后台经常收到这类问题：我看了一套二手房， 但是房龄10年了 ，能不能买？
当然能买！为什么不能买？不然重庆那么多老小区怎么卖出去的，烂在手里就好了。
我从自己看过的老小区里，挑了5个经住了时间考验、二手房表现不错的老小区，作为样本来聊。
买房龄10年以上的小区，怎么才能买对？哪些人不适合买房龄10年以上的小区？
「能买」和「买对」，一定是两码事 。
01
华润中央公园 2010年
来自贝壳找房
去大石坝看二手房，华润中央公园、东原D7、首创鸿恩国际，一定会被放在一起比较。
三个小区房龄差不多、二手房都受欢迎，带我看房的中介说：想价格便宜，选首创鸿恩国际；想综合条件好，选东原D7；想居住环境好又有投资需求，选华润中央公园。
而我看过三个小区后，会把华润中央公园纳入第一选择。
第一，还有预期可图 。
华润中央公园周边有不少配套正在建设，上个月中旬刚落成的江北区科技实验小学新校区、在建的轨道5号线忠怒沱站、洋炮局文创园。逐一兑现后，对小区来说都是利好，有进一步增值的可能性。
华润中央公园周边配套
第二，居住环境更好。
华润中央公园当年开盘时主打改善，小区的品质、环境、维护都是很不错的。
相比之下，首创鸿恩国际的价格虽然是三个小区里最便宜的，但因为物业不善经营，整个小区都比较老旧。
来自贝壳找房
02
珠江*阳城太** 2008年
来自贝壳找房
北滨路精华路段上的三个大盘，龙湖春森彼岸、珠江*阳城太**、融景城，都是看房时的必选项。
珠江*阳城太**的品牌、品质、物业等方面，和春森彼岸、融景城比没什么优势。但珠江*阳城太**依然常年稳居北滨路二手房成交量的前五名。
答案，五个字：性价比之选 。
珠江*阳城太**在北滨路的位置和配套，不比另外两个小区差，在一些维度还要更好一些。离北滨路的明星配套“鎏嘉码头”近、周边公共交通出行方便。
但珠江*阳城太**的价格比这两个小区友好不少。
珠江*阳城太**最受欢迎的A区，最近成交的一套二手房，建面约61㎡、建面单价16941元/㎡、总价103万。
融景城最受欢迎的尚峰组团，最近成交的一套二手房，建面约56㎡、建面单价21841元/㎡、总价122万。
都是小户型，面积差不多，珠江*阳城太**的单价要便宜将近5000元/㎡、总价便宜19万。
如果想要北滨路的精华地段和配套，又不能承受动辄2万+的房价，在品牌和物业可以让步，珠江*阳城太**就是那个香喷喷的选择。
来自贝壳找房
03
阳光100国际新城 2007年
来自贝壳找房
南滨路上不缺房子，小区之间比拼的是各自占据的景观资源、脚下的地段在南滨路能称几两重。
同时，由于南滨路的公共交通一直不太方便，靠近轻轨站和公交站的小区，也会成为看房时的加分项。
阳光100国际新城在资源、地段和公共交通的比拼上，有赢面。小区位于南滨路中段，景观资源好，可以遥看来福士广场。公共交通方便，离涂山轻轨站600米左右、小区门口就是公交站。
阳光100国际新城外部综合条件好，内部绿化丰富、环境安静、维护得也好，二手房价格在南滨路不算便宜但也没有很贵。 性价比在线，小区的二手房成交量在南滨路排名第一 。
来自贝壳找房
04
朵力尚美国际 2007年
来自贝壳找房
二郎板块在主城核心区的地段和配套，并不占优势。在这个板块买房，一定要选择周边配套丰富的小区。
朵力尚美国际就是这个“幸运儿”， 位置当道、配套齐全 。
小区对面是二郎轻轨站、二郎天街 （在建），背后是石竹山公园，附近还有重庆西站和彩云湖小学。
虽然小区的物业在重庆不出名，但整体维护情况不错，绿化环境、建筑外立面都比较新。给人的整体观感，在房龄10年以上的二手房小区里，算是不错的。
而朵力尚美国际的房价，尽管不是二郎的NO.1，但二手房成交量是二郎的第一名。 房子好*比卖**价格高，更重要 。
来自贝壳找房
05
龙湖西苑 2000年
来自贝壳找房
龙湖西苑前段时间成交了一套二手房，房龄超过20年但只花了8天就卖了出去、总价差一点点200万、建面单价16417元/㎡。
这张图被传到网上后，瞬间炸锅。
来自贝壳找房
房子的价格放在北区不算高。但作为一套房龄超过20年的房子，短短8天内就能成交，已经不错了。
西苑是龙湖早期很有代表性的一个项目，十几年过去依然有市场，首先得益于综合条件好。
小区位置好、配套优质且丰富。轨道有环线、5号线、6号线；商业有财富中心、爱融汇等。学校有龙湖巴蜀、星光小学。公园有动步公园、月亮公园等。生活中最被需要的配套，它都有。
来自贝壳找房
第二是得益于龙湖物业。
物业最大的用处，是通过良好的维护把小区的折旧、折损程度降到最低，或者把这个过程尽可能地放缓、推迟 。
小区折旧折损的程度越高，房子被迫蒸发的价值就越大，在二手房市场的价格就越低。这时候再配上“房龄大”，等同于双杀，整房垮掉。
龙湖很多老小区都维护得比较好，龙湖水晶郦城也是一个很好的例子。再加上龙湖在重庆有强大的 品牌溢价 ，对龙湖的老小区来说，又多了一项优势。
06
房龄10年以上的小区，能不能买——
第一，取决于它到底只是老，还是又老又破。看房龄比较大的二手房时，先去看小区物业怎么样。老小区不可怕，又老又破才可怕。
第二，在区域板块内的位置、配套好不好。
第三，性价比高不高。两种理解，好用不贵，或者花一样甚至更少的钱，买到更多的东西。
二三连着说，是因为 买房一定要有下家思维 。我们在买房时不能仅以个人偏好作为标准，必须带入一个场景： 以后我卖房时，这房子谁来买 。
很多人对老小区动心，大部分是看中两个因素——老小区经过多年发展，位置和配套比新小区方便太多，然后价格还不贵，非常适合自住。
第四，二手房在市场中是否受欢迎。直观指标，查询老小区的二手房历史成交量在板块内能不能排上号，近30天的带看量、近90天的成交量。
现在的房子几乎不可能住一辈子，所以买房时除了要有下家思维，也要 提前带入卖房意识：以后我卖房时，这房子好不好卖 。
第五，投住分离。买房投资和自住的选择逻辑一定不一样的。房龄10年以上的老小区，更适合自住。如果是纯投资，还是不太建议的。