目前也没有这种底气。新玄武二手房价比较坚挺的就是科利华+南师附小双学区房。
其中星河国际已经成为全市二手房逆势上涨的标杆小区，去年12月最新成交单价高达51083元/㎡，相比同小区11月份48073元/㎡的成交单价，上涨3010元/㎡，涨幅达到6.2%。
再看鼓楼滨江板块
从去年11-12月鼓楼滨江二手房成交数据来看，部分小区价格还是比较坚挺，整个板块出现了4套成交单价超过6万/㎡的房源，风头直逼河西中豪宅，在全市二手房市场，也可算是数一数二的存在。
具体分析，鼓楼滨江目前二手房出现两个价格体系，一个就是靠江边的二手房价格目前普遍比较低，基本上在2-3.5万/㎡这个区间徘徊， 其中包含世茂外滩新城、龙湖春江紫宸、深业滨江半岛、中冶锦绣江山、恒大滨江 等等，这些小区大多是力学小学和树人中学学区房，但去年四季度以来房价跳水严重。
去年12月世茂外滩新城爆出最低成交单价仅2.98万/㎡，被指这是2021年以来的历史最低成交单价，然而从上表来看，世茂外滩新城的2.98万/㎡只是一个开始，其成交价格还在下探。
而在学区房价值巅峰的2021年，同小区房源单价甚至超过6万/m²，几乎“腰斩”！
鼓楼滨江的另一个房价体系就是小桃园板块以及扬子江大道沿线滨江区域，代表小区如 恒盛金陵湾，仁恒桃园世纪、中海桃源里 等小区。其中恒盛金陵湾在去年12月份一套73.86㎡两房，成交单价高达6.41万/㎡，夺得板块桂冠。
由于恒盛金陵湾是南师附中树人本部双学区房，且小区与学校仅一街之隔，如此确定性让恒盛金陵湾的抗跌性和保值性一路走高。
去年11月18日，恒盛金陵湾新组团推出66套新房房源，销许均价51800元/㎡，中签率28%，开盘当天即告基本售罄。新房和二手房大幅度倒挂，也是让恒盛金陵湾一路走强的另一重要因素。
小桃园板块的仁恒桃园世纪和中海桃源里，二手房价格也异常坚挺。仁恒桃园世纪惠园11月18日一套140㎡房源，成交单价高达60137元/㎡。
中海桃源里最新成交单价也高达53816元/㎡。
所以小桃园板块目前已经是全市为数不多“一二手倒挂板块”，正因为如此潜力，去年12月14日，北京首开才以11亿元的总价，经6轮竞拍在小桃园板块拿下了G89地块，折合楼面价约29948元/㎡。
鼓楼G89地块位置
新房与二手房价格的巨大倒挂空间，决定了小桃园2024年上市新房根本不愁卖。
燕子矶板块
从去年11-12月份燕子矶板块的二手房成交价格来看，肉眼可见的是燕子矶在过去一段时间，房价下滑比较严重，特别是燕子矶早期开发的一些小区，如电建洺悦府、招商1872、弘阳燕江府等，目前成交价格基本都在2万+/㎡。
可以说目前燕子矶成交单价能超过3万/㎡的二手房小区已经不是很多。
2020年之前开发的小区中，目前唯有品质项目融创玉兰公馆还能保持3万+/㎡，算是燕子矶保值性较强的次新房。
融创玉兰公馆一期最新成交单价达到34062元/㎡，是过去两个月燕子矶片区成交价格最高的一套房源。虽然比前期同小区房源成交单价低了2000元/㎡，但融创玉兰公园一期的价格还算比较坚挺，至少没有大幅度跳水。
2020年以后开发的小区中，金科博翠花园12月一套113㎡三房成交单价也在31817元/㎡，算是片区第二高价。
而该小区去年11月份售出的一套96㎡三房，单价也在3.1万/㎡以上，整体来说价格比较稳定坚挺。
燕子矶的新二手房，成交价格较高，去年10月 仁恒公园世纪 成交首套二手房，单价高达4.1万/㎡，是去年片区内成交价格最高的二手房。
但这套房源成交后，仁恒公园世纪没有后续房源成交，所以目前不好判断该小区后期价格是否会跳水。
去年10月份，万象天地九悦也曝成交首套二手房，124㎡左右的三房，以433万成交，成交单价3.5万/㎡左右。此后该小区也没有房源成交，所以也无从判断后续价格会否跳水。
最后是鼓楼幕府创新区
鼓楼幕府创新区是2024年城北楼市重点发展的板块，目前这里聚集着一家在售新盘长江悦府，中能建G21、中建G51、G52三家待上市的纯新盘，今年该片区还有一幅中央北路95号地块待出让，可谓是重兵驻扎。
目前新盘长江悦府的含包价格是在4.7万/㎡，而幕府片区目前的二手房成交价格普遍在3-3.8万/㎡，一二手房“正挂空间”比较大。
目前幕府片区二手房能站上4万/㎡的只有 招商紫郡籣园一个小区，而且该小区保值性在板块内也是“首屈一指”
招商紫郡籣园北区去年11月成交一套146㎡四房，成交单价达到42044元/㎡，相比同小区去年10月成交房源单价还高出400元+/㎡，可谓实现逆势上涨！
招商紫郡籣园南区二手房价格也在涨，去年10月该小区一套187㎡4房成交单价达到46249元/㎡，比去年9月同小区房源成交单价高出5000元/㎡左右；比去年8月同小区房源成交单价高出6000+元/㎡。
写在最后
今天重点分析了河西、城北近期二手房成交情况，梳理出板块内价格较为坚挺以及实现逆势上涨的次新房小区，并详细分析了上涨原因，希望对您2024年购房提供参考！
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。