文章背景

关于“娄葑三子”，很多网友都想让我们讲讲，最近这个板块热度不减，今天就在此给各位分析一下，希望能对大家在此购房有所帮助。

分析

其实娄葑这个片区还是比较大的，虽然属于园区，但当地人普遍对这个地方不是特别看好，不大喜欢这里买房，究其原因，无非是这里的城市界面，与他们想象的园区是不一样的。

再者加上周边安置房小区比较多，早期有很多乱象，也加剧了当地人对这里的偏见，以至于位置很好，但房价始终上不去。

娄葑规控图

其实可以发现，娄葑在独墅湖大道以南的形状非常奇怪，有点像一把钥匙，其两边都是吴中的郭巷，而吴中的郭巷，城市界面也不是很好， 所以在这里生活，有点分不清自己到底在吴中，还是在园区。

你想象的园区可能是高楼大厦，但在这里，你见不到，周边安置房小区众多，与高端大气上档次的“园区”二字似乎挂不上边。

某安置小区外部

仔细想想，我们买“园区”是为了什么？如果说是为了高大上的城市界面，那这里显然不符合。

如果是为了学区，那这里也不符合，因为文萃加园区一中的学区，的确不是什么很好的学区配置。

娄葑街景

如果是为了在湖西上班近，那么比这价格还低，城市界面更好的尹山湖显然比这好的多，那到底为什么买这呢？

因为买这里，就是为了买“园区”两个字，确切的说，买的是“园区”的市场预期，之前就说过市场预期的事情，今天就再来谈谈这个事。

市场预期是一个很玄学的事情，你可能搞不明白，但一旦预期形成，会对你的生活，包括房价有着重要影响。

打个比方，为什么某奢侈品牌子卖的一个质量比较一般的包，价格会那么贵，为啥不选择某国产品牌物美价廉？

类比过来就是，为什么购房者会选择园区品质一般的，配套一般的楼盘，而不选择相对来说更有品质，性价比更高的其他区域的楼盘，因为“园区”二字已经形成比较高端的市场预期了。

就像你在苏州，说自己买了一套园区的房子，和说自己买了一套吴中的房子，在别人眼里，是完全不同的印象。

但市场预期既然是玄学，那么就会存在变数，我们知道园区发展的早，那么更快进入高市场预期是非常正常的事，但随着城市发展，另一些地方的市场预期也会起来，相对来说，园区的市场预期可能会下调。

未来“园区”二字可能就不那么值钱了，消费者可能更会对品质，配套买单。

比如很早以前，苏州观前街上，手上拿一杯肯德基的可乐边走边喝是时髦的象征，后来变成了星巴克，再后来又变成了各种各样的奶茶，人们慢慢知道不需要通过品牌来证明自己，反而会选择更适合自己的。

再说回娄葑三子吧，新希望锦鳞芳华、朗诗熙华雅苑、苏高新星萃澜庭，均价都在3.2万到3.3万左右，高层小区，2梯4户。

星萃澜庭尾盘了，也没啥好说的，近期比较火的就是朗诗与新希望了，朗诗做的是三恒住宅，恒温恒湿恒氧，这种配置喜欢的人喜欢的不得了，之前人民路8号和南门绿郡做的就非常成功，我就去试住过，感觉超爽。

朗诗特有的恒温、恒湿、恒氧设计

但不喜欢的人根本不会考虑，除了物业费贵以外，每个人的体感温度是不一样的，你觉得舒服，我可能觉得冷或者热，所以总体来说看个人喜好。

说说户型方面，两者都有90平以下的小三房户型，虽然单价较高，但小户型把总价拉下去了，对于想在园区买房的年轻人来说，不失为一个好选择， 能将总价控制在300万以内，我们来看看这两个楼盘的小户型。

朗诗89平

新希望89平

哎，其实讲道理89平也玩不出什么花了，基本上也就这样了，上次见到比较惊艳的还是通安的悠步四季，89做三房两卫，而且没有浪费面积。

朗诗和新希望的这89平也就比较一般吧，布局上一模一样，内走廊加单阳台，无非是大门开门的方向不一样，朗诗没有正对客厅，相对来说隐私性好一些，另外新希望卫生间横向布局，不过这个也不重要。

两个小区挨在一起，所以地段上没什么区别，小区硬件上，车位比都是接近1:1.4，可以说相当高了，容积率朗诗是2.0，新希望是2.2，差距不大，但绿化率上， 新希望的绿化率高达55%，朗诗在35%，这个差距相当大了。

软件上，新希望的开发商口碑和物业口碑，是比不上朗诗的，毕竟朗诗在苏州也耕耘许久了，很多项目都是高端的象征，新希望到苏州不久，论口碑超越朗诗还有不少路要走，更何况它的本职也不是开发房地产。

总结

说了这么多，你问我会买哪个楼盘，我的回答是，我都不会买，当然这是个人价值观，不作为您购房的参考。

为什么，因为我知道这里的房价仅仅只是“园区”二字的溢价而已，为这两个字买单，我会得到什么？

首先我会得到他人高看的目光，哇，在园区买的房子诶。其次我会得到后期房价保值升值或者好出手的优势，因为园区的房子，特别是小户型比较好出手。

但同样的，我失去了不少，明明花了这么多钱，相对于其他区域我能享受到的配套，这里实在看不上眼。

比如在中央公园，我能享受到大型商业，能享受到图书馆、文化宫、整洁的城建，周边都是商品房小区，不会很混乱，以及更大的房间面积等等。

这些都是实实在在对我未来居住舒适度有影响的，为了“园区”两个字，让我放弃这么多，我舍不得，更何况，有这样的预算， 为了保值升值，也有更好的选择等着我。

至于各位读者，相信各位会有自己的判断，这里不便多言，但各位必须得清楚，自己花了这么多钱，到底买了些什么，这样才能针对自己的需求做分析，不能被房产的表象所迷惑了，每一分钱都有对应的价值。