这是一起离奇的房屋买卖合同纠纷案例。
一老人占有一房屋，被房地产公司起诉请求返还，老人拿出一张收据，说自己已经支付了40万，应该享有该房产。
但两审法院认为，这个房屋买卖合同是不成立的，援引了最新的民法典合同编司法解释第三条规定，予以驳回。
附：查某、A公司返还原物纠纷民事二审民事判决书
宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2023）宁01民终6120号
上诉人（原审被告）：查某，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：张朝建，四川英特信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：A公司。
法定代表人：陈某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：白雪楠，上海市建纬（银川）律师事务所律师。
上诉人查某与被上诉人A公司返还原物纠纷一案，因不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2022）宁0106民初14243号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
查某的上诉请求：
撤销银川市金凤区人民法院（2022）宁0106民初14243号民事判决；
查清事实改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。
一二审案件受理费由被上诉人承担。
事实与理由：
不存在无权占有事实。
返还原物请求权的成立应当同时具备两个要件：
请求权人为所有人，相对人为无权占有人。
原判决确认被上诉人收取购房款40万元后向上诉人交付了房屋。
证明上诉人居住使用该房源于买卖行为，具有合法基础，
买卖事实合同关系已经成立，未经产权登记，不影响合同效力。
民法典第595条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权给买受人，买受人支付价款的合同。
上诉人自2010年4月27日起至同年11月29日止，履行了支付购房款义务，被上诉人行使了收取购房款权利；
根据民法典第490条第2款，法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
具体到本案，被上诉人将房，交给上诉人时，买卖合同关系已经成立并生效。
民法典第215条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；
未办理物权登记的，不影响合同效力。
原判决认定的事实、适用的法律和裁判结果互相矛盾。
原判决事实部分是买卖关系；说理部分引用“订购、认购、预购”商品房预约合同法条；而判决结果又是“返还原物”。
法律关系混淆。
原审判决适用法律错误。
适用的法律与案件性质不符。未审理双方因“交款收房”产生的权利义务，直接判令“返还原物”，理据不足。
确定民事责任违背案件基础事实。原判决偏离基础法律关系，内容违反权利义务相一致和平等保护民事主体合法权益的原则。
适用失效法律。原判决引用的物权法2021年1月1日失效。
采信的部分证据无证明力。
最高人民法院民事诉讼法解释第115条规定“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”
原判决采信的物业服务有限公司、A公司2022年8月25日，2023年4月18日出具的两份《情况说明》没有公司负责人及制作证明材料的人签名或盖章，不能作为认定事实的根据。
违反民事证据规则。上诉人已完成“合法占有”的举证责任。被上诉人未举示“无权占有”证据。根据民事诉讼法第64条的规定，被上诉人应当承担举证不能的责任。
原审未履行释明义务。
上诉人年近70岁，诉讼能力不足，未委托法律专业人士代为诉讼。
原审法院未根据最高法院《关于全面加强人民法庭工作的决定》第20条的规定，履行指导上诉人围绕诉讼请求进行举证的释明义务，导致上诉人未能充分、及时举证。
原审判决结果错误。
本案双方当事人未约定房屋尾款交纳期限、产权转移登记期限和合同解除事由，也未发生法定解除合同的情形，被上诉人更未主张解除合同，根据民法典第562条、563条的规定，原判决支持被上诉人“返还原物”的请求，是认定事实和适用法律错误的结果。综上所述，请二审法院查明事实，依法裁判。
A公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实与理由不能成立。
A公司向一审法院起诉请求：
判令被告立即向原告返还银川市××区房屋；
本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：
原告系位于宁夏回族自治区银川市××区的开发商。
2010年10月20日，银川市××区房屋取得商品房预售许可证，现位于宁夏回族自治区银川市××区房屋初始登记在原告名下，登记信息显示房屋建筑面积194.76平方米，该房屋因涉及另案被宁夏回族自治区高级人民法院查封，现该房屋由被告占有使用。
