我是章哥,房地产投资专家。房地产圈从业二十年，从二手房到新房、从职场小白到高管到投资人，通晓房地产领域内的一切门道。
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提问1：
章哥，感谢您的指导，我已经做好决定了。最后请教一个问题，您觉得今年的房价真的不会大涨吗？为什么？
回答1：
1、 经济学原理，商品价格是由供需关系决定的。
以房地产市场来讲，供给就是房子，其产量很难在短时间内提高的。那如果房价要大涨，就需要有大量的买房人出现，否则只能是小幅上涨，因为没那么多的需求。
那到底什么是需求？其实这和需要是两回事。必须是同时具备购买能力、购买资格和购买意愿的才叫需求。否则就是需要。
比如那些买不起房子的人，不是需求，他们只是需要，因为不具备购买能力。
2、 但是，中国具备购买能力的人真的很多吗？
由于疫情的关系近期就业形势严峻，就算是有工作的人，还没有完全复工的又有多少呢？
看看身边的餐饮娱乐和商场店铺，以及电影院健身房，基本上都没有恢复正常。那这些在家等待的人，就算是没有失业，又能有多少收入呢？
没有了收入，拿什么去消费，拿什么去买房？这简直是一个无解的问题。
而且，很快就要到大学生毕业季了，预计今年的毕业生高达900万。请问，如此多的人涌入用工市场该怎么办？或者是找不到工作，或者是把现有的职工挤掉。因为如果整体经济不能提振，就创造不出这么多的就业岗位！
3、 财富是怎么来的？不是印刷机印出来的，而必须是靠制造业创造出来的，必须是实际的商品才叫财富，包括网络的虚拟商品。但金融业是不创造财富的，这只是零和博弈，有人赚钱就一定有人赔钱。
金融当然能给经济提供活力，但这只是补充，其本身的作用不能过分夸大。
4、 所以，如果经济不能尽快恢复，广大想买房的国民从哪里去挣钱呢？没有钱来买房，房价凭什么大涨？就算是上涨了，也不过是少部分人之间的游戏罢了，危害性更大。
因此我认为，高层绝不会放任这种情况发生，一定会进行严控，防止房价暴涨危害长远经济。短期内的刺激政策很有可能，但指望大涨，还是再观望吧。在这种两极分化愈加明显的情况下，可能性还不大。
提问2：
请问章哥，我在北京上班，有了五年社保，但起步买房资金不足。目前在河北老家县城有两套房，大概价值150万左右。请问这房子能抵押吗？
我目前看好大兴机场**新盘，单价5万左右，请问是否值得投资？另外还看好大兴天宫院附近的**新盘，请问这两个项目应该怎么选择？
回答2：
1、 你老家县城的房子，从理论上是可以抵押的，但愿意做的银行不多，至少北京的银行一般不接受。你可以咨询一下当地银行和中介。
2、 看来你对居住体验很看中，选的都是新盘。这两个项目，建议选择天宫院。
3、 虽然两个地块都是有产业支撑的，但机场概念还太过遥远，而且地块规模太大，不好预测。尤其是你所选的位置，从交通和规划上看不出太多亮点。所以，日后的涨幅，十年内很难超过天宫院
4、 天宫院的医药产业已经形成规模，而且地铁首站，交通也比较方便。所以推荐选择这里。
5、 提醒一句，如果纯从投资角度讲，新盘不如二手房升值快。但从居住体验角度看，新房最佳。
如有疑问，请再次咨询。
提问3：
章哥好，我目前在丰台花乡桥这里工作，以自住为主投资为辅，目标400-500万总价的房产，首房资格，现有资金150万左右。目前看的楼盘有：鸿业兴园、新村老公房、亿城天筑、益辰欣园、育仁里。请问：
1. 以上小区哪个未来的升值幅度最大？
2. 哪个小区的居住体验会最好？
3. 不考虑学区的情况下，哪个小区的综合评分最高？
回答3：
1、 从理论上讲，亿城天筑的产品档次最高，交通也方便，升值保值率应该最高。但是，由于周边一直在修路，影响了其价值。
所以，这几个小区在5年内的升值幅度应该是差不多的，没什么区别。
2、 从房间的居住来讲，也是亿城天筑的体验最好，其次是鸿业兴园、益辰欣园、育仁里、新村。但要注意，亿城天筑的阁楼体验并不好，犹如鸡肋，建议不选择这种户型。但从性价比来讲也差不多，看个人的喜好吧。
3、 除了鸿业兴园，其他的也没什么学区。丰台的好学区本来也不多，鸿业兴园算是比较不错的，综合评价第一。除此之外，按照性价比排序的话，益辰欣园、育仁里、亿城天筑、新村。
4、 因为育仁里一直有*迁拆**置换的传闻，是否会实现不好说，只是把排名提前了你参考一下。
提问4：
章哥好，本人刚拿到京户，未婚，目前在中关村附近工作。下半年有换工作的可能，但大致也在这个区域，几年之内没有太大变动。
目前我名下有武汉的住宅一套，价值300万，无*款贷**。我手中有现金160万，请问如果要在海淀附近购房的话，应该怎么操作合适？
我暂时没有结婚要孩子的打算，现在买学区房有投资价值吗？请提个建议，谢谢。
回答4：
1、 既然你有首房首贷的资格，那现在就是三种选择，一是只用160为首付，可*款贷**300万左右，购买460万左右的房产。以25年计息，月还款1.7万左右。
第二种是卖掉武汉的房产，凑足首付460万，可购买千万以上的房产，*款贷**600万，月还款3.5万左右。
第三种是将武汉的房产抵押，可得200万左右，凑足首付360万，可购900万的房产，*款贷**540万，房贷每月3.1万。抵押贷以20年期，月还1.3万，共还4.4万。
2、 第一种方案压力最小。第二种压力一般，但失去了武汉的房产。第三种压力最大，好处是保留了两地的房产。
3、 请根据自己的还款能力选择吧，但提醒一下，抵押贷毕竟违规，有一定的风险。
4、 既然没有结婚的计划，那在选择房源时就尽量避开带优质学区的房子。因为北京年年进行教育改革，很可能让学区房的溢价部分受损。
未来的房地产市场，既有贵如黄金的区域，也有便宜如葱的地段。当初闭着眼睛买房都发财的阶段早就过去了，而且一去不复返。
今天要想靠买房投资来获得投资收益，必须掌握一定的方*论法**，必须学习研究和早日规划，否则必定跑输大盘。
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