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今天我们要谈论的盘有点意思，在房价最为迅猛的那两年，这个盘怎么看都可谓是“神一般的存在”。
1：位于南岸区核心区域之内。
2：品牌开发商打造的百万方大盘，同时周边邻居也不差（一街之隔就是另一个知名开发商万科的作品）。
3：户型主打刚需，以两房和三房为主。
4：最关键的是“价格倒挂”，新盘的均价低于周边二手房，即使以现在的价格来看，也要便宜大概2000-3000元/㎡。
（图片来源于搜房）
这个楼盘就是：保利观塘（以下简称观塘）。
当时的新盘有多火爆呢？我们来看看当初一位购房者的“吐槽”：
毫无疑问，观塘是新盘市场里面的一块“唐僧肉”，那么二手市场的表现如何呢？我们先来看看观塘整体的二手市场：
据可查数据显示，目前观塘在售的二手房总数为：222套
而从2017年3月至今，已成交的房源数量为：119套
（以上图片来源于贝壳）
从已知数据判断，不管是带看，还是成交量都非常高，看来观塘在二手市场也颇受欢迎。
那么这个盘究竟有何“魔力”，我们先来看看基本介绍，再做分析。
今日测评楼盘：保利观塘
项目位置：南岸区二塘
主力户型：建面约61-112㎡的高层
梯户配比：3T8户
装修情况：精装修，清水均有
价格区间：建面12700-18000元/㎡
物业费用：2.6元/m²/月
接房时间：最早为2015年
01
定位清晰，契合市场
观塘是保利在南区开发的第一个百万方的大盘，同时定位非常的清晰，面向刚需。
小区现已接房的有12栋。
以小区内的电梯为中心，分为A,B两个组团（1-7栋为A组团，8-12栋为B组团），每个组团单独享用一个中庭，其中A区3栋，5栋为跃层设计。
其他都是平层，均为3梯8户。
从户型来看：观塘以两房和三房为主。
两房占比约40%，以建面63㎡和建面71㎡为主（区别在于多了一个内阳台）；三房占比约40%，以建面98㎡为主，四房占比约20%。
同时因为是次新房的缘故，楼龄新，颜值在线，同时保利物管还不错，中庭景观做的也比较出色。
（以上图片来源于贝壳）
周边生活配套齐全，但交通出行有一定的问题
观塘的小区周边生活配套齐全，各种小型超市，便利店众多。
但离大型的购物中心有一定的距离，目前最新的是南坪万达广场，距离本项目约4公里。
（图片来源于百度地图）
同时作为一个刚需盘而言，目前来看周边的交通出行不算特别的方便。
观塘位于轨道3号线6公里站和交通大学站之间，到二者的距离都不算近，步行都需要15分钟以上。
虽说后期还有一个轨道10号线的二期兰华路站正在施工，但是到观塘依然有1.5公里的距离。
在售户型分析
我们随机来看一个刚需最喜爱的小三房户型：
优点：
1：设计合理，户型方正
2：面积利用率较高，实用性强
缺点：
1：入户需要改动玄关
2：进门次卧的采光面较小
02
主要卖点梳理
1：性价比
观塘主打的就是性价比，像我们举例的户型，清水首房首贷40万即可上车。
在横向对比们目前的二手房市场而言，比较不错， 同时小区的地段，配套，品质等我们之前也有过介绍，性价比不错。
放眼整个南区市场，次新房的项目本来就不多。
2：学区
观塘的学区不错，小学对应的是南坪实验外国语小学，而对口的中学则是官塘中学。
其中小学是南坪实验小学的分校，在南区的口碑不错。
这对于一个刚需而言，算一个“意外之喜”。
03
客观而言的不足之处
1：交通
目前观塘出行主要还是依靠为数不多的公交进行换乘，（358路到南坪）。
除此之外就只有依靠自驾以及网约车（出租），成本有点高。
2：噪音
由于观塘的西侧靠近渝南分流道，平时车流量较大，会有一定的噪音。
同时旁边还有小区正在进行施工建设，或多或少会对平时的生活有一定的影响。
3:入手的难度
由于观塘的定位是“刚需”，且价格合适，因此有很多的职业投资者，也将目光锁定在这里。
一旦价格合适，不出意外，挂牌必走，对于普通人而言，难度有点大。
4：二手市场的鱼龙混杂
这点是观塘的特例，里面的“串串房”比较多，而且装修很唬人，动不动就是“直降30万”之类的标题，让人有一种冲动消费的欲望。
（以上图片来源于安居客）
类似的房源还不少，而普通人如果不懂的话，很容易上当。
04
超人建议
观塘作为一个刚需为主的小区而言，颜值在线，楼龄耐打，还附带学区。
是一个不错的选择标的，但选房难度颇大
针对投资而言，你需要的做到如下几点：
1：实地看房，20套起步，实实在在的明白该小区的价格体系换手效率，同时可以有效的筛选“串串房”。
2：跟周边中介打好关系，有合适的房源直接拿到第一手信息。
3：控制购房的总成本，如果房价讲不下来的话，尝试讲一下其他费用。
对于自住而言，观塘的最大缺点就是交通问题，但是，没有十全十美的房子，只有最适合自己的房子，如果你觉得这点可以接受的话，观塘是一个不错的对象。
楼盘评分
价格：☆☆☆
地段：☆☆☆
交通：☆☆☆
配套：☆☆☆
物业水平：☆☆☆
投资价值评分：☆☆☆
居住舒适度评分：☆☆☆
综合评分：3分（5分为满分）
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