案外人物业服务有限公司系原告公司股东，该公司以查某、张某1、张某2、张某3涉嫌职位侵占向公安机关报案，2020年11月25日，银川市公安局经济犯罪侦查支队向原告公司法定代表人陈某出具询问通知书，内容为陈某：我局正在办理查某、张某1、张某2、张某3涉嫌职位侵占案，为查明案件事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百二十四条之规定，通知你于2020年11月25日09时00分到银川市公安局经济犯罪侦查支队接受询问，原告公司法定代表人陈某在公安机关的询问中陈述了被告涉嫌侵占案涉房屋款项的事项。
2020年12月31日，银川市公安局出具立案告知书，内容为物业服务有限公司：张某1涉嫌挪用资金一案，我局认为符合刑事立案标准，现决定立案侦查。
被告系原告公司原法定代表人，被告于2010年年底接收案涉房屋，装修后一直居住至今。
2010年4月27日宁夏银行出具的进账单显示被告向原告账户以进账单的方式进账19万元；
2010年11月30日中国农业银行的现金缴款单显示原告账户现金缴款1万元；
2010年11月22日交通银行现金解款单显示原告账户解款6万元，款项来源备注购房款；
2010年11月25日交通银行现金解款单显示原告账户解款8万元，款项来源备注房款；
2010年11月29日交通银行现金解款单显示原告账户解款6万元，款项来源备注购房款。
2010年12月2日，原告向被告出具收据一张，收据载明收到查某昊天大院购房款肆拾万元，原告公司原出纳张某在收款人处签名，收据加盖了原告公司财务印章。
原告认为原告系案涉房屋的产权人，被告无权占有使用案涉房屋，被告需返还原告案涉房屋。
被告认为系被告向原告购买的案涉房屋，购买的经过如被告答辩意见所述。
房屋价款77.6万元，被告已经支付40万元，下剩购房款未达到双方约定的支付条件故被告没有支付，被告系合法占有使用案涉房屋。
一审法院认为，原告于2010年12月2日向被告出具40万元的房款收据，可以证明原告收取了被告房款40万元，由于双方未签订书面的《商品房买卖合同》，仅出具了40万元房款的收据。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，现被告提交的证据40万元房款的收据不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告提交的证据收据不能证明双方形成了商品房买卖合同关系，由被告承担举证不利的法律后果，故对 原告要求被告返还位于宁夏回族自治区银川市××区房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：
被告查某于本判决生效后三十日内将位于宁夏回族自治区银川市××区返还给原告宁夏昊业房地产开发有限公司。案件受理费100元，由被告查某负担。
本案二审期间，查某向本院提交证据一、宁夏银行进账单（回单）、中国农业银行现金缴款单、交通银行现金解款单（回单）、《收据》；《物业专项维修资金缴纳证明》《开通有线电视使用证明》《开通自来水使用证明》《电信业务登记单》、哈纳斯燃气表牌、相关缴费票据。
拟证明，查某于2010年4月27日、2010年11月22日、2010年11月25日，2010年11月29日，2010年11月30日分5笔向A公司支付购房款40万元。
A公司2010年12月2日出具《收据》确认：收到查某交来昊天大院购房款40万元。
查某向A公司履行了商品房买受人的付款义务。查某于2011年11月25日以业主的身份向银川市物业管理中心缴纳本套房屋住房专项维修资金1941.50元；
A公司向查某履行了交房义务。查某在A公司、物业公司的配合支持下，陆续为案涉商品房办理、开通了供用电、有限电视、自来水、燃气（采暖）等第三方生活服务项目，持续12年以业主身份缴纳服务费用。
A公司未查某附随履行了协助开通第三方生活服务的义务。证据二、宁夏宏源会计师事务所（有限公司）司法鉴定意见书；银川市房屋产权交易管理中心商品房备案登记表。
拟证明，1．该鉴定意见书第7页第5项内容证明：A公司已预收查某房款40万元，同时存在预收刘某、徐某、查某2等人房款的客观事实。2．该鉴定内容是A公司给宁夏高级人民法院提供的检材形成。查某有权占有本案商品房。3．查某同A公司存在买卖事实合同关系。4．该备案登记系商品房出售人昊天公司报备形成，查某根据商品房买卖事实合同关系占有并使用案涉商品房，具有合法来源，属有权占有。
证据三、股东名册、证人证言、公安机关询问笔录、银川市公安局12389举报电话督办单。拟证明，查某系物业公司股东。有权分享“昊天大院”的投资利润。昊业公司原副总经理（分管“昊天大院”项目销售）的自然人崔某、物业公司股东刘某、徐某等证实：（1）A公司在“昊天大院”建设初期和销售前后，为筹借资金和销售房源，实施了“对外销售”和“公司员工购房”不一致的办法。（2）A公司许可本公司员工先预交部分购房款，房屋合格后，A公司将商品房交给购房人居住并办理入住手续。（3）后续购房款在“昊天大院”结算后的应分配利润中抵扣。（4）房款抵扣或者补足后A公司才同购房人签订商品房买卖合同并办理产权变更登记手续。（5）因A公司同“昊天大院”投资人间的诉讼纠纷，“昊天大院”工程项目至今未办理结算。
无法确认股东的应分配利润。后续房款的抵扣或结算条件没有成就。查某涉嫌“职务侵占”的内容同本案商品房的“有权占有”事实没有关联性；对查某“职务侵占”的举报，2015年已被银川市公安局经侦支队作出不予立案的决定。
查某同A公司形成的××院“商品房预售合同事实关系”客观真实，内容和形式不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。买受人查某向A公司履行了交购房款义务，出卖人是A公司向查某履行了房屋交付义务，并协助查某履行了开通第三方生活服务项目的随附义务。
买卖双方均实际履行了“付购房款”和“交商品房”的法定主要义务。查某对房屋的实际占有权，源于合法有效的商品房买卖预售事实，有法律根据和合法原因，属“有权占有”。
查某未实施“无权占有”或“非法侵占”本案商品房的行为。在有证据证明本案商品房系预售合同事实关系的前提下，一审判决将双方已实际履行的商品房预售合同事实关系，误认为“商品房的认购、订购、预订协议”关系，又超越A公司诉讼请求，判令有权占有人“返还原物”，缺乏证据支撑，认定事实错误，适用法律错误，导致判决结果错误。
经质证，被上诉人对证据中的银行进账单（回单）、现金解（缴）款单，A公司《收据》一审庭审中已经提交过，质证意见同一审意见；对《物业专项维修资金缴纳证明》《开通有线电视使用证明》《开通自来水使用证明》《电信业务登记单》、哈纳斯燃气表牌、相关缴费票据无法核实原件，即使是真实的，但也无法证实上诉人系涉案房屋的所有权人。
物业专项维修资金因未售房屋相关部门要求由开发商统一缴纳。
对中宁夏宏源会计师事务所（有限公司）司法鉴定意见书及备案登记表一审庭审中已经提交过，不属于新证据；对证人证言不认可，因证人没有出庭作证。对股东名册、公安机关询问笔录、银川市公安局12389举报电话督办单与本案无关，其内容也无法证实查某是否存在职务侵占的行为。
经审核，查某在一审中已提交银行进账单（回单）、《收据》、司法鉴定意见书、《银川市房屋产权交易管理中心商品房备案查询单》，不属于二审中提交的新证据，本院不予重复认定。
本院对《物业专项维修资金缴纳证明》《开通有线电视使用证明》《开通自来水使用证明》《电信业务登记单》、哈纳斯燃气表牌、相关缴费票据，股东名册、证人证言、公安机关询问笔录、银川市公安局12389举报电话督办单、证人证言的真实性予以确认，相关证明目的在本院认为中结合已查明事实综合认定。
本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，案涉法律事实系民法典施行前持续至民法典施行后，故应适用民法典的相关规定。《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
案涉房屋登记在A公司名下，其是案涉房屋的所有权人。
查某主张基于A公司已经将案涉房屋出售于其，其对案涉房屋系有权占有。
故，本案的争议焦点是查某与A公司是否成立房屋买卖合同关系。
依据在案证据显示，查某向A公司支付40万元，A公司向查锋出具一份收据，收据上虽记载为购房款但缺乏所购房屋的房号、位置、价格等合同必要因素。
《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第三条规定， 当事人对合同是否成立存在争议， 人民法院能够确定当事人姓名或者名称、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但是，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
根据前款规定能够认定合同已经成立的，对合同欠缺的内容，人民法院应当依据民法典第五百一十条、第五百一十一条等规定予以确定……依据上述法律规定，双方未订立书面合同，案涉收据上仅注明为昊天大院，无法确定具体标的物及数量，不能够认定为双方之间合同成立。
查某还向本院提交了占有使用案涉房屋的证据，但是如前所述双方之间未成立购买房屋的合同关系，其对案涉房屋的占有使用缺乏法律依据。
一审法院审理过程中程序合法，分配举证责任得当，查某提交的证据不足以证明其对案涉房屋系有权占有使用，应当将案涉房屋返还所有权人A公司。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；
一审判决认定事实清楚，适用法律虽有错误，但审理结果正确，本院予以维持。依照最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第四百六十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由上诉人查某负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾琳巧
审判员 张旭霞
审判员 王文浩
二〇二四年一月五日
书记员 哈 越